租购并举关键在“同权”

何丰伦

与房屋产权相比，城市居民往往更为看重依附在产权之上的受教育权、养老保障、医疗等大量附属权利。

中央全面深化改革委员会第四次会议强调，改革重在落实，也难在落实。要把有利于增强人民群众获得感的改革放到更加突出位置来抓，对收入分配、教育、就业、社会保障、医疗、住房、環境治理、养老、食品药品安全等问题，要结合群众的现实需求，有针对性地推出一批改革举措。

今年以来，全国多个城市相继推出“租购并举”的住房租赁市场改革方案，这是贯彻落实中央建立房地产市场长效机制要求、回应人民群众住房需求的具体举措。而实施租购并举改革，其中一项关键的政策调整是“租购同权”。

与房屋产权相比，城市居民往往更为看重依附在产权之上的受教育权、养老保障、医疗等大量附属权利，特别是子女的受教育权。如何实现“租购同权”，已经成为人民群众在住房问题上的核心诉求之一，也是中央全面深化改革委员会第四次会议强调的一大“群众的现实需求”。

从目前来看，一些涉及教育、卫生、养老、社保等领域的改革仍在进行当中，“租购并举”的改革措施出台后，将会面临如何落地的问题，特别是在一些人口净流入的城市里，教育、卫生、医疗等公共服务资源的短缺，造成“租购同权”政策目标实施落地的难度较大。

从我国实际情况来看，租购不同权的根源在于公共资源配置的不平衡。对于租赁需求庞大的一线及热二线城市，这种优质资源总量稀缺及分布不均的情况更加明显，要做到真正意义上无差别化的同权，确属不易。

在一些城市，对人口、土地供应、户籍等方面的控制措施，使得租购同权的实施面临着刚性制约。与此同时，各地“租购并举”新政的门槛差别很大，有的成为“抢人才”的抓手之一，在某种程度上刺激了学区房的租房需求，导致不少城市学区房租金出现大幅上涨。

从改革初衷来看，“租购并举”、为租房确权，本身即代表着“让城市变得友善”。住房租赁市场的有序、快速发展，能够给租房者带来更多的安全感和认同感。与此同时，更多人选择租房，加上公租房建设等配套保障措施，在一定程度上将影响楼市供需关系，有利于房地产市场长效机制的形成。

住房租赁市场改革的核心要义，在于推动公共服务的均等化。由于房屋产权往往与教育、医疗等资源挂钩，导致商品房购房市场十分活跃，而租房却成为住房体系的一大短板。因此，在前一段时间“租购并举”的经验基础上，未来还需要从以下几个方面来持续破解改革落地问题。

首先，在城市发展的新区加快试点落地，为新市民提供迫切的公共服务资源。比如，能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等，在落实“租购同权”政策时应该更接地气，重点考虑新市民眼下最迫切的需求。

其次，全面提升公共服务资源的配给能力。这需要住建部门会同教育、人力社保、卫生健康、民政、财政、公安等多个相关部门共同协调推进。比如，针对教育、医疗、养老等公共服务领域出台相应优惠措施，放宽中小学及幼儿园的准入门槛，简化行政审批流程，大力鼓励和支持各类社会资本力量推动公共服务设施建设，增加公共服务的供应量。

最后，在推动地方政府尽快将各类“租购同权”的政策落到实处的同时，也需要合理引导民众的短期心理预期，避免出现“堰塞湖”效应。一方面在一线和热二线城市宜审慎推进，另一方面将时间节点划定，与我国住房租赁市场初步形成的步伐一致，最大限度地让群众“看得见，摸得着”，形成准确的心理预期。

（摘自《财经国家周刊》）