2018—2019年沈阳经济区房地产市场分析与展望*

文/辽宁省房地产研究中心 辽宁城市建设职业技术学院 石海均

辽宁城市建设职业技术学院 赫 璐

辽宁省房地产研究中心 李 瑶

辽宁城市建设职业技术学院 张 杰

0 引言

深入推进沈阳经济区发展战略是辽宁省贯彻落实党的“十九大”精神、加快推动辽宁全面振兴的重要举措。沈阳经济区作为辽宁老工业基地的重要组成部分，是一个区域经济共同体，也是辽宁省经济核心带，房地产在辽宁省经济发展中占有重要地位。

房地产市场发展情况影响区域经济发展水平，沈阳经济区房地产市场经过多年快速发展，房地产市场已形成一定规模。目前，房地产市场处于关键发展阶段，为使沈阳经济区房地产市场综合、协调、健康发展，需对沈阳经济区房地产市场的发展进行分析与展望。

1 2018年沈阳经济区房地产市场分析

1.1 房地产开发投资

2018年沈阳经济区房地产开发投资1299亿元，占辽宁省房地产开发投资的50%，增幅与2017年同期相比增加明显。其中，沈阳市开发投资最多，接近1000亿元；本溪市房地产开发投资最少，仅43亿元。与2017年同期相比，辽阳增幅最大，为36%；鞍山降幅最大，为13%（见图1）。

1.2 房屋施工面积

2018年沈阳经济区房屋施工面积10655万m2，占辽宁省房屋施工面积的44%，与2017年同比略下降。其中，沈阳房屋施工面积最多，为6526万m2；本溪最低，为480万m2。与2017年同期相比，本溪增幅最高，为13%；鞍山降幅最大，为19%（见图2）。

1.3 新开工面积

2018年沈阳经济区新开工面积2060万m2，占辽宁省新开工面积的52%，同比增幅明显。其中，沈阳新开工面积最多，为1416万m2；抚顺最低，为106万m2。同比2017年，本溪、抚顺增幅较大，分别为68%和67%；辽阳呈现降幅，为8%（见图3）。

1.4 竣工面积

2018年沈阳经济区竣工面积为858万m2，占辽宁省竣工面积的38%，同比降幅20%以上。其中沈阳竣工面积最多，为661万m2；辽阳竣工面积最少，为25万m2。同比2017年，沈阳降幅最小，为20%；鞍山降幅最大，为63%（见图4）。

1.5 商品房销售面积

2018年沈阳经济区商品房销售面积为1927万m2，占辽宁省商品房销售面积的49%，同比小幅下降。其中沈阳商品房销售面积最多，为1355万m2，占辽宁省商品房销售面积的1/3；本溪商品房销售面积最少，为72万m2。同比2017年，沈阳增幅最高，为4%；鞍山降幅最大，为15%（见图5）。

1.6 商品房销售额

2018年沈阳经济区商品房销售额为1488亿元，占辽宁省商品房销售额的40%，同比增长明显。其中，沈阳商品房销售额最高，为1205亿元，占辽宁省商品房销售额的40%；本溪商品房销售额最低，为37亿元。同比2017年，其中沈阳增幅最大，为15%；鞍山降幅最大，为5%（见图6）。

1.7 商品房平均价格

2018年沈阳经济区商品房平均销售价格7722元/m2，略高于辽宁省商品房平均销售价格。其中，沈阳商品房平均销售价格最高，为8892元/m2；抚顺商品房平均销售价格最低，为4889元/m2。同比2017年，本溪增幅最大，为19%；抚顺增幅最小，为7%（见图7）。

1.8 待售面积

2018年沈阳经济区商品房待售面积为1093万m2，占辽宁省待售面积的1/3，同比降幅明显。其中沈阳待售面积最多，为472万m2；辽阳最少，为55万m2。同比2017年，沈阳降幅最大，为19%；鞍山降幅最小，不足1%（见图8）。

图1 2018年沈阳经济区房地产开发投资情况/亿元

图3 2018年沈阳经济区新开工面积情况/万m2

图4 2018年沈阳经济区竣工面积情况/万m2

图5 2018年沈阳经济区商品房销售面积情况/万m2

1.9 房地产业税

2018年沈阳经济区房地产业税138亿元，占辽宁省的46%，同比增加明显。其中沈阳房地产业税最多，为115亿元，本溪最低，为3.1亿元。同比2017年，本溪增幅最大，为44%，抚顺降幅最大，为32%。占总税收的比重情况，沈阳占比最高，为1/3；抚顺占比最低，为9%（见图9）。

