黄浦江边的理想城市试验区

许冰清

在陆家嘴CBD，上海曾不断追求建筑的高度，地标建筑一度是现代化的符号。不过现在，这座城市在高度上的追求已经被许多新的愿景取而代之：可以阅读的建筑、适合漫步的街区、最适宜休憩的公园、文明多元的市民……

将这些概念拼贴起来，就是此轮《上海市城市总体规划》所提出的“卓越的全球城市”目标，在2035年以前应基本实 现。

同样是在这份规划中，上海的“市中心”与“CBD”概念也消失了。它们被整合、升级成了一个总覆盖面积98平方公里、条带状的“中央活动区”（CAZ），以黄浦江为轴，连通东西两岸已有或新建中的多个城市功能区。

与CBD相比，CAZ在强调城市中心过往擅长的商务和商业活动以外，也同时强调文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性，在功能上更加综合。这种概念变化，也意味着空间布局和功能的重构。

在全球范围内，最早推动CAZ这一概念的，是伦敦传统的商业中心区与城东Dockland新区间的联动。由港口码头工业区转型而来的Dockland，目前正以金融业、特色零售业、旅游业和文化产业的“混合式发展”为主要方向。它与伦敦的市中心相距不远，以泰晤士河为纽带，互为补充、共同发展。

现在，上海也开始沿着黄浦江岸线，寻找自己的Dockland。

作为小陆家嘴（陆家嘴核心区域）的推手，由项目开发及管理公司升级而来的陆家嘴（集团）公司，掌握着可能是全中国范围内规模最大、租户平均质量也最高的商办写字楼面积。其子公司2018年上半年业绩报告显示，公司长期持有的物业项目期内租金收入达到18.03亿元，另有6.17亿元的物业管理及服务收入。

“这种视角有一个好处是，我们对于我们的租户是谁、他们要去哪的动向是很敏感的。这些年，金融企业在陆家嘴愈发集中，像汽车、制药、制造业里的500强企业都要寻找新的落脚点。它们不愿意离开上海，但浦西又没有这么大规模的物业，这恰好就是浦东做出下一个次级中心的机会。”上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称“前滩公司”）总经理助理施枫对《第一财经》杂志表示。前滩公司为陆家嘴集团控股管理的子公司。

伴随新一轮总体规划，上海黄浦江沿岸已经出现了包括虹口北外滩、徐汇滨江、世博滨江在内的一系列新兴商务区。在商业地产咨询机构仲量联行的研究报告中，这些区域一度被统称为与CBD概念对应的“非中央商务区”。

在上海传统市中心，写字楼的总体规模是有限的。仲量联行对租户的活动和市场观察的结论是，非中央商务区域拥有租金优势，同时交通可及性以及商业氛围升级推动它们承接了来自周边乙级写字的楼升级客户，以及中央商务区内需求扩张的租户。“当然，在上海市场上，包括外资开放后所带来的金融及配套专业服务业的扩张，以及迅速崛起的科技媒体产业都会使中央商务区的写字楼市场需求持续稳定。”仲量联行中国区研究总监姚耀对《第一财经》杂志表 示。

而陆家嘴集团在“向外走”的过程中，也在黄浦江边发现了一块靴子形状的土地—“HQ地块”。

它原本是上海为争取“环球影城乐园”落地所预留出来的园区场地。由于当时外高桥集团、锦江集团和环球影城方面已经初步签约，土地平整，收储工作也就在较早阶段启动了。但后来，随着环球影城被野心更大的上海迪士尼项目取代，“HQ地块”在很长一段时间内都没有承接过新的开发计划。

2010年，上海世博会召开，使得主場馆聚集的浦东世博地区及与之相邻的后滩板块名声大振。由于与后滩在地理位置上的临近，“HQ地块”很快更名为“前滩”。2011年在上海举办的世界游泳竞标赛，又选址在此处兴建了一个新的大型体育中心，并带来了一个浦东地区少有的三线换乘地铁站枢纽。

