房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策

2019-04-25上海南虹桥投资开发有限公司

财会学习 2019年12期

上海南虹桥投资开发有限公司

关于如何做好房地产企业的成本管理工作，企业要将眼光放长远。重视成本管理工作带来的影响，构建有效的企业成本管理办法，实现在财务管理方面的进步，进而提高资源资金效用最大化，帮助企业达到预期收益目标。但是，在房地产长久繁荣的背后，许多企业并没有注重成本管理，初步总结存在以下主要问题。

一、企业成本管理中存在的问题

(一)成本管理体系缺乏系统性

许多房地产成本管理体系中，通常采用的是比较粗放的管理模式，缺乏成本管理应该有的系统性、规范性和全面性。其中一些企业虽然已经建立了内部成本管理系统，但是，这些系统的机制并不健全，在企业面临成本相关的重大决策时，不能做到全面分析，可能导致决策出现偏差，进而可能给企业带来资金上的风险，一个错误的决策就可能给企业带来上亿元的损失。因此，企业不能视成本管理系统如同虚设，要改善其内部体系存在的问题，以发挥其真正的作用[1]。其次，一些企业没有合理地将成本管理相关职位进行定编定岗，也没有对员工成本管理工作进行适当考核，因为成本管理与其本身工作没有多大的利益相关，员工的积极性也会因为没有好的监督措施而下降，责任意识的缺失，长此以往，容易导致员工在进行成本管理工作时疏忽大意，成本管理工作很难做好，未来还有可能造成公司重大的经济损失。因此房地产公司应高度重视成本管理体系的系统性缺失问题。

(二)成本控制工作缺乏前期合理规划与设计

许多房地产企业都将重点放在项目利益的获取上，没有将成本工作做到实处。这表现在一些房地产企业一接到房地产施工项目时，就期待工程快速开展，期待项目完成后的收益，而没有在前期将成本控制工作做实，没有合理的项目工程分析。有的企业直接采用报价最低的方案来开展工期，这样的方案往往不具有合理性分析，可能会给后期工程带来无尽的麻烦，甚至可能导致住房质量不过关、出现安全性问题危机用户的生命财产安全，企业因之可能遭受重大经济损失，甚至导致破产[2]。另外，前期成本规划工作没做好，当后期工程因种种因素需改变施工进程时，可造成成本升高，给企业带来了成本上的损失，这有违成本控制体系设计的初衷。

(三)成本控制工作缺乏现代信息化

现代计算机网络技术不断提高，许多现代信息新技术的应用，将能提高房地产企业中的成本管理工作，但是，一些房地产公司并没有将计算机信息技术引入到自身的成本管理计划中，并且，大型房地产公司的项目分散在全国各地，项目成本要想与公司成本负责部门实现有效的沟通与交流十分困难，这些将直接影响到房地产企业做出成本决策，项目利益悠关方也无法将信息整合在一起，缺少信息交流的平台，无异于切断了交流的桥梁，进而导致房地产项目的成本上升和房地产的经营风险增加多。

(四)成本控制工作缺乏平衡性

成本控制工作固然重要，但是不能因为成本的节约而影响了工程质量。一些房地产公司为追求项目的低成本而降低了工程质量，给修建的房屋带来安全隐患。曾经有住宅小区建成后坍塌，这与工程开发商降低项目成本有直接的关系，其项目负责人因房屋坍塌而被判刑。可见，在项目初期成本控制若不能达到平衡，对于房地产公司及购房者双方都可能带来不利，甚至带来严重不良社会影响。

(五)成本核算缺乏科学性

一些企业代建政府投资的项目，主体是基础设施和公建项目，时间紧、标准高、社会影响程度大，由于这些企业也同时开发多个项目，进而需要按项目分别核算，但是，如果这些企业成本核算过于简单，简单随意计入其他项目，不直接反映企业的实际成本。比如，有企业帮助政府代建经济适用房，设法把账面做成亏损，认为经济适用房、动迁房等项目反正是亏损，由政府承担，索性就多亏点。从采购到施工存在着各种资源浪费。