1.10 土地出让金

2018年沈阳经济区土地出让金345亿元，占辽宁省的54%，同比增幅明显。其中，沈阳土地出让金最多，为345亿元，占辽宁省的48%；抚顺最低，为11亿元。同比2017年，沈阳同比增幅超100%；鞍山降幅最大，为27%（见图10）。

图6 2018年沈阳经济区商品房销售额情况/亿元

图7 2018年沈阳经济区商品房平均销售价格情况/（元/m2）

图8 2018年沈阳经济区待售面积情况/万m2

图9 2018年沈阳经济区房地产业税情况/亿元

图10 2018年沈阳经济区土地出让金情况/亿元

1.11 小结

沈阳经济区2018年房地产投资、商品房销售额均占全省1/2；商品房销售面积占全省49%，新开工面积占全省52%，房屋施工面积占全省44%，竣工面积占全省37%；待售面积占全省1/3。从占比情况分析，沈阳经济区房地产市场在辽宁省占重要比重。

沈阳经济区2018年商品房销售面积略低于新开工面积，明显高于竣工面积；待售面积下降明显。商品房销售情况在较理想范围内。

沈阳经济区2018年商品房销售额与2017年同比增幅明显，商品房销售面积与2017年同比略微下降，房地产开发投资和新开工面积与2017年同比增加明显，待售面积与2017年同比下降明显。由指标同比情况可见，房地产市场表现较积极。

沈阳经济区2018年商品房平均销售价格为7722元/m2，高于辽宁省商品房平均销售价格，也明显高于省内除沈阳、大连外的12个地级市；由于沈阳市的商品房平均销售价格较高且体量较大，对沈阳经济区商品房平均销售价格的拉动作用明显。在房地产业税和土地出让金方面，沈阳对整个沈阳经济区的拉动作用较为明显。

2 2019年沈阳经济区房地产市场展望

2.1 房地产市场总体仍将平稳发展

2018年国家相继颁布限购及调控政策，金融监管加强，短中长线监控机制确立，加快长效机制建设，调控收紧，分城持续深化。辽宁省2018年相继出台限购等调控政策，有效保证市场健康可持续发展，防止房价过快上涨。沈阳经济区未来将延续辽宁省房地产市场发展的平稳态势，继续保持较健康稳定发展。

2.2 沈阳经济区内各市发展差异较大，因城施策精准化

沈阳经济区5个城市的经济发展水平不同，房地产市场发展程度亦不同。沈阳市在房地产开发投资、房屋施工面积、商品房销售、土地出让金等方面的指标数值均远高于其他4市。各市房地产市场发展情况严重不均衡。沈阳作为辽宁省会城市，定位为东北地区重要的中心城市，完善的城市基础设施、较高的人口数量及居民收入，使其房地产市场具有较强需求。鞍山作为辽宁省第三大城市和东北地区最大的钢铁城市，城市基础设施建设、经济水平和居民消费水平相对较好，房地产市场表现较好。抚顺、本溪、辽阳房地产市场相对稳定，没有突出表现，各项指标较低，且3市指标数值较接近。

根据国家颁布的房地产宏观调控政策和辽宁省地区调控政策，考虑沈阳经济区内各城市房地产市场实际情况，当地政府因城施策，分类指导，促进沈阳经济区房地产市场健康发展。

2.3 商品房销售量变化幅度不大

2018年沈阳经济区新开工面积和土地出让金2项指标涨幅明显，意味着2019年商品房入市量可能提高，推动销售量的上升。同时，2018年沈阳经济区商品房平均价格涨幅10%以上，价格上涨在某种程度上可能抑制部分需求。在没有其他重大影响因素出现的情况下，未来沈阳经济区商品房销售量变化幅度较小。

2.4 商品房销售价格合理上涨

2018年沈阳经济区商品房平均价格涨幅首次达10%以上，结合近3年沈阳经济区及辽宁省商品房平均价格走势，2019年沈阳经济区商品房销售价格还将在合理范围内小幅上涨。

2.5 土地市场日趋理性

2018年，沈阳经济区土地出让金涨幅明显。在未来调控政策不放松、货币政策持续稳健中性的大背景下，房地产企业拿地将保持谨慎态度，土地市场日趋理性。

2.6 “去库存”“棚改”逐渐淡出

2018年沈阳经济区待售面积降幅10%以上，房价呈上涨趋势，未来“去库存”可能将逐渐淡出，不排除个别库存量较大县域沿用。同时棚改目标完成较好，棚改也可能逐步淡出。

2.7 县域房地产发展将持续受到关注

县域地区从事房地产开发的企业多数为当地中小企业开发商，实力较弱。房地产配套设施和公共服务不完善，县域地区人口收入偏低，刚性需求占主导地位。因此，县域房地产发展将持续受到关注。