房地产行业土地增值税会计处理的探究

王红岩

摘 要：房地产行业的快速发展，有效带动了我国的总体经济发展水平，在此基础上，我国也对土地增值税给予了一定的重视。土地增值税的提出最早是在1994年，此后根据我国社会的发展形式又做出了多次调整，发展至06年，对于增值税的征收方式做出了有效的调整，由最初的清算征收法，转变为超率累进核算方式，这种征收方式的转变必定会对房地产行业的发展带来一定程度的影响。房地产行业要想取得长足发展，就必须快速适应新的发展环境，有效转变会计处理方法，使其能够享有应有的优惠政策。文中，就对会计处理的相关对策展开研究。

关键词：房地产;土地增值税;会计处理

土地增值税作为国家财政收入的重要组成部分，在开展税收管理工作时，还需要起到一定的经济调节作用。为了实现经济结构的优化发展，在特定的时期，需要通过调整税收政策的方式来整合经济结构，在一段时间内房地产行业呈现出高速的发展状态，虽然在一定程度上带动了我国的总体经济发展水平，但对于市场经济的可持续发展十分不利。在此种状况下，国家对土地增值税的政策内容做出了整改，有望平衡市场经济结构。而此时，房地产企业的会计处理工作就成为关系企业发展的重要内容。

一、房地产行业土地增值税对会计处理的影响和要求

（1）房地产行业土地增值税对会计处理的影响

在我国的经济结构中，房地产行业占据重要的经济地位，由房地产行业产生的税款可有效补充国库，为一些建设项目和科研项目提供有力的资金支持，这也很大程度上提升了我国的总体发展实力。从现行的税收政策来看，是将超额累进作为主要税款核算方式，表现出了高税率的现象。而同时也限制了房地产行业的经济发展进程，合理选用会计处理方式，做好税收筹划工作来降低税负已经成为房地产企业所面临的重点研究课题。希望通过税收筹划工作来减少企业的税收成本投入，保障有更多的流动资金用于投资和生产，从而提升房地产企业的经济发展水平。此外，规避税务风险和延长纳税时间也是各个企业所面临的重点难题。

（2）房地产行业土地增值税对会计处理的要求

部分企业将1%-3%的比例作为预征率，在项目完成后，可使纳税时间得以有效延长，这对于企业发展来说具有积极意义，可以有效减轻企业的税收负担。另外，要求企业的会计人员应深刻理解房地产行业土地增值税的重要政策内容，正确解读其中的优惠政策和条例，确保通过有效的会计处理工作，可在法律允许的范畴内，对企业经营模式进行调整，使其具备优惠政策的条件要求，从而达成减轻税收负担的目的。除上述内容，企业会计人员和管理人员均需要具备较强的风险意识，会计人员需要具备基本的风险识别能力，能够结合企业发展实际和市场发展形式，做出合理的工作安排，降低风险发生率，保障房地产行业的健康发展。

二、会计处理的主要内容

对于房地产企业来说，土地增值税是重要的税收内容，相对来说税率较大，对企业的经济效益影响也较大。为了降低土地税负对企业发展的影响，应从会计处理的角度入手，采取合理的会计核算方法。从会计核算的层面分析，其主要税收特点表现为：权责发生受到税收成本计算的直接影响;土地增值税核算时，涉及到的账目细则较多，需要根据相关的税收规范，分别设置账户，最后对这些账户信息进行一一核对，并且细致核算税款。在一些大型的房地产企业中，还存在多个建设项目同期开展的现象，为了确保税务核算的准确性，降低税务管理风险，应对各个项目内容实行分别管理，且对其相关的税费设立专门的账户。房地产行业的特殊性决定了其在进行经营销售时存在预售的现象，相关的税收政策中针对此类经营现象给出了明确的规定，即在预售收入期间，需要以一定的比例进行税务征收，而在项目全部完工，结清后续款项时，还需要根据实际销售金额重新核算征收税金，并且遵循多退少补的原则。

（1）在取得预售收入的情况下，房地产企业应该按照一定的比例预缴土地增值税。具体的处理过程为：先借记待摊费用;再贷记应交税费;最后核算应交土地增值税，到了实际缴纳税款阶段，借记应交税费，贷记银行存款。