这一切让前滩在开发者眼里像是一袋闪着光芒的面粉，可以做大面包。2012年，陆家嘴集团最终决定以一级开发商的身份“拿下”整个前滩区域，并与“HQ地块”的原所有者上海浦东土地控股（集团）有限公司合资成立了专营业务的前滩公司。

前滩公司一级开发商的身份，意味着除一部分住宅用地出售，交由其他开发商管理之外，大部分前期工作和开发费用都要由其承担。但好处在于，优质的二级开发商可以为前滩带来先进的运营理念，双方在合资公司中平分经营利益。而在“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的前滩开发目标拟定后，这一块地上的具体规划也随即展开。

“前滩作为城市新中心，是一张白纸，要一气呵成，必须要有一个集聚人气的广场，就像美国的时代广场，围绕着这个广场是几个城市综合体项目。这样我们的核心区可以在比较短的时间内建设形成。”在接受陆家嘴集团的内部采访时，前滩集团公司总规划师龚秋霞曾这样表示。

不过，考虑到建成于2010年年底的东方体育中心已经以总面积34.75万平方米的超大规模，率先占据了地块内最为核心的位置，等于在前滩这张“白纸”之上已经放置了一个不可忽略的镇纸，而与东方体育中心配套的入口广场、水上公园和停车场，规模都不小。

带着一级开发商和规划者的双重身份，龚秋霞在研究了柏林、东京、迪拜和上海许多成功的综合体项目后，得出的结论是：前滩350万平方米的建筑量，只要依靠5个功能混合的大型综合体，就能一下子消耗掉其中的150万。但当前滩方面将这一想法提交给上海市规划院时，却遭到了强烈的反对—街区尺度太大、不够人性化。

经历了大规模的新城和CBD建设浪潮后，规划者们在城市空间、功能区域和街区密度等问题上已经有过反思。传统市中心内富有活力、氛围亲切的小尺度概念以及地块内功能混合的思路，也因此重获青睐。

“混合使用不仅仅是简单的方便概念，缩短通勤时间、全时段利用空间，都能有效降低能耗。另外，住宅、工作、消费、娱乐，这些功能在需求上的弹性是不一样的。将弹性系数不同的功能混杂在一起，也能有效降低整片地区在宏观经济变化中的抗风险能力。”清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚对《第一财经》杂志表示。

在前滩地块中，上海市规划院和参与竞赛设计的另一家外资设计所，都曾经极力推广“窄路密网”的设计，并希望将功能混合的概念均匀地分布到街区范围，而不是让大型综合体内部消化。

但是用小尺度将道路分隔好之后，空间的自由度，包括连通地上地下空间时会遇到的产权问题，都是障碍。“我们将一大块地做成相对低密度、内外连通性好的綜合体项目之后，小尺度的感觉同样可以体现出来。所以大家的理念实际上是一致的，只是实现方式不同。”前滩公司副总经理朱纯宏对《第一财经》杂志表示。

在求同存异的原则下，前滩第一轮的规划方案最终就这么确定了下来。几大合围着地铁枢纽和东方体育中心的城市综合体项目最终被放行，同时还有了“美国中心”“欧洲中心”和“亚太中心”之类的名号。这让参与到第二轮详细规划的贝诺公司董事庞嵚或多或少感到了概念上的禁锢—“且不论有没有殖民文化的色彩，在这种设定下，想进来的欧洲企业，是不是就不能去日本中心了？这似乎是一种人为的设限……”

在贝诺给出的调整方案中，庞嵚将原先“钉子”一般竖在中心区，更多考虑城市形象的写字楼塔楼沿着已有的放射状路网又向外推了推，在正对体育场的方向留出了一个大地块，用作低层高密度的商业空间。“这样做的好处是，所有办公楼都能俯瞰到这么一个很舒服的街区式商场，而与地铁的连通性、以及整个商业中心的商业价值一点都没有损失。”庞嵚说。

规划落定，大规模招商工作同步开始。在商业地产行业内，前滩概念也是被三则重磅的签约消息所打响的—从2013年至2015年，建造了纽约洛克菲勒中心的美国铁狮门、有“远东第一财阀”之称的香港怡和洋行，和以优质商业地产项目闻名的太古地产先后宣布，与前滩公司签约并成立合资公司，开建综合体项目。

