青年合作居住社区初探——以706青年空间为例

■ 严文欣

一、合作居住社区兴起的背景

（一）情感交往的需求：增加人际交往与社区安全感

依托马斯洛的需求层次理论，黄一如、陈秉钊将居民对于居住区的需求从低到高分为“生理需求、安全需求、社交需求、消闲需求、美的需求”。当代社会人口的流动性大大加强，越来越多的青年人离开熟悉的环境去往陌生的大城市。与此同时，社会习俗改变，晚婚晚育或者不婚不育的青年人口不断增加，孤独成了当代大城市年轻人的普遍写照。因此，人们的居住需求也愈发向安全、社交、休闲等情感需求倾斜。正如雅各布斯将沿街店铺比作是保障街道安全的“街道之眼”，更亲密的邻里关系也是“社区之眼”，是社区安全感的主要来源之一，并且在满足社区居民情感交流、社会交往的需要方面有着诸多积极作用。

（二）共享经济的需求：节约经济成本，增加社会资本

智能手机、移动支付和大数据技术的成熟，推动了共享经济黄金期的发展。以优步、爱彼迎等为代表的商业模式突飞猛进，让共享经济从空想走向现实。“共享居住”的概念也随之焕发了“第二春”。面对传统经济体制下城镇化所带来的诸多问题，“合作居住”的模式提倡资源的集约利用与合理分配、鼓励居民参与到社区决策与活动中来。合作居住社区通过公共设施和公共物品的共享节约了经济成本，也通过更广泛、更紧密的人际关系网络的构建而增加了居住者的社会资本，成为解决当下居住问题的一种积极尝试。

二、青年合作居住社区的个案研究——以706青年空间为例

（一）概况

706青年空间的前身是一家纯粹的“活动空间”。2012 年，创始人集资在五道口华清嘉园租房开放给附近青年读诗、写作、放映、举办小型讲座与讨论会等，因意外聚集了大量人气遂衍变成长期计划。随着空间影响力不断扩大，全国各地的青年赶来参加活动，住宿需求不断强化；与此同时，青年空间以众筹和会员费为主的盈利模式难以支撑庞大的运营支出；而空间活动与住宿功能的结合也有利于社区氛围营造和活动开展。因此，706青年空间逐步发展出了居住业务并不断扩张，转型成为一个真正的“合作居住社区”。

受高昂租金的限制，706社区本部总面积约600平方米，整体位于一栋住宅楼室内，除露台外没有户外活动空间，居住功能的“房间”环绕中央的公共“房间”而建。尽管706合作居住社区与起源于北欧的Co-Housing社区有一定的形态差异，但是两者在营造良好社区氛围、居民生活共享、社区活动自组织等核心精神层面十分类似。结合我国大城市土地空间几近饱和的现状来看，笔者认为这种更小规模、更紧凑集约的合作居住形态更可能成为我国青年居住空间的典型形态。

（二）区位与规模

706社区位于海淀区五道口大学城地区，毗邻清华大学、北京大学、中科院等，周边高校众多，交通便利，房价也水涨船高，每平方米突破10万元关口。

706合作居住社区本部位于华清嘉园15号住宅楼顶层，为上下双层的复式结构。社区“本部”设有主要的公共活动空间，包括咖啡厅、酒吧、餐厅、剧场、图书馆等。随着居住业务的不断拓展，706社区逐步盘下周边的几处居所，住宅部分面积不断上升。通过对于居民住宅和阁楼空间的改造，706社区目前共提供约100个床位，短租租金为95元／天，长租租金为2000元／月。

图1 华清嘉园区位（图片来源于 open street map，图示作者自绘）

（三）功能与空间

706社区的空间布局呈现了以公共空间为核心，居住空间环绕公共空间设计的组织模式。主要的公共空间包括一层的自习区、厨房、吧台以及二层的图书馆和小剧场。其中，面积最大的是一层的自习区，可供读书、讨论、学习等，是706自发性交往活动发生的主要场所。自习区最西侧的长桌和学生食堂南侧的长桌以及二楼放映，是706社区官方组织活动的主要发生场所。在没有官方活动的时候，这些长桌也做自习之用，或由成员自发组织学习乐器、集体游戏等。

（四）社区活动与组织

活动组织是706青年空间的起源动力和运营核心，频繁的定期活动是706社区吸引大量周边甚至其他城市青年前往的主要动力因素。

706社区经历了多年的发展，形成了相对稳定的活动组织模式。大型官方活动一般由706核心团队策划并邀请嘉宾；也接受其他个人或团体策划组织，706提供场地并收取租金。大型官方活动规模多在数十人左右，组织周期相对较长，通过公众号等进行发布，有些外请重量级嘉宾的活动影响力范围往往遍及整个北京市。

