上海房地产市场调控效果持续显现

文/刘玉芸

上海楼市调控自2016年起持续收紧。在2017年中，上海出台了“购房摇号公证”细则，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售，落实购买实名制；2018年7月，上海又出台了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，设定了企业买房条件限制，延长了企业购买的商品住宅再次上市的年限。针对性极强的补漏政策持续出台，说明政府对住宅市场调控的态度没有改变，长效机制正在不断完善。

一、新增商品住宅市场

（一）供应量增长，成交量较少

2018年全年，全市商品住宅新增供应量为836.49万平方米，同比增长120.23%，成交量为646.51万平方米，同比微增1.29%，成交均价为53432元/平方米，同比上涨11.53%。

2018年全市商品住宅市场新增供应量大幅增加，但是成交量并无起色。2016年出台的限贷令以及对预售证加强管理的相关调控，持续影响着2018年商品住宅市场。由于预售证方面的管理，一部分在2017年因为高价难以获得上市资格的项目经过调整价格后陆续在2018年上市。价格调整后，这部分上市项目的价格基本与周边在售新房及二手住房的价格持平，部分甚至出现倒挂，使新增住宅市场出现两极分化，如晶耀名邸、瑞虹新城等区位及品质较好的房源获得了热捧，大量高品质楼盘的成交促使全年成交均价出现结构性上涨（见图1）。

图1 近六年全市商品住宅供求价走势

（二）低开高走，下半年供求齐升

从2017年一季度以来的情况看，2018年上半年基本延续了2017年的低速运行态势，新房预售证管理的力度在新的一年丝毫未见放松，导致新增供应量持续在低位徘徊。在新增供应量长期不足的影响下，成交量也受到很大的影响。

行至第三季度，部分房地产开发企业通过调整预售报价取得预售证，大量新房预售证通过审批，第三季度共推出310.38万平方米的新增供应。这看似是新房预售证管理出现松动，实则仅是“开闸泄洪”放开供应而已。这使2018年第三季度的供应量成为近三年来同期最高。然而，市场下行态势已经形成，购房者大多看跌市场而不愿轻易出手。因此，虽然供应充足，但成交量并未出现明显增长的现象（见图2）。

图2 2017-2018年各季度商品住宅供求价走势

（三）市区供应大幅放量，推动成交均价结构性上涨

中心城区由于地理位置的优越性、稀缺性以及土地取得成本的限制，新增商品住宅预售价格大多处于高位。2017年由于受到新房预售证管理中“限价”措施的影响，少有新盘入市，但是在资金链的压力下，开发商为了回笼资金不得不调整报价，而后陆续取得预售证，使2018年内环内新增69.45万平方米的商品住宅供应，同比增长576.29%（见表1）。

表1 2018年各环线供求概况

2018年的成交主力仍旧是远郊区，外环外的成交量占了全市成交量的近七成。待到年中，改善性需求得到释放，外环内总成交占比在近九年首次突破30%。成交结构的内移，导致2018年成交均价在年末出现结构性上涨，拉高了2018年的整体水平（见图3）。

图3 近六年全市各环线商品住宅成交占比情况

（四）外围远郊刚需仍旧占据市场多数份额

2018年全市成交分布整体延续了2017年全年的情况，商品房市场的热门板块与热门楼盘仍旧显示出以中低端普通刚需购房为主的特征。嘉定新城与临港新城在供应充足的情况下，延续了前两年较好的态势，成交总量排名仍旧位列前三。而2017年成交总量位居第二位的赵巷板块2018年仅位列第十一位，其成交量同比下滑达44.83%。这主要是受到新增供应持续不足的影响，在全市供应翻番的情况下，其2018年的供应萎缩幅度达到38.10%，已明显高于其他板块，遏制了其成交量。然而，2018年嘉定新城板块的新增供应表现十分平稳，新增房源价格适中，板块成交均价出现7.03%的下行，以价换量带动了整个板块的成交。

值得注意的是，2018年青浦区延续了2017年活跃的表现，在成交量前十板块中占据了两个席位，2017年底轨道交通17号线的正式通车运行，使青浦区的出行条件大为改善，轨交因素持续对青浦区产生影响（见表2）。

表2 2018年全市商品住宅成交面积前十板块

二、存量住宅市场

（一）存量住宅市场价格稳定，成交仍在低位盘整

2018年全年，全市二手住宅成交套数为164133套，同比上升10%，成交均价为39249元/平方米，同比微涨0.14%。从近六年全市走势来看，2018年延续了2017年低位盘整的态势，成交量虽有回升但仍不及2014年，仍在低谷徘徊。“房住不炒”的宗旨得到一定贯彻，成交量的低位盘整仍将持续一段时间。价格方面，全年成交均价仅微涨0.14%，2018年下半年二手住宅价格开始松动，且范围不断扩大，部分区域出现以价换量的现象（见图4）。