（2）当建设项目竣工验收合格后，如果符合收入确认条件，则按照当期的结算收入和成本的计算方式来进行，借记“营业税金及附加--土地增值税”，贷记“待摊费用--预缴土地增值税”

（3）当项目办理结算后清算土地增值税时，要根据实际情况来合理调整前期的土地增值税款和计提的增值税费，税务局签发增值税清算报告后，有明确的清算金额，借记“营业税金及附加--土地增值税”待摊费用-预缴土地增值税”。贷记“应缴会费--应交土地增值税”在进行补交时，应借记“应交税费--前期积累已预缴的土地增值税款”。

三、房地产行业土地增值税的会计处理及税收管理策略

（1）利用税收临界点，做好纳税筹划工作

在税收政策中，将税收標准划分为了多个等级，每个等级中的税收对象不同，税率也存在一定的差异。房地产企业在进行经营活动中，应将税收标准考虑在内，不得过于追求眼前的经济收益，而忽视税负对企业经济水平的影响。企业的会计人员应对各个等级的临界点进行全面认识，在开展会计处理工作时，可通过前期核算，将其控制在享有优惠政策的临界点范围内，当优惠政策与收入之间的关系并不明显时，可以针对两种会计处理方法进行分别核算，对比两个处理方案的经济效益，择优选择处理方法。在进行临界点控制时，一般会将装修费用和费用转移手段作为扣除项目资金的重要手段。但在此过程中，应将扣除的部分资金控制在小范围内，以免触及税收法律，带来严重的税务风险问题，在进行一切会计处理工作和纳税筹划工作时，均需要将守法作为基本的工作准则，不得出现知法犯法，有违法规的现象。此外，在进行会计处理与纳税筹划的过程中，也应认识到风险问题的重要影响作用，有效规范会计处理行为和纳税筹划行为，遵循相关的处理原则和规范，严格履行税收法律，保障会计处理的合法性与合理性。

（2）借助优惠政策，降低企业税收负担

优惠政策指的是，在满足税收要求的情况下即可享有的政策，具有一定的针对性，本意是扶持那些发展缓慢的企业，维系经济发展平衡，而在企业税负逐渐增大的情况下，部分企业希望通过改变经营模式或者调整会计处理方法来享有优惠政策，实现减负的目的。近年来，国家提高了对房地产增值税收的重视程度，出台了一系列税收优惠政策。房地产企业应充分利用国家税收优惠政策进行税收筹划，在准确核算增值额的基础上，通过合理调整增值额与扣除项目金额的比例，实现税费缴纳的优惠，减轻企业的纳税负担。此外，企业还应结合企业实际情况和国家相关的法规政策来制定税收筹划方案，尽量实现总税收最低。对于合作开发房地产的税收优惠，需要合作双方商定按照一定的比例来分配，双方中一方负责资金，另一方负责土地。对于这种形式的合作，企业可以暂时减免土地增值税，使双方企业以较低的成本取得房地产，有利于双方的合作共赢。对于代建房，由于税收中只收取一定的代建费，而且代建房的营业税率只有3%，所以代建房是房地产企业开发的一个很好的选择。

（3）其他处理方式

根据项目的实际情况来确定项目的核算方式，即分开核算或合并核算，这是降低土地增值税的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房选择分开核算时，能够享受到的增值额小于扣除项目金额之和的20%的稅收优惠政策。物业管理基;金、公建维修基金、公共设施尚未建造的报批报建费用、出包工程还没有办理最终结算的都属于税法允许的三项预提项目，利用预提费用的税前扣除政策，有利于企业实现纳税优惠。

四、结语

房地产行业与其他行业相比，在营销和税收方面均存在一定的差异，就土地增值税而言，其他行业很少涉及，在当前的税方式影响下，房地产行业需要面临更大的税收压力，致使行业发展受到一定限制影响。在此种发展环境下，房地产企业要想在市场中立足，占据更好的发展优势，就必须认清当前的税收环境，并且结合企业发展实际，对会计处理方法进行调整，使其快速适应当前的税收环境。会计处理的主要目的是，通过调整核算方式来享有国家优惠政策，在不违背法律的前提下，延长纳税时间或者降低税率，减轻企业税负，这对于促进房地产行业的长期稳定发展具有积极意义。此外，还应注重税收风险的管理工作，有效提升风险防御能力，降低税务风险对企业发展的影响。

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