除了核心团队策划、组织的活动发起模式之外，706青年空间也在尝试通过一定的制度安排激发自下而上的小型活动组织模式。706社区活动墙即是促进社区自组织活动的一个最新尝试。活动发起人可以发起任意活动，在便签纸上写明参与人数和联系方式后挂到墙上，有兴趣的参与者可以联系发起人。这一类活动主要面向706社区的住客，与在公众号平台上宣传的活动相比，具有规模小、灵活度高的特点。两种活动形式互为补充，共同营造706社区的活力。

从现状调研的情况来看，实际住客参与活动的比例约在50%左右，也有部分居民怀着参与活动的热情来706社区居住，入住之后却鲜少参与活动。新人加入后的陌生感、社区人口流动性较强等都是住客参与活动热情不足的原因之一。

（五）运营与管理

706社区的起源与维系较大地依赖于社区的创始人邬先生。在资金来源方面， 他提到由于对 706 社区抱有“打造青年文化品牌和理想生活空间”的乌托邦式幻想，因此社区没有寻找或接受大资本的投资，不希望受到来自外部的过多限制。

706社区自其诞生以来几次濒临破产，发起过多次众筹，最终都“起死回生”。目前社区已经形成了基本稳定的收入来源：住宿费、会员费、活动费和少许赞助。

四种收入来源结合，基本上能够支付社区每年上百万的运营费用。其中，住宿费是其主要收入来源，目前706社区中有近百个床位，如果达到60%的入住率，可抵掉 70%到80%的房租；通过出借活动场地收取少量场地费用，一年也可以收入 10 万元左右。此外，706 社区目前有约400 个会员，每人每年缴纳200元会费，可获得所有活动免费、住宿打折的福利。

综上而言，706社区的运营模式可以被认为是一种社会企业模式：提供社会功能与社会服务，并同时具有维持自身运转的经济渠道。

随着经济渠道的逐渐完善稳定，706社区的社区管理组织也在不断进步。目前社区内已经有了固定工作、发放工资的全职和兼职运营团队。运营团队负责协助社区活动的组织策划、协调帮助解决居住过程中遇到的问题、制定社区空间使用规范和章程、组织志愿者培训、维系社区部分对外的商业空间运营等。

（六）居住者社群特征

多位住客都曾在朋友圈中提到706是个“神奇的地方”，人们在这里有独特的安全感和亲切感，非常容易与周边的人开始聊天。究其原因，从笔者的观察以及对多位住客的访谈中来看，对于长期住客的“人工筛选机制”和社群氛围带来的“自然筛选机制”所保障的社群魅力是706社区葆有活力的重要原因之一。706社区的这种信任基础很大程度上来源于入住706社区所需的申请筛选机制。

706社区的入住者需要在网络上填写表格进行申请，而他们的简历和入住理由会受到运营团队的筛选审核。筛选机制并不简单依赖于学历、工作或专业背景等，而是更多对于一种类似“热情、有趣、友好”等“特殊气质”的判断。从现有住客身份结构来看，刚毕业参加工作的青年人、间隔年（或准备申请、考研等）中的学生和在读学生是706社区住客的三种典型身份。其中，在职身份居住者的约占1/2，学生约1/3，其余为间隔年或休学学生等。他们大都是20～30岁之间的年轻人。对未来生活的不确定性和对未知的好奇心是他们的共同特征，很大一部分706社区的居住者们希望通过合作居住的模式认识更多“有趣的人”，在邻里交往和价值交互中塑造与调整个人价值观，探索、了解更多的可能性，也能够认识更多的朋友充实自己的闲暇时间，丰富生活。

对于前来参与活动的外来访客，706社区不设门槛，允许任何人进入。但是得益于地处五道口大学城的特殊区位和社区营造的良好氛围，社区吸引的访客也多是乐于交往的、有趣的知识青年。社区参与者的社群特征是社区氛围营造、社区活动开展的重要基础和保障。

（七）对于合作居住的评价

为了更好地了解合作居住者对于合作居住社区的实际居住品质的评价，笔者通过问卷的形式对于706社区居住者进行了调研。本次调研共发放线上问卷87份，回收85份，有效84份。受访者均为706的住客，平均年龄24.6岁，目前48人（57%）在职，26人仍在上学，7人在间隔年，3人待业。其中，12名住客在706 社区居住6个月以上，36人居住了3～6个月，27人居住了1～3个月。

问卷首先对合作居住社区住客交往的范围和深度进行了测度。在706社区认识10～20人的住客最多，占比50%；人数20～30人的占比29%，社区平均交往范围在20人左右。其中，每位住客平均建立亲密关系的住客人数在13人左右。

图2 问卷调研结果（部分）

目前对于706合作居住社区“非常满意”和“比较满意”的人数占到了所有受访者的88%，整体满意度较高。在入住706社区的主要需求考量中，情感需求和活动需求最为突出，随后才是成本控制。情感交往和活动陪伴的需求也是各类需求中得到满足程度最高的两项。受访住客认为706社区最突出的问题是缺乏个人空间（74%），紧随其后的是环境吵闹（50%）和生活习惯差异大（43%）。

