房地产企业轻资产运营模式下的财务绩效分析——以A公司为例

■秦颖超（辽宁对外经贸学院）

一、引言

在商业地产运营过程中，轻资产模式是一个较新的概念。这一概念强调对原有资产模式的整合，降低企业资产的运营成本。本文尝试探讨基于轻资产模式的A公司财务绩效以及在具体应用中存在的问题对于促进A 公司轻资产模式的发展有着一定的积极意义。

二、相关理论概述

（一）轻资产相关概念

轻资产模式是与传统的重资产模式相对应而言的。以房地产为例，轻资产模式主要的收益是租金收入，这种使用而不拥有经营模式对企业的核心价值提出了较高的要求。轻资产的运营模式是将价值作为主要的驱动动力。在当前的知识经济背景下具有重要的现实性意义。

（二）重资产相关概念

重资产是我国很多传统型企业在运营与发展的过程当中，所实施的一种较为主要的经营模式。一家以重资产为主的公司在进行生产与运营的过程当中，会通过大量的资金注入来获得相应的利润回报，但是，这种利润回报的水平较低。在进行产品的更新中，企业的资产折旧率处于较高的水平。

（三）财务绩效

财务绩效是企业战略及其实施和执行是否正在为最终的经营业绩作出的贡献。在企业运营与发展的过程当中，绩效是企业当下的实施与其整体的运营业绩之间实现程度。具体来说，在进行企业财务绩效分析的过程当中，主要是对企业的盈利能力、营运能力、偿债能力以及抗风险能力等指标进行分析。

三、A 公司案例介绍

（一）A公司集团轻资产运营模式介绍

在A 公司集团整体的运营与发展的过程当中，企业当前主要的轻资产运营模式主要包含以下几个方面。

1.代建业务

商业地产项目开发时，可以将自持物业或土地向银行抵押申请开发贷款，其贷款利率较售后回租的实际利率相对较低。但却无法改善资产负债表的流动性，实现资产“轻量化”的目的，且银行贷款期间较售后回租的回租期相对较短，还本压力较大。

2.资产金融化

A公司集团的资产金融化是一类通过发布收益凭据，由专业化投资机构实施规范化管理的融资途径。投资者可依据份额获取相应的投资收益兼顾流动、盈利等标准，它通过聘用专业机构作为管理人，以上市交易实现流动性，以租金保障促成安全性，该模式是成熟商用物业十分重要的融资工具之一。

3.服务平台化

对于商业地产项目开发，除了从银行等金融机构获取债务资金或通过上述融资渠道获取资金外，服务平台化也是能有效降低商业地产项目开发资金需求的一种方式。

（二）A公司轻资产运营转型财务绩效分析

1.短期偿债能力指标

本文对A 公司商业地产年度财务报表进行汇总，分析其流动比率、速动比率、现金比率等，具体详见表1。

表1 A公司近三年财务指标（单位%）

由以表1可以直观的看出，从2015年到2018年，A公司商业的现金比率和速动比率，下降趋势较为相似，但在2015年时，流动比率出现了小幅度的上涨。通过速动比率的计算公式和A 公司的财务报表可以看出，存货的变化会影响了速动比率，这也从侧面的体现出了A 公司存在的问题，就是其资金流动性不够强，和其他地产企业一样，负债率较高，企业的资金链极其容易断裂。

2.营运能力分析

在企业运营与发展的过程当中，营业利润率是公司整体盈利情况以及盈利能力水平的集中体现。本文通过最近五年的A 公司的财务数据发现，该公司整体的营业利润率一直保持在15%左右。其中在2014年达到了发展的最高值20.06%，但是，从该公司营业利润率的发展趋势来看，整体下滑的趋势比较明显。虽然子2018年其营业利率有了小幅度的提升，但是，较前几年的发展来看，其形势依然不容乐观。相关项目发展情况如下表所示。

表2 A公司相关项目财务数据（单位：万）

3.盈利能力分析

A公司业绩的提升正是转型带来的结果。一是商业租赁收入大幅增长。2015年、2016年物业租赁及管理收入同比增长33.29%、20.78%，业务发展迅猛。二是物业租赁及管理服务的营业毛利率高达80%左右虽然，A公司自身在总资产的周转率方面呈现出了略微下降的迹象，但是，值得关注与肯定的是该公司在净资产收益率方面有着比较积极的表现。例如，在2014 年A 公司的净资产收益率紧紧保持在19.32的水平，到了2016年这一数字更是跌到了16.80，可以说公司自成立以来的最低水平，但是，经过一段时间的调整，2017年，2018年A公司公司的净资产收益率呈现出逐渐上升的发展态势。在2018年A 公司的净资产收益率达到了19.86，这一数据也达到了行业的领先水平。

4.资产负债率

从A公司最近五年的财务报表来看，A 公司的资产负债率面临不少的挑战，具体如表3所示。

表3 A公司资产负债率（单位%）

表3中，A 公司年度财务报表里资产负债率浮动在0.7左右，这说明A 公司资产负债率很高，抵押贷款占据比例较大。在A公司采用轻资产运营模式，资产负债率依然很高，归根结底：A公司商业地产虽然已经实行轻资产模式，然而重资产模式依然存在，这种轻资产模式只是建立在重资产模式下发展起来的。这充分说明企业运营的财务风险下降，不可能实现债务偿还的可能性下降，整体的企业偿债能力具有一定的保障水平，对于债权人的利益保障具有一定的保证。需要指出的是由于当前A公司集团整体的资产总额不断增长，其所呈现出来的应收账款和存货所占比例也在增长。

