鹤岗：一个收缩型城市的煎熬

早在2011年，鹤岗就被列入第三批“资源枯竭型”城市，从此开始走上“脱煤”之路。

鹤岗的GDP从2013年起开始呈现负增长，还带走了这个城市绝大多数以矿工为职业的市民的集体归属感和荣誉感。

在煤矿产业衰落的同时，鹤岗自2013年揭开了风风火火的棚改序幕。

南方周末记者 卢宝宜

一张来自黑龙江鹤岗市的房价截图近日在网上广泛传播，让很多观者冒出一身冷汗。

截图显示，黑龙江鹤岗市房价低至350元/平方米，一套46平方米的住房总价只需1.6万元，鹤岗房子的“白菜价”迅速登上热搜。

鹤岗的房子真的是白菜价吗？2019年4月19日，南方周末记者在鹤岗采访发现，当地真实房价虽然不高，但远称不上是白菜价。

目前鹤岗市在售新房仅5个，都是带电梯的高层洋房，价格都在3000元/平方米以上。位于向阳区中心地带的永丰国际城为市内最高水平，达4500元/平方米。

当地人普遍选择在58同城上发布二手房源信息。南方周末记者登录58同城发现，鹤岗的二手房有41255套，价格从1.5万-80万元不等。

总价低于10万元的，大多为非市区中心的毛坯棚改回迁房——面积小、格局差、无电梯且位于平房的顶层，交易后也未必能立即拿到房产证，是这些低价房源的共同特点。

网上流传的“白菜价”截图中，售价3.7万元的九州小区7楼55平方米住房正是这样的棚改回迁房。

与九州小区仅一街之隔的九州新城是商品房楼盘，该小区2楼84平方米的带装修住房售价为24.5万元，约2946元/平方米。安居客数据显示，鹤岗4月二手房均价为1569元/平方米。

虽然没有传闻中那么低，但是鹤岗房价的确便宜。据中国房地产业协会数据，2019年3月，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。顺列第一位的北京平均房价为6.49万元，与鹤岗相差6万元有余。

作为全国房价倒数第一的城市，鹤岗楼市如此萎靡的真实原因是什么？

棚改“消灭”刚需

鹤岗位于黑龙江省东北部，是一座只有100万人口的地级市。

据多位当地市民透露，自2013年鹤岗正式执行棚户改造起，除了市中心的向阳区和工农区“没怎么动”，另外四个相对市郊的兴山区、兴安区、东山区和南山区基本都“推倒重建”了，而被拆迁的市民每个人几乎都拿到了3-5套棚改房的补偿。

前文提到的九州小区正是在棚改房集中的南山区，与九州松鹤、九州兴盛等多个小区前后相连，形成一片粉色7层的“棚改房集中地”。

在小区楼下的宣传栏、墙面和电线杆上，贴满了各类租房卖房的广告，价格也相当便宜，大都在8万元以下。

南山区的一家烤串店老板正以24.5万元售卖九州新城一套住宅，此前他手上两套九州松鹤棚改房已完成出售。据他表示，棚改房本来质量就没那么好，拿着这么多套，还要每个月交供暖费和物业费，得不偿失。

供暖费的收费标准是23元/平方米，按建筑面积的85%去收取；物业费为1.2元/平方米，按总建筑面积收取，每个月加起来也要上千元。“所以大家都争着往外卖，出价也越来越低，如果租房的房客把这些额外费用都交齐了，也就不用给房租了”。

鹤岗市每年发布的政府工作报告统计显示，自2013年开始大力推进棚改政策后，2013-2018年六年期间，鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。

以2017年为例，鹤岗市各类保障性安居工程共开复工建设4万套，安置居民2.6万户，完成货币直接补偿9277户。据鹤岗市统计局给出的数据，同年该市商品房销售面积为11.59万平方米，如果按照平均每套房为100平方米计算，该市商品房销售量约1159套，远低于各类政府保障性住房的数量。

棚改房的大量入市增加了市场库存，最直接的影响是商品房市场无人问津。

大量棚改房使房子供应增加，但是鹤岗市的人口流出却在加速。中国统计信息网显示，根据国家统计局数据，鹤岗人口从2010年的109.1万降至2017年的100.95万人；就业人口更是直线下降，2017年仅为10.70万就业人口，远低于十年前的28.94万。

当南方周末记者走在九州小区一带的棚改区路上，发现入住率很低，只有零星的老人在楼下晒太阳。这些平房的一楼大门大多损坏，可直接进入，楼梯间贴满了各类“牛皮癣”广告。小区楼下的垃圾随便乱扔。

