返乡置业记

江寒秋

1月26日，已公布2019年棚改计划目标的省份中，多个省份降幅超过50%，主要集中在三四线城市;降幅的棚改目标，无疑是在利空三四线城市的房价。

1月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升，房价良性回调，而三、四线房价总体继续下调，同时下跌速度略有加快;

1月28日，《中国百城房价报告》显示，百城房价全年上涨11% 三、四线城市首次止涨;一边是二线城市因城”救“市，一边是三四线下跌止涨。

所有事件组合到一起，表明一件事，返乡置业，回到县城买房的热潮已经降温。

县城的利空

春节是传统的购房高峰期，众房企纷纷抓住“返乡置业”高潮进行营销。据诸葛找房研究中心的最新调查报告显示，近七成人群选择返乡置业，老家省会为置业首选。未来两到三年有购房计划的人群中，近六成人计划在工作地置业，回乡置业人群占比仅为四分之一。

据公开数据显示，82.65%的受访者表示他们在春节期间有或者正在考虑购房计划。高达67.7%的受访者愿意回老家购房，包括老家省会城市、老家地级市和老家县城。其中热门城市多集中于老家省会城市和老家地级市，表明人们购房仍然以城市选择为主，县城楼市需求较淡。同时也有27.0%的人群选择在工作生活城市购房，工作地点也是人们置业的主要选择之一。有3.5%的人选择旅游城市置业，随着生活质量的提高，未来该占比或会进一步扩大。

据调查显示，购房首要原因为自用，因子女教育和投资而买房的人群也占据很大一部分比例。照顾家庭和医疗方面也属于购房者的考虑因素，房子和家庭的关系密不可分。

不过，在未来的购房人群中，返乡置业比例大幅降低。调查显示，未来有购房计划人群占比超9成，在未来两到三年的计划里，56.09%的受访者表示考虑在工作、生活的城市买房，25.2%的人表示愿意在老家购房。而65%的调研用户工作地点位于一线与新一线城市。

其中，有80.7%的人倾向于购买新房。而在户型方面，43.3%的用户倾向于购买三居室，三居室新房成为了大家普遍选择的理想型。其次为二居室，共有40.0%的人选择二居室。在面积方面，最受欢迎的是90-120㎡的中等户型，有42.3%的人群选择。

据调查显示，80、90后是置业大军，而随着二孩政策的不断推进，改善型需求占比不断增加。同时调研发现，有意愿在工作所在城市买房的人群占比56.1%，更多的人还是青睐于在工作地购房。

在济南当律师的小林过年回了潍坊某县城老家，聊起楼市，他脱口而出的是“这两年涨得挺厉害”，目前老家新房价格每平方米8000元左右。不过，周边县城和老家的情况不太相同，行情不好，恐怕很多开发商都不敢来了，还听说一些小型开发企业都倒闭了。

事实上，一些三四线城市楼市在过去一两年出现了供给过剩、房价下降等情况。统计数据显示，在70个大中城市中，2018年12月份，二手住宅价格与上月相比价格下降的城市有所增多。三四线城市楼市风险值得警惕。

不可否认，还有县城百姓的购买力正在提升，城镇化同样给到他们绝大程度的红利，以前这些购买力都在其他区域释放，比如浙江人都去买杭州的房子以及东南亚的房子，如今这些购买力正在回流。

但是回流之后依然需要面对的现实就是市场容量依然很小。每年的高考，就像是抽水机，把县城最好的人口和资金，彻底抽走。几十年如一日。 现在，内地县城已经成为老弱妇幼的生活区。县城接盘侠已断层。从这个意义上说，县城房子越来越没有价值了。

春节前，有一个《啥是佩奇》的小短片，火遍了朋友圈。我们可以看到，整部宣传片里面，是看不到小孩子的身影的，看不到年轻的壮劳力。镜头一划过，无论是放羊的老邓头还是下棋的老王头，还是小卖部的大妈，清一色的50+老人。而这部短片的最后，是儿子接老人去城里过年。

这虽然是个宣传片，但却实实在在反映了客观现实。如今，二线城市的人才之争，已经上升为对中老年人口的争夺。其实这件事短期内对市场影响不大，但长期看这个政策对三四线城市是重大利空。

特别是80后农村父母，基本上都到了50-65岁之间，之前因为贷款年限，基本上过了60岁就没什么价值了，现在延长到80岁，这些父母的贷票就有价值了，80后也是目前购买力最强劲的一个群体，他们会把父母的最后一贷，用在好地方。

中国楼市的基本逻辑就是：人往高处走，钱从上向下流。原本农民返乡置业是到县城买房子;县城的人返乡置业到三四线买套房子;三四线人返乡置业到省会买房子。如果农民不再买县城的房子，直接买了省会的房子呢？

冷热不均

受区域发展、各地经济水平等因素影响，我国住房存在一定程度“人”“居”分离的结构性差异状态。每年春节，在外工作人群返乡带来一定的安居置业需求，形成了“返乡置业”这一极具中国特色的过年现象。

