房地产企业轻资产运营模式背景下的财务风险分析—以W 房地产为例

■郜东爽（辽宁对外经贸学院）

在当前的房地产企业发展中，轻资产模式已经成为很多房地产企业思考的一个主要方向。相比较而言，轻资产模式可以有效地降低企业的运营成本，提高企业的资金周转水平，满足企业在市场中的存活与竞争需要，但是，在轻资产运营模式中，企业自身所存在的财务管理能力以及周遭的财务风险防控环境体系也在一定层面上面临着诸多挑战。因此，本文以W 房地产企业为例，探讨该企业在轻资产运营模式背景下所存在的一些财务风险挑战以及具体的应对策略，对于促进轻资产运营模式以及W 房地产企业今后的财务风险管理优化有着一定的现实借鉴意义。

一、轻资产及财务风险的内涵

（一）轻资产的内涵

目前，在学术领域，关于轻资产运营模式的内涵并没有达成较为广泛的共识。一般来说，轻资产是与重资产相对应而言的。轻资产主要是将企业的主要运营重心放在房产租赁以及相关的房产物业的管理等方面。通过这种以租代售的方式来有效地提高企业的运营能力。在轻资产运营模式中，其主要要求企业善于挖掘自身的品牌优势、技术优势以及资源优势。通过杠杆撬动更多的资源来提高企业净资产的收益水平。同时，借助资源的战略管理，通过较低的投入来实现财务价值的最大化。企业实施轻资产运营模式也是为了企业获得可持续发展。通过资产规模的压缩来实现资产形式较轻，资产利用率高以及投资回报率高的目标。轻资产运营模式符合当前整个房地产企业运营行情，同时，也对企业未来的发展提供了更大的动力，但是，我们在看到轻资产运营模式给企业发展所带来巨大动力的同时，还应该充分的考虑到，在轻资产运营模式下，在企业的财务管理中依然面临着诸多挑战。如何系统地整合资源，提高财务风险防控能力已经作为一个重要的议题提上了议事日程。

（二）财务风险的内涵

财务风险财务风险是包含有企业可能丧失偿债能力的风险和股东收益的可变性。随债务、租赁和优先股筹资在企业资本结构中所占比重的提高，企业支出的固定费用将会增加，结果使企业丧失现金偿付能力的可能性也增大。财务风险主要表现在：筹资、投资、经营、存货管理、流动性等方面。

二、W 集团轻资产模式运营现状

W 房地产公司经过十多年的发展，已经成为全球著名的不动产规模最大的企业，该公司自成立之初就通过上市退市等方式进行购物中心、豪华酒店以及开发运营的策略实施。W 集团作为我国房地产企业代表，在成立之初，将大量的资金进行房地产开发，特别是商业房地产的开放，后期，将商业地产进行整合，然后运用W 广场的方式进行运营。

早在二零一七年，W 集团就全面宣布开始实施轻资产战略。这一战略主要是指在发展过程中，不出项目的投资资金，只输出项目品牌、设计、运营并取得相关的收益。从二零一七年到现在，W 集团所实施的轻资产战略已经初步地取得了成效。根据不完全统计，到二零一八年年底，符合“轻资产”模式的W 广场开业运营的达到二十三个。在二零一九年，开业的四十三个广场中，符合轻资产战略的有二十九个。根据计划，在二零二零年，W 集团将会在全国开设五十个W 广场。其中，三十七个属于轻资产项目。

目前，在全国超过二十个省会城市拥有进百家W 广场。为了更好的整合资源，W 集团通过实施轻资产运营模式将更多的房地产进行整合出租，然后获得资金。通过这种方式来有效地回笼资金，应对未来市场挑战。在轻资产运营模式发展中W 集团有效地实现了赢利收入的增加以及综合性发展能力水平的提升，但是，在整体的轻资产运营模式推展过程当中，W 集团也在面临着财务风险管理等方面的挑战。所以，如何系统地整合资源，助力W 集团更好地应对在轻资产运营模式发展背景下，企业财务风险管理中可能存在的挑战显得尤为重要。

三、轻资产运营模式下W 集团财务风险的表现

在企业进行运营和发展过程当中，无论是采用重资产运营模式，还是轻资产运营模式，财务风险都在不同程度地存在着。从宏观层面来看，W 集团在轻资产运营模式下，其财务风险主要存在于以下几个方面：