棚改房因预算有限，开发商偷工减料导致建筑较差的现象十分普遍，加上缺乏后期的物业管理，外迁户人员素质较低，也是众多鹤岗人选择尽快低价出售棚改房的原因。

在九州小区棚改区附近，还有一个2018年5月开盘的电梯高层住宅尚典国际，目前售价平均3300元/平方米。

虽然在该楼盘外面悬挂的广告横幅上写着：仅剩最后十套特价房，2720元/平方米。但该楼盘销售对南方周末记者表示，开盘将近1年，如今还未售出1/3。“因为棚改房太多了，我们卖得再便宜，不少人都还是觉得贵。”

“煤城”高光时刻

鹤岗的楼市并非一直都如此萎靡。多位当地市民向南方周末记者回忆称，鹤岗房价曾经高达6000元/平方米，当时大家也没觉得贵。

鹤岗和鸡西、七台河、双鸭山曾以“黑龙江四大煤城”一度闻名。所谓“煤城”，顾名思义围绕煤矿转动。鹤岗有着上百年的煤矿开采历史，其中龙煤集团鹤岗分公司是黑龙江四大煤炭企业之一，工业增加值每年占鹤岗规模以上工业超过50%。

以2011年为例，彼时煤矿产业依然蓬勃，鹤岗市全市产原煤超1800万吨、洗煤超1300万吨。随之带动的是地区生产总值达300亿元，财政收入达28.8亿元，在四大煤城的财政收入增幅中排名第一。城镇人均可支配收入为13850元，在黑龙江省的平均水平以上。

一位曾在龙煤集团工作的矿井工人表示，那时下井挖煤每个月能挣8000-10000元，如果是矿工小队长年薪甚至高达20万元，因此也吸引了很多外来人口前来“抢饭碗”。

2008年金融危机之后，当地通过大举投资拉动经济。鹤岗也开始举债大搞房地产和基建，代表作即是目标投资3亿元的“鹤西新城”，2009年开始规划，2011年正式开工奠基。这是鹤岗致力打造的一个生态观光新城，除了包含住宅地产以外，还有公园、人工湖、公路等多项城市基础建设。

鹤岗市最大的两个房地产开发商——永丰集团和经纬集团都是在2010年成立，不仅聚焦于房地产建设，旗下还包括建筑工程公司和混凝土公司，参与到彼时鹤岗的多个基建项目中。

煤老板和开发商，从那时起成为市民口中鹤岗最有钱的两大群体。而这两大群体，还往往有交叉业务。

上述南山区烧烤店老板，就是在2009年以15万元买下一套房。据他表示，2012年曾有人以35万元出价有意购下。但烧烤店老板预测未来房价还会涨，就拒绝了。没想到的是，那已经是鹤岗房价的历史最好水平。

2012年10月，国务院发表了《中国能源政策》白皮书，提出深化能源体制改革，大力发展新能源和可再生能源。此后，煤炭价格一落千丈。

2015年，据龙煤集团公开信息表示，裁员近10万人，当中不少是鹤岗分公司的员工。再随着众多小煤窑逐年倒闭，越来越多的矿井工人被迫下岗，随之出走。

2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报显示，其工业主要产品产量基本是负增长。其中，原煤产量1146万吨，同比降9.3%；洗煤664.8万吨，同比降7%。龙煤集团鹤岗分公司的税收从2011年12.3亿元直降至2017年的3.28亿元。全市2017年城镇居民人均可支配收入为21370元，降至黑龙江省倒数第一名。

“外来务工人员早就走光了，剩下的本地人要不等退休，要不就做出租车司机、外卖快递员或环卫工人。”曾经在龙煤集团挖煤的李大叔对南方周末记者说。他如今成了一名出租车司机。

鹤岗虽然地方小，人也少，但是四处可见出租车。在当地最大的商场比优特时代广场外面，常年停放着很多出租车等待接送客人，宛如大型机场外的壮观场面。

李大叔表示，龙煤集团承诺给每位下岗工人缴纳三年的社保，还有下岗津贴，每个月大概1300元。所以开出租车就当赚点零花钱，够吃饱就行。

棚改的隐疾

在煤矿产业衰落的同时，鹤岗自2013年揭开了风风火火的棚改序幕。

2013-2018年六年间，据鹤岗政府工作报告统计，共建设了16.6万套各类保障性住房。

2018年9月11日，鹤岗市保障性住房服务中心副主任刘佳祺在工作会议中指出，该市尚有26395户棚户区房屋，其中不符合改造条件的是7888户，其余18507户棚户区房屋需要改造。

当日专题问政会的汇报数据显示，截至2018年9月，鹤岗市棚户区完成购买和建设房屋89042套，已办理产权证41658户。也就是说，有五成以上的房屋还没有办理产权证。

和其他城市的被拆迁户“一夜暴富”不同，不少鹤岗市民却是叫苦不迭。

据黑龙江省纪委通报，2017年11月，黑龙江省政府原副秘书长梁成军被开除党籍和公职，其中原因包括，梁成军在2013-2016年担任鹤岗市市长期间贪污腐败，曾将多个保障性住房项目“包”给鹤岗市经纬地产房地产开发集团，与该集团董事长郭经纬存在利益输送。

