公允价值计量在投资性房地产中的运用研究

陈敏

摘要：当今，经济体制逐渐完善，市场交易也复杂起来，形成了形式多样的衍生金融工具，由于衍生金融工具不具有实物形态或货币形态，加之许多交易实际并未发生，历史成本无法可靠计量，这就需要一种反映市场价值的计量属性，这就是公允价值计量。2014年初我国财政部印发了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，对公允价值计量作了更详细地解释和规定，使企业能够更准确的理解和运用公允价值计量，避免企业进行会计利润操纵。目前我国经济体制还不够完善，公允价值计量运用条件还不完全成熟，房地产市场上运用公允价值计量的企业还相对较少，企业对该计量方式运用情况如何，对企业财务数据有何影响，成本模式和公允价值模式有何区别，企业进行会计政策变更会财务会发生什么变化，本文围绕福建三木集团股份有限公司进行分析，评价现有房地产企业运用公允价值模式的情况，以期为我国稳步推行公允价值计量提供参考与建议。

关键词：公允价值计量 投资性房地产 成本模式

一、公允价值计量的定义

公允價值计量自20世纪50年代引入会计系统后，逐渐被会计界接受。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方资源进行资产交换或债务清偿的金额计量。按照FAS157，公允价值是指计量日市场参与者之问的有序交易中，出售资产收到的或转让负债支付的价格。IASB2009年征求意见稿中对公允价值的定义是，在计量日的有序交易中市场参与者之问出售资产可以获得或转移负债将会支付的价格。

二、投资性房地产的公允价值计量

投资性房地产，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》的规定，是指能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了两种可选择的计量模式——成本模式与公允价值模式。两种模式一经选择，不得随意变更。其中，以成本模式计量的投资性房地产可以改用为公允价值计量，但已经选择为公允价值计量的，不得改为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产可计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备;采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响，而不再单独计提。因此，在目前房地产行业蓬勃发展的经济情况下，房地产价格不断上涨，采用公允价值计量又无需进行折旧摊销，这会大幅增加当期利润。

三、公允价值模式在房地产企业的运用：以三木集团股份有限公司为例

（一）公司背景

福建三木集团股份有限公司是一家以房地产开发为核心主业的上市公司。公司的投资性房地产主要用于出租，随着投资性房地产所处区域的开发建设，区域内房地产价值不断攀升，所在地有活跃的房地产租赁和交易市场，并且公司核心竞争力有所削落，再融资能力弱化， 融资能力和房地产经营机制甚至还弱于民营房地产公司，2012年，公司第七届董事会第五次会议审议通过《关于福建三木集团股份有限公司投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，同意公司将持有的投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式计量。

（二）改用公允价值进行后续计量对企业财务的影响

首先，该公司采用公允价值计量后资产负债率在逐步降低。从三木集团的财务报表我们可以看到，2009-2011年，我们可以看到公司采用成本模式时资产负债率稳定在80%左右，甚至有上升态势，从2012年开始，公司采用公允价值计量后，资产负债率下降至72.34%，并在以后几年内保持在75%左右。这表明，采用公允价值计量后，公司利用债权人资金进行经营活动的占比越来越少，从债权人的立场上看，融给企业的资金追偿风险越来越低，债权人愿意借款的可能性更高。从企业来看，这表明，采用公允价值计量后，企业的融资能力得到提高，融资困难的财务问题得到明显改善。

其次，归属于上市公司股东的每股净资产在逐步攀升。该公司投资性房地产在采用成本模式计量时，即2009-2011期间，归属于上市公司股东的每股净资产为1.2左右，有小幅度的增长趋势。但在2012年采用公允价值计量后，该数值飙升至2.6411，更在2013年达到3.1224，并且在以后年度稳定在3.0左右。该组数据表明，采用公允价值计量后，该公司每股股票所拥有的资产现值在提高，该公司创造利润的能力和抵御外来因素影响的能力越来越强。从股东的角度看，股东拥有的资产现值越来越多，股票的市场价格越来越高，投资者更愿意购买该公司股票，因此从这个角度来看该企业采用公允价值计量后其融资能力在提高。

另外，企业每股经营活动产生的现金流量不稳定。对于房地产公司而言，经营活动产生的现金流量易受当期开工项目数量、国家宏观调控政策的影响，因此，各期经营活动产生的现金流量净额并不稳定。从表中可以看出，三木集团的每股经营活动产生的现金流量净额波动幅度较大，尤其是在2011-2012年间，企业发生会计政策变更期间。三木集团在2012 年年报中也指出，由于国家房地产调控政策出台得很密集，特别是限购令对抑制投资投机需求的影响很大，公司提出关注投资性房地产以公允价值计价的后续影响，把握公司财务结构改善带来的机遇，探讨探讨拓宽融资渠道，优化公司资产结构，提高资产经营效率加强资金和预算的动态管理。

最后，采用公允价值计量后，企业的净资产收益率有下降趋势。2009年，企业的净资产收益率为3.91%，2010、2011年间该数值保持在2.0%以上。采用公允价值计量后，该数值下降至1.88%，并在以后各年均有一定幅度下降，有保持在1.0%左右的趋势。该组数值表明，企业采用公允价值计量后，股东权益的收益水平在降低，公司运用自有资本的效率在降低。

四、评价和结论

（一）公允价值计量对企业财务的影响原理

按照成本模式计量，上市公司因投资性房地产的增值带来的影响并不对利润表产生反应，并且同时计提折旧摊销，这比较于以公允价值计量的投资性房地产来说利润要小。由于房地产企业一般来说资产价值大，如果一些非投资性房地产转为投资性房地产，就会对利润表产生较大的影响。根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，当企业将非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，该项房地产以转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产—成本”科目。如果轉换日的公允价值小于账面价值，将差额借记“公允价值变动损益”科目;反之，计入“资本公积—其他资本公积”科目。当当年投资性房地产的公允价值上升时，借记“投资性房地产—公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”，这样，企业的资产和利润都会增加。

在新会计准则规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账而价值之间的差额计入当期损益，而减少的成本支出，也会增加当年的利润。

公允价值计量模式的后续运用能真实反映公司资产的价值波动，但由于该计量模式将房地产市场行情的波动，通过占比相对较大的投资性房地产引入到当期损益中，且对净利润的影响较大，致使公司各期净利润的不可预见性增强。

（二）采用公允价值计量存在障碍

目前我国正处于新兴市场经济和转型经济时期，应用公允价值计量所要求的条件即有活跃的市场报价可能还不成熟，因此运用该种计量方式受到一定的限制，加之根据《企业会计准则要求》，企业应该至少每年末对采用公允价值计量的资产评估一次，对于投资性房地产占很大比重的房地产公司来说，要评估该资产的公允价值，是一件困难的事，需要高额的费用和巨大的时间成本。

总之，企业采用公允价值计量模式进行后续计量能够反映真实的资产价值，以美化财务指标，拓宽融资途径，提高资金到位速度。但是出于国家宏观政策的考虑，政府出台抑制房价上涨的种种政策，投资性房地产的价格波动较大，不稳定，不利于企业预判，企业的净利润的不可预见性增强，所以企业应结合自身实际情况，谨慎选择公允价值计量模式。

本文旨在为制定我国公允价值计量准则提供参考，由于研究对象仅限于房地产上市公司，结论的普适性还有待后续检验。

参考文献：

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