图4 近六年全市二手住宅成交量价走势

（二）成交量稳中有升，价格波动较大

从近两年各季度成交情况来看，2018年全年成交量较为稳定。在“沪六条”和“限贷”组合拳持续影响下，2018年第一季度延续了2017年的低成交态势，价格因惯性而微涨，第二季度由于新增商品住宅市场供应不足以及学区因素的影响，部分购房需求转移到存量住宅市场，促成了存量住宅成交的一波小高潮。不过新房供应量增加后，大部分调价后的新房对存量市场造成了冲击，价格倒挂和高税费问题开始凸显，部分客群遭到分流。为了维持存量住宅的成交，大量房东开始降价，导致2018年第三、四季度的成交均价出现明显下跌（见图5）。

图5 2017-2018年各季度二手住宅成交量价走势

（三）需求聚集外郊环，郊环外成交量占比严重萎缩

2018年外环外仍旧是成交主力，成交占比再次回到50%，尤其是外郊环，其成交占比达到37%，为近六年来的最高值。一方面，自2018年第三季度开始，内环内新增住宅开始大幅放量，且价格普遍和周边存量住宅价格持平甚至出现倒挂；另一方面，外郊环和郊环外由于其配套和品质的影响，价格率先出现松动，原先只能购买郊环外住房的预算，现能使人入住外郊环，使部分刚需出现内移；两者使内环内和郊环外成交占比同时萎缩，需求逐渐向中间靠拢（见图6）。

图6 近六年全市各环线二手住宅成交占比变化

（四）以价换量，新轨交沿线板块表现出众

2017年，成交量排名前十的板块主要集中在外环以外。浦江板块和青浦新城板块随着8号线延伸段和17号线的贯通，交通便捷度大幅提升，使其成为存量住宅市场新宠，一跃进入前三。几大新城板块依然榜上有名。其中，嘉定主城区板块新房在近几年陆续进入存量住宅市场，充足的房源使其在成交量上表现亮眼，而金山新城板块借助其价格优势吸引了不少新上海人在此落户。同时，本地庞大的置换需求也是其良好表现的基础。浦东世博板块、三林板块虽然处于中心城区，但因其自身房源体量大，且板块内存在大量品质较差的早期动迁房源，板块内同质竞争激烈，价格下行较早，受到部分区位改善性购房者的青睐，成交量排名相对稳定（见表3）。

表3 2018年全市二手住宅成交套数前十板块

（五）小户型占比明显提升，总价段继续上移

2018年成交总价段份额基本延续了2017年的持续上移态势，200万元以下物业成交份额进一步萎缩至33%，下降1个百分点，其中100万元以下的份额跌破一成，仅为7%，而200万-300万元物业成交份额已占四成，成为新的市场成交主力。面积段方面，70平方米以下物业成交占比回落至46.9%，下降近3个百分点，70-90平方米面积段占比上升近3个百分点，达到25.5%，创近六年新高，而90平方米以上的物业成交占比稳定，无明显变化。结合环线结构变化来看，市场出现下行趋势后，缓解了刚需客群的资金压力，在相同的预算下，无论是区位还是面积都有了更大的选择空间，获得更成熟的配套、更便捷的交通、更舒适的居住面积逐渐成为可能，购买力的提高促使了存量住宅成交结构的变化（见图7、图8）。

图7 近六年二手住宅总价段份额走势（元）

三、总结与展望：

虽然2018年下半年的两次中央政治局会议完全没有提及房地产，2018年也仅出台了“购房摇号公证”细则一项政策，但 “限购”“限贷”“限价”“限商”和2018年 “限企”政策的持续出台表明针对性强的补漏政策仍在陆续出台。这说明政府对于房地产市场的调控并未放松。虽然短期内调控进一步深化的可能性较小，但“房住不炒”政策维稳的基调并没有发生变化。

图8 近六年二手住宅面积段份额走势（平方米）

在持续的调控下，上海新增商品住宅市场四年来首次出现供大于求的情况，存量住宅在2018年三季度开始出现价格下探，上海房地产市场正在逐渐回归理性。新增商品住宅内外环交易分化明显，热销楼盘和滞销楼盘并存，存量住宅市场成交结构上移，以价换量成为常态。从上海楼市的现状看，分类调控实施成效显著，大量投机、投资需求被挤出，成交量价正逐步企稳，楼市正式步入中长期平稳发展阶段。