定金罚则的适用——以赵某与方某房屋买卖合同案解析定金的分期支付

文/刘华健 编辑/臻熙

北京市中闻（上海）律师事务所专职律师，上海交通大学法律硕士，上海市政府信访办值班接待律师，承办案件曾接受CCTV-13《法治在线》采访报道。擅长经济类合同诉讼及公司法律事务（商事争议解决）。承办大小案件几百件，诉讼经验丰富。累计发表法律专业类文章近20篇。

一、案情简介

2015年5月16日，赵某与方某签订房地产买卖居间合同。合同约定赵某（买家）于5月20日前支付定金人民币20万元，若卖方违约不出售该房产，则应向买方双倍返还定金；若买方违约不购买房产，则已经支付的定金不予返还。

合同签订当日，赵某即向方某支付定金1万元。2015年5月18日下午，卖家方某向买家赵某发送手机短信称：“经我方慎重考虑后，决定终止之前达成的相关买房意向，现返还你支付的定金1万元，且赔偿你1万元做为补偿”。赵某接到短信后表达了异议，并于当日继续将另19万定金转账至方某账户。5月25日，赵某委托律师发函给方某，要求合同继续履行，方某在电话中表示合同已经解除，不可能再出售房屋。另，方某又将21万（19万+2万）转账支付给赵某。后双方就合同的解除及定金罚则的适用诉至法院。

赵某以方某根本违约为由，诉求解除房地产买卖居间合同，并要求方某双倍返还定金40万元（已经返还21万元，还须补付19万元）。方某辩称，涉案房屋是期房依法规定不允许转让；另方某在收到1万定金后已经通知赵某解除合同，并愿意赔偿1万元；赵某另行支付的19万定金，对方某不产生约束力；且已经返还了全部的金额并赔偿了1万元，合同已经解除。

二、法院观点

一审法院认为，定金合同属实践性合同，以当事人实际交付定金为生效要件，而定金的支付应包括付款方的支付行为和接款方的接受行为。本案中方某已经明确向赵某表示终止交易，并愿意返还已收取的一万元定金，在此情况下赵某通过银行转账19万元系赵某的单方行为，方某并无再接受19万元定金的意思表示，该19万元不能认定为实际交付的定金，应认定双方的定金为一万元。故判决，解除双方的房地产买卖居间合同，对赵某的其他诉求不予支持。

一审判决后，赵某不服向二审法院提出上诉，认为一审法院虽然判决解除了合同，但未释明合同解除的具体方式及时间点。双方在合同中关于定金的约定内容是违约定金的性质，并不是解约定金的性质，方某即使自认全部的定金罚则，也无权解除合同。赵某依约履行，并无过错，应当认定本案合同的解除是基于方某的根本违约，赵某行使法定解除权的结果，而实际交付的定金也应当认定为20万元。

二审法院认为，预约合同是当事人为将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。双方订立系争房屋买卖居间协议后的第二天，方某即向赵某表示不再出售系争房屋，故系方某违约致预约合同未能继续履行。即方某已选择承担定金责任的方式阻却本约的成立，此后赵某单方汇入19万元的行为，对方某不产生约束力。故二审人民法院驳回上诉，维持原判。

三、问题的提出

在预约合同的履行过程中，双方约定了定金可以分期支付或者限定支付时间的条款，一方在对方支付定金的最后期限到来之前提前解约，是否发生解除合同的法律效力？具体在前述案例中，假如赵某一万定金也未支付，方某于签订买卖居间协议的第二天直接通知解除合同，又该如何？

四、法律分析

定金的概念：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。基于定金的不同性质（当事人约定侧重实现的作用），我国民法理论上一般将定金分为以下五种，立约定金、成约定金、解约定金、违约定金和证约定金。在现实生活中，我们遇到最多的通常是违约定金。我国《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。而解约定金的含义是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。解约定金的适用通常须在合同中作出明确规定，以防止一方当事人有利可图时，就会以返还双倍定金或放弃定金以解除合同，这有损诚实信用的原则。

总之，若双方当事人在合同中无明确约定的情形下，应当推定合同中关于定金的约定条款，是违约定金的性质。即该定金罚则是守约方向违约方主张违约责任的依据，而不是违约方自认罚则可以单方解除合同的条件。

具体在本案中，无论是从双方有关于定金条款的具体约定内容意思表示上，还是法律通常的推定情形下，该定金的性质只能是违约定金的性质，即方某的单方违约行为并不能产生阻却预约合同继续履行的法律效力。原一、二审法院一方面明确区分了房屋买卖预约和本约两个不同质的阶段。但却没有考虑到预约合同本身的履行也需要一定的过程和阶段，而且预约合同并不只是规定了定金条款（不是单纯的定金合同）。即便是定金未实际支付，但作为预约合同本身依然是有效力的，双方当事人都应当依约遵守履行。所以，卖家方某的单方违约行为，对预约合同的效力不产生任何影响。赵某依约继续支付定金19万元，理应产生相应的定金罚则效力。

由此可以看出，原一、二审法院在判决中思路的错误。而且该裁判行为引出的价值导向也是有问题的，会给人一种错误导向，虽然签订了买卖居间协议，只要在对方支付完全部定金前就可以随意解除合同，或者可以获得更多的利益时直接承担定金罚则便可解除合同。这将极大的破坏交易的安全及诚信原则，亦无法彰显法律惩罚恶意违法方、保护善意守约方的价值目标。

五、解决路径

由于定金合同属于实践性合同，即交付定金时生效。涉案合同中双方当事人关于定金的具体约定内容（签约当日支付1万元，另19万元在2015年5月20日之前支付完毕），应当是部分附生效条件的定金合同（定金条款），即1万元支付时，定金合同（定金条款）已经部分生效，另外一部分的效力待所附条件19万元支付时生效。方某的单方违约行为，因没有法律上的依据，所以并不能产生阻止定金合同（定金条款）部分所附条件的成就和定金合同（定金条款）全部效力的达成。这也更符合当事人的真实心态及法律的应有之意。

法律依据：《合同法》第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

特别提示：本文中所述案例现处于民事再审程序中，期待再审程序的法官给出一个公正合理的裁判。