（一）企业负债率居高不下

根据新浪财经报道：截止到2018年底，房企上市公司整体负债率小幅上升。其中恒大负债1.52万亿，负债率86.25%，万科负债合计1.03万亿，负债率84.04.相比较而言，W 负债率相对较低，根据W 公布的财报显示：2016年，W 总资产约741亿元，负债约688亿元，净利润约26亿元，负债率为72.51%；2017年，总资产增至1414亿元，负债1280亿元，净利润约72亿元，负债率为70.61%；2018年，总资产增至2030亿元，负债1825亿元，净利润约79亿元，负债率为64.29%。从这三年的W 集团负债率的发展情况来看，企业面临着较大的筹资风险。如果不能进行债务偿还能力的提升，企业筹资风险将会给W 集团的运营与发展带来更大的冲击与影响。

另外，W 商业速动比率和行业平均水平，具体如表1所示。

表1 W商业速动比率和行业平均水平

从表1中可以看出，W 集团面临着不小的流动性风险。该企业的流动负债增加，相应的货币资金减少，企业借助现金来进行债务偿还的能力呈现出下降的趋势。在当前的企业房地产市场竞争中，企业将大量的资金进行新的楼盘的开发以及大量的追加资金的投入。这种在投资层面所存在的一些风险系数，随着投资规模的不断扩大，特别是整个房地产市场中不可控因素的逐渐增加而逐步凸显。

（二）企业净利率下滑

在企业运营与发展的过程当中，营业利润率是公司整体盈利情况以及盈利能力水平的集中体现。本文通过最近五年的W 集团的财务数据发现，该公司整体的营业利润率一直保持在15%左右。其中在2014年达到了发展的最高值20.06%，但是，从该公司营业利润率的发展趋势来看，整体下滑的趋势比较明显。虽然在2018年其营业利率有了小幅度的提升，但是，较前几年的发展来看，其形势依然不容乐观。具体如表2所示。

表2销售净利率

从表2中，可以看出W 集团需要在运营方面进行相应的调整。企业自身的管理水平、战略决策的制定以及整个行业发展的动态与国家宏观调控经济发展政策都有着极为密切的内在关联。虽然，国家进行了宏观调控。但是，房价上涨以及综合生产链条不断延伸已经成为一个重要的现实。在这一背景下，行业中的不正当竞争以及各种烂尾楼的出现，将整个行业的发展拉入低谷。在当前的企业进行轻资产战略发展过程当中，企业需要同多个企业进行合作。由于企业进行外包缺乏必要的经验，很容易导致企业在价格层面受到挤压，从而影响轻资产运营模式的效果。同时，由于整个市场经济发展需求的放缓，对于房地产刚需的需求也在也在处于低迷期。这就在一定层面上影响了整个行业的发展，也对包括W 地产集团在内的诸多房地产企业的财务风险应对能力提出了更高的要求。

（三）成本支出较高

最近五年来，W 地产公司整体的营业成本一直控制在60% 左右，这一水平达到了房地产行业整体的平均水平。但是，需要指出的是，公司在销售以及管理层面的成本支出一直居高不下。这一点需要在今后的发展中进行必要的扭转。具体如表3所示。

表3成本利润率分析

在当前的房地产企业运营和发展中，企业自身的内部控制体系，尤其是人工因素所造成的影响正在不断的凸显。随着W 集团不断地进行资产的解放以及轻资产的运营，基于人工操作在资产重组以及重要项目合作中，其所面临的人工风险也在不断的增加。由于信息造假以及数据篡改等问题的存在而影响了企业在项目申请以及企业运营等诸多领域的抗风险能力。目前，万科地产在成本支出中，占比较大的是商业地皮的购买，随着整个地产的不断升温，在“拿地”环节所需要支出的成本越来越高。

目前，我国正在积极地进行房地产市场调控，“房子是用来住的”这一重要的理念，指导着房地产市场未来的发展方向。无论是在市场利润空间方面，还是在市场发展的竞争方向方面，都对财务风险管理以及财务管理优化提出了更高的要求。从目前来看，在W 的地产集团综合的运营与发展过程当中，其对市场中的不可控因素的反应能力还面临着诸多的要求和挑战。

