我国房产税改革的问题与对策

郑博文

摘 要：房产税改革在近些年来一直都是大家关注的热门话题。自从上海、重庆在2011年1月27日公布房产税改革试点方案，该方案已于1月28日实施，中国房产税改革便开始了。本文从我国房产税的历史背景开始分析，梳理了房产税的征收现状，对当前房产税存在的问题进行了归纳分析，最后在计税依据，房产税率和优惠政策三个方面提出了政策建议，为我国房产税改革提供参考。

关键词：税收;房产税;房产税改革

房产税是我国房产设置中的一个不可或缺的税种。房产税是地方税收的重要税种，同时也是贡献地方财政收入的重要来源之一。在1984年的时候，我国在改革开放进程中开始征收了房产税。房改售房后，房产从福利性质转变为了可以在市场上充分流通的商品属性，成为了每个人的重要资产之一，随之而来的，就是房产税的问题变得越来越重要了起来，当然研究房产税是否合理以及如何改革也就成为越来越多相关领域研究人员的关注点。同时，房产税是我国整个税收制度的一个重要构成，对房产税的改革考虑必须纳入整个税制改革的机体中。

一、我国房产税历史背景与现状

（一）我国房产税的历史背景

我国房产税的历史背景可以追溯到1950年，在当年6月，中央政府就决定把房产税和地产税进行合并，并综合称为房产税。后来在1973年，在税制改革中，房产税被归入了工商税。之后一直到了1986年，出台政策明确保留房产税，但是对境外人员仍按照1951年的《城市房地产税暂行条例》进行征收。2003年，房地产市场又迎来了一轮新的税制方面的改革。国务院在2009年5月把加快房產税改革提上了日程。在2011年1月26日的时候，经过国务院的同意，上海、重庆两地将作为房产税改革的试点，在1月28日的时候正式启动。

（二）我国房产税征收现状

我国房产税征收现状主要依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，该条例规定，我国对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产按年计征房产税。税收的主要对象是营业场所的房产，而对非营业的房产来说，是免税的。纳税人分为业主，承包商，财产保管人或实际使用人。1994年的税制改革是我国目前房产税相关税制的基础，也决定了现状，涵盖了房地产相关业务方方面面，目前中国房地产税制的一个明显特征就是“重交易，轻保有”。另一方面，从地方税收设置方面，房产税其实在地方的税收体系中并不占有重要地位，也不是地方税收体系的重要来源。

二、我国房产税存在的问题

（一）计税依据考虑不全，房屋出租未缴纳相应税赋

我国房产税的计税依据主要有三个方面的问题：第一，目前的房产税是基于房产的折旧价值的，而房产的折旧价值是无法反映房产的真实价值，也不能干预房产背后的增值收益。第二，不同时间的房产造价是不同的，估价也是不同的，旧房产所承担的税收成本是一定比新房高的。第三，我国目前存在着非常大范围的房屋出租情况，虽然规定上房屋出租需要缴纳相应的税，但是实际操作中往往很难确保，并且未按规定缴纳的，也较少受到相应的惩罚。

（二）税率设计存在歧视，全国统一未考虑地方差异

线性房产税的税率设计也存在比较大的问题：一方面，目前房产税对于自用房产的税率为1.2%，但是对于出租房产的税率确高达12%，如此高的差距也不适应现在提倡租房的环境，存在非常严重的税收歧视。另一方面，现行的房地产税率在全国是统一制定，统一实施的，并未考虑到地方的差异化需求，也没有考虑到各地不同的房产状况，也不利于地方政府的根据实际情况进行调控。

（三）对房屋保有环节零税收，不利于房地产市场的稳定发展

现行房产税最大的一个问题在于税收优惠，房改售房之后，房屋的商品属性越来越重要，其福利性质则慢慢弱化，同时房屋也渐渐成为个人家庭的重要财产，也是家庭中最大最主要的支出。但是现行房产税对非经营性的房产和土地是实施免税的，居民对房屋的保有环节是零成本的，这在某种层面上刺激了炒房，将房屋作为首要投资选择，静等价格上涨再转手卖出。

三、房产税改革的对策建议

（一）完善计税依据，完善房地产评估制度

在计税依据方面，我们应该借鉴发达国家的税收经验和沪、渝两地的改革经验，应该使用房产的估价价值作为房产税的计税依据，因为估价是正确科学反映房产真实价值而非交易价值。房产税的依据变化之后，税收就会同步变化，在整体经济发展之后，房产的估价价值也会随之上升。房地产评估制度在这个背景下就显得尤为重要了：首先，房地产评估制度的基础是房地产登记体系，应该对其进行完善，确保每处房产都有明确的记录和编号，并保持更新，以此来掌握全国的房产信息;其次，房地产评估制度也应该结合我国的现状，科学的建立和完善，才能尽可能准确的评估房产真实的价值;最后，我国目前评估机构和人员还是比较稀缺，评估机构需要第三方来承担，应该促进相关产业发展，同时大力培养相关人才。

（二）科学设置房产税率，充分体现公平原则

在房产税率方面，应该针对1.2%和12%做出大的改变，相对一刀切的原有税率，新税率应该实施差异化的税率体系，主要基于两方面的考虑：一方面，不同城市不同区域，其国民经济发展水平肯定是不一致的，甚至差别是很大的，此时应该采用不同的税率来应对这种发展水平的差异;另一方面，房产是具有不同类型的，不同类型的房产应该采用不同的税率，例如一般住宅，商业，工业，公共服务类等等。

（三）合理确定优惠政策，保障居民生活

税收优惠方面，应该保证政策的延续性，科学的保留原有正确的优惠措施，在这个基础上，增添新的优惠措施。第一，应该保留原有政策中对于公共服务设施的减免政策;第二，应该特别针对低收入群体制定对应的减免措施。第三，应该对非经营性房产的优惠政策进行调整，及时取消掉这部分的免税规定，终止在保有环节零税收的情况。

参考文献：

[1] 中国房地产税制研究[M].华中师范大学出版社，邓宏乾著，2000

[2] 李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015，（01）：103-108.

[3] 刘剑文.房产税改革正当性的五维建构[J].法学研究，2014，（02）：131-151.

[4] 贾  康.再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领[J].国家行政学院学报，2013，（04）：35-41.

[5] 安体富，葛  静.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆、上海房产税试点的启示[J].经济研究参考，2012，（45）：12-21.