另外，传统房地产成本控制重点都放在工程造价上，忽视了项目的全局性，全过程成本控制显得非常薄弱。

最后，房地产项目大多需要向银行贷款，有些企业出于自身利益的考虑，将银行利息直接作为期间费用，而不是按会计制度的规定进行资本化，这样造成：一是企业暂时少交所得税，存在纳税风险；二是账面成本不实。

二、改善房地产企业成本管理的建议

(一)完善成本管理体制系统性

成本管理应作为企业内部管理的一项重要工作，企业要针对自身发展战略，借鉴相应成本管理经验，制定一套适用于自身的成本管理体系，并对所有业务，包括项目施工、融资管理、土地购买等都具有适用性。其次，企业要明确自身的业务范围，将所有的业务成本管理工作汇总，形成一个完整的成本管理控制系统，进而有效地实现成本合理控制。在此基础上，房地产企业可以明确所有业务的发展目标。第三，房地产企业的成本管理的模式需要完善，可以组建专门从事成本管理监督的委员会，以监督、协调企业内部各部门之间的成本管理和交流工作，巩固成本管理的作用。

(二)加强成本管理工作前期的规划与设计

房地产企业在拿到项目时，不应急于选择工作方案，而要先通过从建筑原材料的采购、施工单位的选择以及施工日期的确定等方面来考虑选择适合的方案，对整个项目工程实行有效控制，尽量在施工前期就做好施工计划和整个项目的前期规划与设计，提前做好各项预算工作，避免后期因为种种主观因素导致计划变更，减少因此带来的资金损失。另外，房地产企业还可以从施工的技术上出发，在做好施工方案的基础上，提高新材料与新技术的应用，在保障建筑安全的基础上，实现成本的有效降低。除此之外，在工期进行时，需要密切关注项目进展，避免超过合同规定的施工期，施工期超出合同规定期限后，将有很大的概率超出房地产公司此前做的成本预算工作，加大施工成本。还有可能因为项目的未完工造成收不到相关款项等问题，以及可能面临经济索赔[3]。

(三)建立成本控制工作现代信息系统

现代化的成本控制信息控制系统的建立不仅仅有利于项目的信息流通，同时也方便了房地产企业对于项目成本申报、工程预算申报等作出及时的反馈[4]。现代化成本控制信息系统的建立有助于将分散的部门连接起来形成一个贯穿公司内部的整体。成本控制现代化信息系统在构建之时，要注意将成本管理系统与其他一些管理系统结合起来，例如，可以将进度调控系统与成本控制系统结合起来，通过监控项目施工的各项环节，把控成本的发生以及调整成本预算，实现对资产的有效监控以及运用。

(四)平衡成本与工程质量

成本控制问题固然重要，但是成本控制的前提是房地产公司的建设项目具有安全性。房地产公司不能因为成本低控制而选择降低质量的方式来开展项目，否则将存极大的安全隐患。房地产税对于成本以及工程质量应有一个规范的标准，要在兼顾造价成本的同时做到质量保证，因此，房地产公司要在项目期初进行仔细研究，可以咨询相关专业人员以及借鉴其他优秀房地产公司的做法。以找到有效的方法来帮助企业解决平衡成本与工程质量的问题。

(五)房地产成本项目核算的对策

房地产项目成本包括土地费用、工程立项、规划、可行性研究，初步勘察和初步设计、地质勘查、施工图设计、施工图审查、工程规划许可、招投标、施工、竣工验收备案、结算审计费等费用。这些项目大致分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等，针对项目的特点和相关影响因素制定相关的目标成本和目标收益，然后对重要环节重点把控，例如，预算编制、合同控制、资金审批、决算审计、绩效考核、内审监督、外部全覆盖审计等，经过各级各部门严格把关来控制成本，集成本预测、核算、分析、考核、控制于一体的代建单位成本管理和成本控制体系。