同年9月，据鹤岗市纪委通报，鹤岗市棚改办原聘用人员崔德海在市棚改办聘用期间，负责动迁现场指挥、动员、组织评估、洽谈安置补偿等工作，个人出资132500元购买动迁户蔡云海家442.94平方米仓房和猪舍，利用职务便利将其评估为可居住房屋，并置换棚改办安置楼房221.47平方米，价值343279元。

类似的案件在黑龙江省纪委监委网站上可查询到更多。2016年9月，鹤岗市工农区棚改办原负责人李雷也曾利用职务便利违规为他人择优选取二十余户房源，并因此类问题引发群众上访，最终获严重警告处分。

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除了棚改过程中的腐败行为，很多市民对鹤岗棚改政策也存疑。例如选择货币化安置的前提是要名下必须有一户楼房；选择产权置换的则还需缴纳350元的“手续费”；置换的棚改房还往往都是没有电梯的6楼或7楼。

对于鹤岗人来说，置换负担不小，选址上还未必好。这也是人们急于将棚改房出售套现的原因。

尚典国际商品房的销售人员对南方周末记者称，如果政府扩大棚改货币化的安置力度，鹤岗房价会有小幅上涨。2018年初，鹤岗政府推出的安置房仅500套，鼓励大家货币化进行商品房购买，市民购房热情高，尚品国际为此还提前半个月开盘。

但在2018年下半年，随着棚改货币化安置政策的降温，鹤岗房价再次跌落。“没有给力的政策补贴，鹤岗市民就更加没有钱和欲望购买商品房了。”

2019年4月22日，南方周末记者先后到鹤岗市保障性住房服务中心、永丰集团、经纬集团约访，但均遭拒绝。

如何留住人

早在2011年，鹤岗就被列入第三批“资源枯竭型”城市，从此开始走上“脱煤”之路。然而转型的道路还没有走通。

2018年，鹤岗仍在加大力度重拳整治小煤矿。截至2018年年底，龙煤集团鹤岗分公司原41处小煤矿关闭了23处。

根据鹤岗市2019年的政府工作报告显示，鹤岗作为全国首批45个水生态文明城市建设试点市之一顺利通过验收，同时申报了共9个山水林田湖草项目，致力于在未来打造旅游生态小镇。根据规划，市区中仍待完成的棚改项目后续也都不再开发，而是全部用作公园、广场、停车地、绿地等公共设施建设。

转型过程少不了花钱。据鹤岗政府前工作人员透露，由于财政收入下滑严重，鹤岗市的很多棚户区改造仅由地方负责用地征拆，其他建设环节由中央和省财政兜底补齐。

2018年，鹤岗市印发了《关于狠抓开源节流、增收节支努力防范债务风险的通知》，强调该市已进入偿债高峰期，要努力防范化解地方政府性债务风险。

对鹤岗来说，眼下最迫切的问题还包括如何留住当地的年轻人。

根据2017年鹤岗市国民经济与社会发展统计公报显示，35岁以上人口占比69.5%，老龄化现象显著。

黑龙江2017年财政决算显示，不计财政补贴等收入，当年全省社会保险基金的保险费收入385.7亿元，而当年社会保险基金支出505.6亿元，缺口110.9亿元。

正在兜售最后一套商品房的那位烧烤店老板打算离开鹤岗。他的女儿从哈尔滨大学毕业后，落户哈尔滨留在当地工作，如今全家人打算把鹤岗的三套房子卖了，以女儿的名义在哈尔滨缴纳一套房的首付，同时把烧烤店开到哈尔滨去。

他表示，从小他就教育孩子走出鹤岗。“鹤岗轻工业少，更没有大型工厂可供就业。除了公务员，留在这里没什么前途。留在这里的要不是老人家，要不就是没能力走出去的。”

随着煤矿的衰落，鹤岗的GDP从2013年起开始呈现负增长，还带走了这个城市绝大多数以矿工为职业的市民的集体归属感和荣誉感。

不仅年轻人走了，有钱人也走了。当地市民口中的鹤岗首富，当地最大私人煤矿企业东兴集团的董事长佟振茂，把新的煤厂开到了鹤岗旁边更大的交通枢纽城市佳木斯。天眼查显示，佟振茂还担任北京优邦投资有限公司和河北香河的香河协成房地产开发有限公司的大股东。

当地的两座寺庙却依然香火鼎盛。

在鹤岗南山区的鹿林山上，坐落着北普陀寺和三宝寺。北普陀寺常愿大师对南方周末记者表示，一般企业老板多以购买佛牌或佛像的形式“请佛到家”，根据所选的佛牌或佛像的规模和质地不同，加上请佛的心意不同，香火钱可以从几千元到几十万元不等。

每年春节跨年期间，大家都争先到北普陀寺敲钟、上香。2019年春节，第一个敲钟的“黄牛价”高达40万元，第一炷“头香”被炒到30万元。