四、轻资产运营模式下W 集团财务风险优化思路

W 集团作为我国重要的房地产企业，其实施轻资产运营模式是一个自我蜕变和发展的过程，也是成熟的管理体系的体现。在这一背景下，进一步地借助轻资产运营模式所具有的优势，不断地促进企业财务风险的防控能力的提升已经作为一个重要的议题提上了议事日程。本文在借鉴相关研究成果基础上，立足于W 地产集团在当前的财务管理中所存在的一些问题，尝试从以下几个方面提出今后的风险防控体系的构建思路。

（一）重视资产的高效运营

为了W 地产集团以后更好的发展，应该不断地在地产资源的优势方面进行提升，去一些不利于企业资本整合以及资本升值的资产。通过优势资产的整合来更好地满足企业资产运营需要，更进一步的发挥出资产运营以及资产资源高效配置所具有的价值。需要提出的是，在进行资产高效运营中，应该充分地体现出投资价值以及机会成本所具有的规律与要求。从整个房地产未来的发展趋势中来进行商机的把握，更好地满足企业参与市场竞争，赢得市场竞争的需要。特别是在当前的房地产物业管理体系中，W 集团还有着更大的挖掘空间。通过资产运营来有效地提高企业利润空间，降低风险系数。

（二）重视自我内部控制

在今后的W 集团向前发展和运营的过程当中，应该不断地在自身的内部控制，特别是在制度体系建设方面进行完善。在具体的执行中，需要从整个房地产行业发展的趋势出发，不断地整合管理体系进行组织框架的完善。通过这种方式来有效地为应对企业财务风险提供必要的组织支持。纵观这几年的发展来看，借助轻资产运营模式，W 商业地产的库存开始下降，然后通过智慧商业系统的运营，员工的人工支出成本也在降低，拥有了较为充足的现金收入。同时，不断地进行企业运营品牌和管理理念的升级，降低了企业的市场风险。在今后的W 商业轻资产运营模式实施的过程当中，还应该不断地进行标准化管理，标准管理的主要目标是借助平台的优势来对相关的重资产进行剥离，同时，注重外包质量的提升。通过这一系列的举措来进一步的夯实企业的财务管理基础。

（三）重视财务风险预警人才的培养和引进

在任何风险的防控过程当中，无论是制度防控，还是体系防控，其最终的落脚点是通过人才来实现。所以，W 集团应该对现有的人力资源进行充分的整合。借助岗位培训以及先进的管理体系来更好地满足风险防控人才的构建需要。在具体的实现过程当中，一方面，从源头进行引进，通过引进专业的风险防控人员来为未来的财务风险管理提供必要的人力资源支持；另一方面，还应该对责任体系进行完善。通过将风险预警与责任预警有效地融合在一起，提高扩大一线员工，特别是财务人员风险预警体系所需要的观念与意识。借助思想方面的完善来更大层面的发展企业未来的风险预警所需要的人力资源支持体系。

（四）共筑行业预警体系

为了W 地产集团今后可以更好的运营发展，一方面，需要考虑到自身轻资产运营模式所具有的优势；另一方面，还应该从整个行业发展出发，借助团体的力量来更好的应对市场以及内外部可能存在的风险挑战。在进行企业综合盈利能力提升的过程当中，要牢牢的把握企业发展理念，借助科学的管理思想有效的提高员工对于成本控制的积极性，为了有效地应对企业在运行和发展过程当中所存在的诸多不可控因素，还应该借助系统化的流程以及科学化的控制方法，尤其是借助现代信息技术来提高企业的综合控制效益。在具体的执行中，W 集团应该进一步地融入行业发展的队伍，发挥出自身的主观能动性，为风险预警提供必要的支持，另一方面，还应该在自身的风险防控体系中，不断地进行创新。在进行核心竞争力的打造中企业有必要对现有的核心业务进行保留，从而提高自身的核心优势。

五、结语

轻资产运营模式是当前包括房地产企业在内的诸多行业发展的一个主要方向。在这一模式的影响下，企业财务风险的管理也面临着诸多的挑战。本文尝试以W 集团为例，分析该企业在轻资产运营模式下，风险管理中存在的诸多挑战与问题。在此基础上，分析了该企业今后的应对风险防控的策略和思路。希望本文的研究，能够有助于包括W 集团在内的诸多房地产企业更好地践行轻资产运营模式，更好地应对财务管理风险。

指导教师：姜以尊。