克而瑞研究中心统计数据显示，2018年1-2月，受返乡置业推动，三四线城市成交维持强势：2月大型房企及主要布局一二线的房企业绩降幅明显，但区域型房企及多布局三四線城市的房企表现突出，环比持平甚至有所上升。

但好势头并未延续到今年。从上述全国数据来看，今年春节市场成交、房企业绩普遍下降。根据中指院提供的300余名分析师回乡实地调研数据，2019年春节期间，各线城市到访量下滑幅度均较大。二线城市中，较为优质的城市仅可达到日均十组的到访量，其余大多数城市日均到访量维持在三四组;在三四线城市，日均五组左右的到访量已经算是“表现突出”。具体从城市来看，二线城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%;三四线城市中，晋江下滑73%，韶关下滑72%。

亦有例外。记者从西南某地级市一个楼盘获悉，该楼盘2019年1月30日入市，推出300余套面积在100平方米以上的三房项目，截至2月13日记者问询时，已销售200套左右，去化达六七成。当地地产中介表示：“本地新房项目销售情况比较好，多数楼盘一经推出便仅余少数楼层、朝向等并非太好的单元。”

克而瑞上述研究也显示，春节期间，不乏有城市成交量逆势上升且上升幅度较大。比如二线城市中的兰州和合肥，春节两周的成交量分别环比上涨275%和432%;三四线城市中的丽水和中山，则分别上升了158%和134%。克而瑞对此分析认为，以中山为代表的城市，由于供应下降、成交回升，带来市场热度惯性延续，所以成交量实现了正增长。

这是否能够推倒返乡置业降温的判断？中国指数研究院研究副总监白彦军指出：“从全国范围来说，中国有300多个地级以下的城市，2000多个县城，肯定会有一些城市保持一个较为乐观的状态。我们要从整体来看。”

多位专家分析表示，当前三四线楼市主要需求来源包括四个：一是本地刚需，比如当地城镇化进程带来的置业需求、婚娶置业需求;二是返乡置业推动;三是棚户区改造影响;四是高铁驱动、对周边城市吸引带来的利好等原因。

“在这些因素中，本地刚需对当地楼市的支撑是比较稳定的，高铁驱动、对周边城市的吸引则表现了城市基本面的潜力。棚改则在去年的国家政策调整下，带来了比较大的变数。在国家提出货币化安置因地制宜、棚改资金来源以专项债为主，以及多地2019年棚改缩量等因素的影响下，可能会对某些对棚改依赖性比较大的城市，带来较大调整。”白彦军进一步分析指出。

需求已经见顶，土地仍在开发

各地返乡见闻中，与门庭冷落的售楼处和过早休假的中介门店形成鲜明对比的，是林立的开发工地。受前两年市场行情向好、预期较高等因素影响下，各地土地出让积极。白彦军表示：“按照开发节奏，预计这些土地将会在最近两年形成供应。”

数据显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。但中国农业银行首席经济学家向松祚在采访中曾表示：“整体来讲，中国大规模建造房子的时代已经结束。预计2019年房地产投资增速会在2018年的基础上进一步放缓，不排除在5%以内。”

房价方面，2019年1月，全国100个重点城市二手房挂牌均价为14902元每平方米，环比下跌1.05%，连续下跌5个月。但在新房方面，国家统计局数据显示，我国新建商品房销售价格维持着稳定且小幅调整的局面，去年12月底一线城市新建商品住宅价格有所上涨，二三线城市保持稳定。

多位专家表示，二手房数据更加接近真实市场情况，且除价格变化之外，近期二手房“有价无市”的局面，更彰显了需求的疲弱。需求已经见顶，但市场开发规模仍然较大，这是否会给市场带来新一轮库存压力？

易居研究院百城土地储备报告显示，从去年12月底开始，三四线城市销售呈现负增长，截至12月底，64个三四线城市库存总量19562万平方米，环比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，1月、2月各开发商推盘节奏放缓，库存不见得会大幅升高，但是从今年全年来看，鉴于市场形势不容乐观、销售可能继续放缓，“预计库存有上升威胁。”

白彦军则推断认为，从全国来说，2019年房屋销售总量可能会小幅回落，对于三四线城市来说，受行情轮动影响，同样会进入周期、面临挑战。“在这种形势下，前两年拿地的企業可能会出现分化，已经开工的项目会加速开发、入市，抓住窗口期，但还没有开工的项目，则可能会观望一下，放慢开发节奏。”

专家建议，保持供需平衡是三四线城市稳市场的关键所在。

“随着需求的萎缩，如果各地能够使土地供给保持在一个相对理性的状态，不再盲目地新增过多的土地供给，保持供需平衡，那么市场的稳定还是可以期待的。”白彦军建议，“各个城市要从自身产业经济、人口流入情况进行实际判断，是否会带来比较好的需求和预期，以此为依据，对今年的土地供应计划作出安排。”