图3 问卷调研结果（部分）

从社群特征入手，“乐于交往的性格”被认为是最影响社区品质的特征，其次是“有趣的灵魂”和“相似的价值观”，而学历、专业、收入等选项得分最低。这进一步证明了706社区居住者对于建构情感网络和社会资本网络的需求最高，而多样化的专业背景和经历更能满足这种需求。从空间功能入手，公共厨房和图书馆（自习室）是居住者认为共享社区最必不可少的功能，随后是餐厅和小剧场。这种空间需求与706社区作为一个“知识分享型”社区的定位有较大关系。从活动组织角度而言，90%的住客认为有组织的社区活动对于提升居住品质非常重要（28%）或比较重要（62%），可见“青年活动”这一社区的品牌仍有延续的必要。在其他建议方面，有多位住客提到社区制度的建立十分重要，希望通过规范化管理提高运营效率，降低运营成本。

图4 问卷调研结果（部分）

三、青年合作居住社区的特征与经验

（一）类型：商业企业型与社会企业型合作居住社区互为补充

合作居住社区的原型来源于自发形成的“合作社”，类似于一种社会组织。近年来，以各品牌长租公寓为代表的商业企业主导的合作居住社区模式兴起，大大丰富了合作居住社区产品的供应。产品化、连锁化的商业企业型社区与个性化、特殊化的社区企业型社区有各自的优劣势。商业企业型社区往往有商业资本投资、去中心化、易复制的特点，公共生活中精神性内容较少；而社区企业型社区则多是以众筹和自给自足的社会企业模式进行运营，较依赖核心人物、公共生活中强 调精神性、知识文化内涵。资本主导下的商业企业型长租公寓社区供应量大，能够满足较多人的居住需求，提高我国整体的租房比率。而社区企业型社区的社区结构更牢固，特色更鲜明，从而规避了长租公寓品牌之间同质化的激烈竞争。

（二）选址：具有一定区位要求

青年合作居住社区对于居住者有一定的挑选性，为了聚集起相当数量感兴趣、符合要求的居住者，一般主要选址于一线或新一线城市，集中于大学城、科技园区、创业园区等青年聚集地，紧邻地铁站等交通枢纽。目前来看，这种关注于青年互助、生活共享的青年合作居住社区可以先在大城市推广和试点，随着我国城镇化进程的不断发展，有望进一步向经济较发达的中小城市拓展。

（三）空间设计：应注重个人生活与公共生活的需求和平衡

青年合作居住社区一般尽量压缩个人空间以促进公共空间的使用。因此，两者之间的平衡在空间设计方面至关重要。在私人空间部分，目前主流商业型长租公寓品牌能够提供单人居住空间，但价格相对较高，706社区为了控制价格采用多人间的布局，但存在个体缺乏私密空间、涉嫌群租房经营的问题。因此，设计出个人独立的、极小化空间是青年合作居住社区的主要空间改进方向。在公共空间方面，从功能角度，青年更需要鼓励共同参与的、体验型活动空间，例如厨房、剧场、健身房、办公区等，电商的发展使得过去邻里单位中较多强调的对零售商店和生活服务的需求逐渐下降；而从设计角度，将公共空间分割成多个较小的次级空间提升了空间的围合度，创造了有利于自组织的交往活动开展的宜人尺度。

（四）社群管理：以社群筛选为基础

合作居住社区能够建立不同于一般商品房的更紧密的社区联系，需要居住者积极参与社区活动，在社区营造方面投入一定的时间精力。因此，青年合作居住社区更倾向于接收有一定技能特长、热情有趣的居住者。运营团队和其他居住者一般会对新加入者进行简历筛选和面试。在居住过程中社区自治委员会也能够随时发起决议将“搭便车者”赶出社区，以保证共享社区的持续运转。

（五）物业服务：重塑了服务者与被服务者的关系

青年合作居住社区往往也有专职的管理团队，但是与传统居住区中物业最大的差别在于，青年社区的管理者通常也是社区的住客，与其他住客之间形成当然朋友关系颠覆了传统酒店或居住行业中服务者与被服务者的关系，也使得他们在社区管理当中显得游刃有余。人们常常会“抱怨”一个服务者服务不及时、质量不过关等，但当服务者完成了向朋友身份的转换后，住客则倾向于“感激”朋友的前来相助。在对一名前优家管理团队人员的采访中他也提到，这种身份转换的服务方式是青年长租公寓物业管理的策略之一。

（六）社区运营：奖惩分明鼓励公众参与社区活动与管理

高度公众参与是合作居住社区的主要特征之一。然而一个自组织的社区不可避免地面临诸多问题：住客参与活动的积极性不强、参与社区决策费时费力、公共空间作为一个具有正外部性的产品容易被滥用等。因此，完善的社区制度是保障合作居住社区良好运营的重要因素。在活动参与方面，可以考虑发起活动、参与活动与社区积分挂钩的奖励模式，鼓励居民参与。在社区决策和公共空间管理方面，制定规范化的管理规定，对于不遵守社区规定的使用者进行惩罚。