2018年上海新建商品住房项目认购率分析

文/李沈劼

[关键字] 新建商品；住房摇号；认购率

随着楼市调控的加码，上海商品住房销售流程日益规范。2017年6月29日，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，要求规范购房登记和选房行为，商品住房销售采取公证摇号措施。

2018年是上海新建商品住房市场实施公证摇号选房的首个完整年度。根据《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》要求，开发商需要在新盘开盘10日前，向公证机构申请选购房屋的摇号排序公证，并在开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。

上海市东方公证处网站公布的摇号数据中有项目开盘前的积累客户名单（不含个人隐私信息），该阶段产生的积累客户数可以反映该项目中商品住房的需求，而项目的准售房源套数可以反映商品住房的供给。媒体往往采用“认购率=积累客户数÷准售房源套数”的公式测量一个楼盘的销售热度。例如，前滩地区上市的晶耀名邸，认购率超过10，曾一度引发媒体热议。

认购率作为反映一个项目或区域的新建商品住房供求关系的指标，客观上确实能够说明一些问题。习总书记在党的十九大报告中指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”房地产市场尤其是一手房市场也是如此。本文拟通过2018年各上市项目认购率的差异表现，分析在上海新建商品住房供应量大幅增加的情况下，全市认购率在时间、区域序列上的变化趋势，综合考察各区域板块内2015-2018年的住宅用地供应量、已上市面积、待上市面积及区域认购比，试图解析各区域的供求关系，提出后续项目的上市策略建议，以期稳定区域供求关系。

一、上海新建商品住房的认购率变化趋势

上海市东方公证处网站显示，2018年全市除长宁区外，其他行政区均有项目开盘。开盘时间集中在下半年，这一阶段推盘面积占全年总推盘面积的70%，涉及板块占全年开盘项目涉及板块的85%以上。

2018年全市共有231个项目进行了摇号排序，总上市套数7万余套，认购数近6万人次，供给略大于需求，供求关系均衡。但在时间序列上，变动趋势较明显。1至4月开盘项目认购率较高，5、6月份受上市项目数量和区域影响，认购率低于全年平均。下半年，全市整体的认购率随供应增加而持续走低（见图1）。

图1 全市新建商品住房销售整体认购率变化

该趋势在各区域板块中均有所体现。以最热门的前滩地区为例，在2018年4、8、10、11、12月份，该地区均有项目摇号开盘，备案均价相近，但认购人数和认购率呈明显下降趋势。4月份前滩区域首个项目中粮前滩海景壹号上市，摇号排序人数3127，上市套数437，认购率7.2；之后认购率随认购人数下降逐渐回落至平稳区间，认购率变化趋势与全市一致（见图2）。

图2 全市部分新建商品住房项目销售认购率

供求关系的变化是最主要的影响因素，随着供应持续放量，购房需求不断得到满足，后续开盘项目的潜在购房客户大幅减少。另外，以下因素或许也对认购率造成了一定的影响：第一，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，2018年上海一手房价格平稳，二手房价格稳中有跌，在投资价值不显、预期不及以往的情况下，部分购房人选择观望；第二，二手房议价空间扩大，部分急于购房而未摇中一手房的购房人，转而购买二手房；第三，开盘项目认购门槛提高，如部分热门项目在客源充足、产品性价比较高的情况下，通过进一步提高认筹金支付比例、延长银行资金证明的存放时间等排除了部分购房客户。

二、不同价位项目认购率特点

2018年全市项目从市中心到郊区总体上呈现住房价格逐渐降低的规律。市中心区域如黄浦、静安、徐汇、普陀、杨浦、虹口及浦东陆家嘴周边区域开盘项目的备案均价均在8万元/平方米以上，外郊环项目均价4万元/平方米左右。下文以均价8万元/平方米为分界点，将全年开盘项目划分为高价位（市中心区域）项目和低价位（非市中心区域）项目两类，分别分析其供应及认购率特点。

从供应看，高价位项目供应明显偏紧，全年上市量约1.2万套、71万平方米，平均认购率1.56，时间趋势上，上半年几乎没有供应。低价位项目供应量明显高于高价位项目，全年上市量约6万套，670万平方米，平均认购率0.68；时间趋势上，上半年供应明显少于下半年。

从认购率看，各区域认购率变化存在明显差异。市中心区域2月份有项目上市，认购率1.3，4月份上升到高点2.6，之后随供应放量下降到7、8月份的1.9，四季度下降到1左右。郊区项目一季度认购率保持在1左右，之后持续下降至0.5，7月份认购率回升至1，之后继续下降，12月认购率不足0.3（见图3）。

在下半年供应持续放量情况下，两类项目认购率均有不同程度下降，但高价位项目表现明显好于低价位项目，在总体供应偏紧情况下，受供应放量影响较小，低价位项目受市场供应大幅放量的影响，需求接近饱和。整体分析，市场对高价位项目的偏好要强于低价位项目。

图3 新建商品住房认购率整体分析

三、不同区域项目认购率特点

全市供应项目在各行政区、各板块分布不均衡，进一步细化可以发现，当前各区域板块的认购率有明显差异。考虑到郊区范围较广，若依行政区划分，不能准确反映认购率的变化特点，故本文将郊区按板块细分；市中心行政区范围较小，仍用行政区作为基本的分析单元计算平均认购率。由此得到2018年全年供应项目在59个郊区板块和6个市中心行政区的分布，按照2018年区域板块内项目的平均认购率，可将这些区域板块划分为三档，即0-0.5、0.5-1及1以上。