铁狮门在全球范围内操盘过多个成功的商业项目，怡和洋行也曾是香港中环繁荣的主要参与者，但两大品牌此前在上海市场都没有做要求类似前滩项目的综合体的经验。而操作过南京西路兴业太古汇的太古地产在这方面虽然相对合格，但在前滩拿地的消息公布后，外界亦有质疑：以其慢工出细活的特点，能与前滩“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的要求匹配么

前期招商中，前滩在全球范围内接触过很多开发商，包括内资开发商。“但我们需要一个有分量的、真的敢砸钱的开发商第一个冲进来。选择铁狮门一方面是因为它是美国最大的房地产基金，其项目的设计和呈现品质是世界级的；另一方面美国企业速度快，签约、开工，很快项目就起来了。”施枫对《第一财经》杂志表示。

曾在小陆家嘴开发过程中屡受资金困扰，最后只能选择以土地批租模式将地块交由其他开发商管理的陆家嘴集团，也在引入铁狮门的过程中学到了房地产基金操盘项目开发的思路。在前滩项目中，陆家嘴集团通过引入外部资金的方式减少了前期的投入，也降低了常规开发中“以住宅养商业”的卖地压 力。

相对充裕的资金，使前滩在为地块做配套服务时能发挥一些想象力—在住宅、商办、零售、酒店等常规建设项目、已有的东方体育中心等体育设施以及沿黄浦江岸线预留的城市公园之外，前滩区域内还配套了从公办到民办、从小学至大学的全套教育资源；小型诊所与全科国际医院相结合的医疗体系；邀请香港开发商所做的演艺中心，等等。这里甚至包含了一座修葺过的寺庙法华学问寺，以及新建的基督教教堂涌恩 堂。

“如果以一个家庭作为单位，从生活的角度来观察人的需求，就能看到很多不一样的东西。我们希望有相当一部分人，而且是国际化的一群消费者，能够在前滩获得从早到晚的一站式服务。所以在寻找商业上的合作伙伴之前，我们先投入大量的精力和资本，去做这些功能配套，然后再反向吸引人，把公司和人留在我们的物业项目里。”施枫对《第一财经》杂志表示。

陆家嘴集团早前在浦东运营碧云板块这一国际化社区的经验，以及在天津与英国惠灵顿国际学校的合作过程，降低了在前滩复制这些事的难度。作为整个前滩区域第一个建成的配套项目，前滩惠灵顿国际学校的建设时间被3次提速，最终仅耗时一年半就交付使用。

“形象早出来，前滩就有宣传亮点了。建成后有许多外国人来来往往，这个地方国际化的氛围就出来了。”在接受陆家嘴集团的内部采访时，前滩集团公司开发一部经理许平曾这样表示。

在地块内增加一个教堂的想法，也来源于这种国际化的想象。在这个总建筑面积只有2800平方米的“小”项目上，前滩公司延揽现任哈佛大学建筑系主任I aki Abalos做了设计方案，最终呈现出简洁的现代风格。与其毗邻的，是前滩为岸线预留的大片滨江公园空间，内部有贯穿整条黄浦江沿线的步道。

对于新兴区域建造来说，需要将CBD的理念，提升为更加综合的概念。这就意味着要在办公楼高楼云集的基础上，增加其他的要素，比如文化、休闲娱乐、体育、生活、居住、教育、医疗，“真正能做到这个概念并不简单。从这方面讲，我觉得以上海的前滩为例，其整体规划、长期运营思路和形象，很好地吻合了上海的国际大都市目标。”姚耀对《第一财经》杂志表示。

上海前滩办公楼供应

（单位：千平方米）

在为前滩核心商业区做完整体开发后，贝诺又承接了区域内由前滩公司自持自营的写字楼项目“前滩世贸中心一期”的设计工作。为了改变传统写字楼与周边地区间过于独立的关系，贝诺的设计强化了一组用廊桥和空中平台互相连通的零售、餐饮裙楼，尝试了一把“立体街区商业”的效果。