5.成长能力分析

A 公司经过数十年的发展在房地产行业中已经占有了一席之地，从该企业的资金流向以及业务拓展等诸多的领域来看，A 公司整体的成长能力还是比较突出的。尤其是A 公司在业界率先实施的轻资产的运营模式，对于整个企业的发展都产生了重要的、积极的影响。在今后的A 公司综合运营与发展的过程当中，还应该在现有的基础上，进一步的提升轻资产运营模式在其成长能力提升发展中所具有的效能与价值。

从目前A 公司整体的轻资产运营模式的执行效果来看，其所取得的成绩是有目共睹的。借助较为完善的轻资产运营模式，A 公司在租金收入，房地产市场金融的收入等方面一直保持一个较为稳健的发展态势。这也凸显了A 公司轻资产运营模式所带来的价值。

四、A 公司轻资产运营模式存在的问题

（一）轻资产运营模式转型存在实践困难

A公司作为一个老牌的家族式的房地产企业，虽然在发展的理念与思路层面提出了轻资产的运营模式，并且借助诸多的措施来突进这一模式的落实，但是，从其当前的实践效果来看，A 公司在轻资产模式的具体转型实践层面还面临着不少的压力与挑战。例如，传统的重资产运营模式的思想依然比较严重，在具体的资产剥离以及减负增效的实际执行方面的效果并不是很理想。因此，在今后的A公司轻资产运营模式的应用与实施的过程中，还应该在转型的动力与思路方面进行强化与梳理。

（二）代建利润相对薄弱难以撑起企业规模

在以往的A 公司商业运营的过程当中，其所发展的一个主要商业方向是进行代建业务的拓展，这一业务随着整个市场环境的变化以及行业竞争压力的不断加大，其所产生的利润也在持续走低。

（三）内部管控乏力导致抗风险能力低

房地产企业在当前的市场大环境中正面临着不少的风险挑战，基于此，企业在财务风险的防控方面也需要积极的进行强化。内部控制在很长一段时间以来是制约A公司稳健运营的一个主要因素。例如，公司在2017年进行了一个新的楼盘的开发，但是，由于缺乏周密的研判与考察，这一楼盘的施工位置与市政的规划相冲突，最后导致了楼盘没有顺利的完成，成为了一个“烂尾楼”，这一方面为企业的发展带来了一定的经济损失。另一方面，也体现出企业自身在资产管理的体系以及策略等方面还有着很大的提升与发展空间。

（四）转型面临资金压力和人才匮乏

目前，A公司在轻资产运营模式的转型与发展的过程当中已经积累了不少的经验，为整个房地产行业运营模式的转型与发展提供了必要的借鉴，但是，在看到其所取得的经验与成绩的同时，A 公司所面临的另一个主人的问题与挑战是资金以及人才的不足。这一点已经在很大层面上影响了A公司轻资产模式的稳健运行。

五、A 公司轻资产运营模式转型的建议

在上文中，主要对A 公司轻资产运营模式实施中所存在的一些问题进行了分析，在借鉴相关研究成果的基础上，本文尝试从以下几个方面来探讨A公司轻资产模式未来的转型思路。

（一）完善合作模式加强质量保证

为了更好的提升轻资产模式的运营效果，助力企业获得更大的市场发展空间，在今后的A 公司运营与发展的过程当中，一方面，需要在合作模式层面进行多元化的发展，尤其是重视企业无形资产的转型与升值。借助更加多元的合作模式来减少A 公司在具体的商业运营中可能面临的压力与挑战；另一方面，在进行轻资产模式的具体运营与发展的过程当中，还应该在质量方面进行严格把关。借助质量水平的提升来为轻资产模式的运营与发展奠定良好的基础。在进行包括A公司广场在内的诸多项目的发展中，应该严格考察合作企业，避免由于合作模式的不到位或者不科学而给企业轻资产运营模式的发展带来诸多第不利影响。

（二）多元化发展促进企业转型扩大

在轻资产模式的运营理念的指导下，A 公司应该在现有的房地产业务的基础上，积极地进行发展的多元化。例如，重视对服务、互联网以及影视娱乐等市场的开拓与深挖。借助这种多元化的发展模式来促进该企业顺利完成转型以及整体的市场运营规模的扩大。需要指出的是，在A 公司进行多元化的发展过程当中，还应该在必要的运营风险的防控层面进行必要的强化，以此来为企业的发展与壮大提供更大层面的助力。

（三）借势中交资源加强内部控制

在进行轻资产运营与发展的过程当中，企业除了不断的进行商业市场的扩张之外，还应该在资源的整合以及内部控制的方式与水平等方面进行必要的改进。在具体的内控水平的优化与提升的过程当中，应该在相关的资源，尤其是中交资源以及制度体系方面进行完善。借助其在制度层面的发展来最大限度的为企业轻资产运营模式的转型与发展提供内控层面的保障与支持。在进行内部控制的过程当中，A 公司应该继续以轻资产作为重要的发展理念，不断地在相应的制度以及管理体系方面进行系统的优化。借助这种层面的优化来满足未来在轻资产发展模式中所需要的动力要求。

（四）注重企业自身能力的培养

在当前的房地产行业的整体向前的运营与发展的过程当中，轻资产的运营模式已经成为行业发展的一个主要方向。因此，很多企业都会在轻资产层面进行发展，这就在一定层面上增加了行业的竞争压力。在这一背景下，企业需要在自身的运营能力方面进行提升，无论是在自身的人才培养体系方面，还是综合的市场运营策略的竞争力方面进行系统的提升。这种提升是自身在市场竞争中获得更大主动权与优势的一个关键所在。