全年认购率大于1的区域板块为16个郊区板块和3个市中心行政区（静安、黄浦、杨浦）；全年认购率为0.5-1的区域板块包括16个郊区板块和2个市中心行政区（普陀、虹口）；全年认购率低于0.5的包括27个郊区板块和徐汇区（见图4）。

图4 2018年各认购率区间的板块数量及占比

从图4可以看出，认购率低于0.5的区域占全部区域的43%，认购率大于1和大于0.5的区域分别占29%、28%。各区域板块的认购率存在明显的不平衡现象，其原因值得探讨。为此，本文列出认购率最高的5个板块和最低的5个板块，发现认购率最高的5个板块的主要特征如下：

第一，板块中一、二手房价格存在倒挂现象，新房价格参考周边二手房价格有较强吸引力。如外高桥板块的森兰名轩,2018年项目上市备案均价5.5万元/平方米，然而该项目前期上市的二手房房源在链家网、安居客等中介网站显示的二手房挂牌价为6.5万-7万元/平方米。吴泾板块的紫竹半岛花园，2018年项目上市备案均价4.6万元/平方米，该项目前期上市的二手房房源在中介网站的挂牌价为6万-6.3万元/平方米。一、二手房价差促使该区域潜在购房人群可能选择购买一手房。

第二，项目所处区域有巨量人口导入，在当地形成了房地产市场的巨大需求,如浦东张江板块、闵行的古美罗阳板块。张江作为知名的高科技园区、国际人才试验区，吸引了大量高端科研工作者落户工作。古美罗阳板块靠近漕河泾开发区，开发区内汇聚了大量高新技术产业工作者和软件开发人员，大量高净值产业人口落户工作，支撑了古美罗阳板块的一手房需求。

第三，板块内拥有优质规划或学区资源等优质配套。如：三林板块的前滩区域，规划被媒体宣传为“第二个陆家嘴”，对口华二前滩学校；吴泾的紫竹半岛花园，对口华师大附属多阶学区，凭借基础教育资源吸引人口迁入（见表1）。

表1 认购率最高的5个板块和最低的5个板块

认购率最低的5个板块的主要特征如下：

第一，远离市区的工作密集区域，区域内生活配套尚未完善。例如奉贤柘林板块、宝山罗泾板块、金山枫泾板块均远离市区且交通不便。

第二，价格与周边二手房相比不具优势。例如宝山罗泾板块，链家网显示该区域二手房挂牌均价2.3万元/平方米，挂牌价最高2.6万元/平方米，而该区域上市项目备案价4万元/平方米。一、二手房价差促使该区域潜在购房人群可能选择购买二手房。

第三，一手房供应多、存量大。例如松江佘山板块，存量可售房源充足，购房人可能因交付时间因素而选择购买存量房。

四、待上市项目预测和建议

按上述分析，笔者通过对待上市项目进行梳理和研判，初步提出上市安排建议。

依上海土地交易市场网站数据，2015-2018年间，上海土地市场共计出让普通商品房用地116幅，商品住房可建面积共1053万平方米，含住宅的综合用地39幅，按容积率和住宅建筑面积比例规划条件计，综合用地的商品住宅可建面积约283万平方米。4年公开出让的商品住房用地155幅，商品住房可建面积1337万平方米。

根据网上房地产发布的数据，2015年以来，有30幅住宅用地完全取证上市，已上市面积达到土地可建面积90%以上。扣除这30幅地块和其他已取证地块的上市面积，仍有125个地块待上市，可建面积达867万平方米（见表2）。

表2 2015-2018年上海市出让住宅用地

总体上看，越是认购率高的区域，供应反而偏紧，若外部条件不发生大的变化，预测未来房地产市场会在这些区域显著分化，出现明显的“冰火两重天”现象（见表3）。

从分布区域板块看，125个待上市地块中有62个位于认购率低于0.5的区域，总计面积355万平方米，在认购率较低的情况下，这些区域板块的后续上市供应量仍较大，未来平均认购率进一步降低的可能性极高。

表3 上市地块数与认购率的关系

进一步分析数据发现，待上市面积占比最高的是青浦徐泾和宝山罗店板块。徐泾地块的待上市面积50万平方米，2018年上市量21万平方米，认购率0.49，已售48%。建议位于该区域的地块项目在建成后控制上市节奏，错峰上市。罗店地块的待上市面积54万平方米，2018年上市量13万平方米，认购率0.18，已售35%。建议该地块项目合理定价，优先考虑安排上市，给予其充足的销售时间。

有38个项目处于认购率0.5-1的区域，待上市面积258万平方米。其中待上市面积占比最高的是奉贤南桥新城板块以及宝山顾村板块。南桥新城待上市面积110万平方米，2018年上市量39万平方米，认购率0.96，已售67%；顾村待上市面积48万平方米，2018年上市量8万平方米，认购率0.95，已售69%。建议这两个板块项目平衡上市节奏，避免供应量大起大落，以稳定认购率。

有20个项目处于认购率1以上的区域，待上市面积198万平方米。其中，待上市面积占比最高的是静安区和金山中部板块。金山中部板块待上市面积73万平方米，2018年上市量4万平方米，认购率1.18，已售63%。该区域供应量少，项目认购率不平衡，建议平衡上市节奏，避免供应量大起大落。静安区待上市面积35万平方米，2018年上市量33万平方米，认购率1.35，已售66%。建议对周边市场价格进行充分调查，集中上市，分流购房人群，保持认购率稳定。