“商业其实是我们生存需求保障的一个基本点，但在类似CBD这样的功能区里，它又很脆弱。”庞嵚对《第一财经》杂志表示，贝诺在设计的时候，希望两者能够相互配合—写字楼与零售区形成内街，它的宽度满足城市公共街区尺寸逻辑；小盒子零售空间的规模、进深，也都符合租赁逻辑。

尽管笃信自己的设计思路能够为前滩核心区的写字楼带来一点改变，在交付给最终的经营者之前，其实谁都不确定这是否是最好的方案。“如果使用方和经营者不知道如何招商和使用，也没有足够的业态去吸引人，仅仅把连通性做好是不够的。但这已经接近建筑师所能控制的极限了。”庞嵚进一步说 道。

同样想在前滩打好“街区式商业”这张牌的，还有太古地产。2018年8月，在上海市中心的兴业太古汇开业一年后，太古地产中国区行政总裁彭国邦在北京接受包括《第一财经周刊》在内的媒体群访时就已经表示，公司在内地的未来发展眼下集中在前滩项目上。这个随后定名为“前滩太古里”的项目，占用的就是庞嵚在规划中留出的那个大地 块。

上海前滩零售供应

（单位：千平方米）

在中国内地，太古地产以在4个城市的5个设计和招商风格迥异的商业综合体项目闻名。在其总部所在地香港，旗下两个核心项目—“太古城”和“太古广场”综合体，对于提升周边社区的面貌，亦有重要的正面影响。

在前滩项目上，太古地产找来了两家此前未曾合作过的公司，为这个总建筑面积接近12万平方米的商场做了建筑和景观设计。虽然同属“太古里”品牌线，但前滩太古里的设计风格，并不是“石库门里弄”的样子，和此前的北京三里屯、成都大慈寺项目也大相径庭。

“成都远洋太古里地块上原本就坐落了大慈寺以及6座保留院落和建筑，它们奠定了项目的基调，所以我们因地制宜地打造了现在呈现在大家眼前的建筑形态和格局，最大限度地尊重和保育当地的历史文化。前滩太古里所在的前滩是新兴的、全新的国际商务生活区，本身有很好的自然和社区环境，例如：滨江、绿化率高、国际化……与这些关键词相匹配，我们和建筑设计顾问一致认为，创造一个半开放式的购物街区会和周边环境更有机地融于一体。”太古地产回复《第一财经》杂志时表示。

在这一综合体地块中，前滩太古里这一零售项目由太古地产及陆家嘴集团共同持有及营运，与之相邻的甲级写字楼“前滩中心”为陆家嘴集团自持，五星级酒店则交由香格里拉管理。至于商场内最重要的租户品牌，近期刚启动招商的前滩太古里项目方对外公开的设想是，“愿意给租户更大的空间去发挥创意，一起碰撞，做一些与众不同的事。”

而在东方体育中心东侧，被前滩方面称赞为“前滩最漂亮综合体”的铁狮门项目，目前已经将写字楼、商场和住宅项目先后投入市场了。

在听取了贝诺方面的规划设计思路后，铁狮门用平台将已经被市政路网划分开的楼宇在空中重新连通，地面部分则在定名为“晶耀前滩”的商场内部预留了一个街心花园式的中庭空间，餐饮商户可以将座位摆到室外。不过在围挡之内，这个“街心花园”目前只有一片灰头土脸的市政工地，以及一根被撞歪的交通信号灯杆。

晶耀前滩的管理方对《第一财经》杂志介绍，将于2019年9月开业的商场部分在招商思路上，相对自然地承袭了体育、亲子和生活方式等几个在前滩内颇受重视的元素。而6座写字楼全部入市租赁后，增加的写字楼人群也有望弥补商场日常人气不足的压力。

虽然前滩的整体建设已经进入第7年，但这里“楼比人多”的安静状况，仍要一段时间才能被新迁入的居民、公司和普通消费者改变。

而当年想要离开陆家嘴CBD的一些全球500强制造业公司和汽车公司，似乎有望在这里找到自己的位置—一块新的冠名招牌已经出现在了位于写字楼楼顶的玻璃幕墙上。