无证房屋租赁合同效力如何认定

王伟华

摘 要：房屋租赁作为优化房屋资源配置的重要方式，无论对个人住房还是企业经营，都发挥着重要的作用。承租人购买能力有限或短期使用房屋，出租人不想转移房屋所有权却又想通过房屋获得收益时，签订租赁合同不失为最佳选择。但是，出租房屋若未取得建设工程规划许可证，租赁合同效力该如何认定？

关键词：房屋租赁;规划许可;合同效力;责任认定

一、房屋无证的原因有哪些

（一）歷史遗留因素

1998年1月1日，《城市房屋权属登记管理办法》施行，我国城市房屋施行所有权登记发证制度。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分权利人没有及时依法办理所有权登记。

（二）未取得建设工程规划许可证

随着城镇化进程的不断加快，城市房地产需求持续增长。在经济利益驱动下，违反法律规定建造房屋的行为屡禁不止。虽然无证房屋在法律上不被认可，但不断上涨的房价、租金，又迫使一些人不得不选择接受此类价格相对低廉的房屋，签署房屋买卖、租赁合同。

在实践中，房屋无证的主要原因是未依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，申请办理建设工程规划许可证，从而导致其工程建筑一般被认定为违章建房，不能申领房地产权属证书。①

（三）超出建设工程规划许可范围，擅自新建、搭建

关于违法建筑或违章建筑，法律法规至今没有明确定义，但不同地方结合地区实际，都进行了细化规定。例如《浙江省违法建筑处置规定》②中就明确了擅自新建、搭建等属于违章建房行为以及相应的处罚措施，给行政执法行为提供法律依据，同时也是违章建筑认定的规范基础。

二、未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同是否必然无效

最高法院“法释[2009]1号”司法解释明确规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同原则上是无效的，但是允许出租人采取补救措施，按照法律规定申请补办建房审批手续。如果出租人在一审法庭辩论终结前获得审批手续的，法院应当认定该房屋租赁合同有效。③

三、法院是否应主动对租赁合同效力进行审查

未取得建设工程规划许可证导致租赁合同原则上是无效的，但实践中经常存在这种情况：出租人与承租人之间发生纠纷诉之法院，但均未对合同效力提出异议，该种情形下，法院是否仍要核实房屋租赁合同效力？

最高法院（2017）最高法民终340号判决书确认，“合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制”，即双方当事人均未对合同有效性提出异议，法院亦可在审理过程中主动对合同效力进行审查，认定合同无效。

四、房屋租赁合同被认定无效后，责任该如何认定

我国《合同法》中明确规定和合同无效或者被撤销后，合同双方责任承担的问题，④但在司法实践中，此类案件，应根据具体情况加以区分：

第一种情况，合同签订时，出租人未告知承租人房屋未取得建设工程规划许可证，承租人事后才发现。该种情况属于出租人故意隐瞒房屋权利瑕疵，存在主观故意，是导致合同无效的主要原因，应承担主要责任。承租方未尽到合理注意义务，未对房屋审批、验收及权属状况进行核实，也存在一定过错，应承担次要责任。

第二种情况，合同签订时，已在租赁合同中明确房屋未取得或部分未取得建设工程规划许可证，亦或承租方已知晓房屋没有取得建设工程规划许可证，仍基于真实意思表示签订租赁合同。该种情况下，双方均存在明显过错，应按照公平原则各自承担相应责任。

五、租赁合同无效，租金和押金该如何处理

房屋租赁合同被宣告无效，“租金”的概念也不复存在，而是称之为“房屋占有使用费”，出租人可依据司法解释规定就该费用进行主张，具体支付标准可参照租赁合同中约定的租金标准进行确定。⑤

关于房屋押金，房屋租赁合同被宣告无效后，出租人应根据《合同法》规定，⑥将押金返还承租人，其中涉及到相关费用扣除问题，根据实际情况具体确定。

六、结语

未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同原则上是无效的。虽然司法解释规定了相应的补救措施，但其时间成本投入巨大，特别是承租人租赁该房屋用于生产经营，将面临无法进行工商登记、办理营业执照等风险，造成重大经济损失。因此，承租人在签订房屋租赁合同时，一定要细致审查，最大程度规避风险，保护自己的合法权益。

注释：

①参见《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

②参见《浙江省违法建筑处置规定》第十一条：“城镇违法建筑有下列情形之一的，应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响，由城乡规划主管部门责令限期拆除（含局部拆除，下同），依法处以罚款：（三）在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的。”

③参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

④参见《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

⑤参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

⑥参见《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”