河南省商业地产投资效率问题研究及对策建议

杨莉莉

(郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450001)

近些年，房地产业作为国民经济发展的支柱性产业被高度关注，这是因为房地产业的健康发展有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式来拓展新的财政收入来源。当前中国经济面临房地产和实体经济失衡，实体商业不景气，一定程度上影响着商业地产的发展。在住宅限购限贷政策下，大量资本涌入商业地产，国家统计局数据显示线下消费持续回暖，反向刺激了商业地产的扩张。商业地产作为投资热点，具有收益高风险高的特点。一方面要抑制商业地产泡沫，另一方面也要采取措施调控商业地产市场，积极提高商业地产投资效率。商业地产投资效率是衡量商业地产市场发展的关键性指标，投资效率高、资源分配合理才会有利于市场的高效稳定发展。

本研究分析河南省和郑州市的商业地产投资效率，全面反映了河南省和郑州市商业地产投资的现状及存在的问题，可以为政府在供给侧改革背景下制定房地产政策提供更好的建议，使企业进行更加合理和理性的投资，也使资源利用合理化，获取收益最大化，从而使商业地产健康稳定发展。

一、国内外研究现状

目前国外对房地产投资效率的研究较少，主要是研究房地产投资和相关产业之间的关系。如Ross Guest使用多种面板数据来解释澳大利亚各城市之间的横截面异质性，发现投资增长是价格增长的重要因素[1]。

国内对房地产投资效率的研究相对较多，具有以下特点：

在研究对象上，分为对房地产行业的研究和对房地产企业的研究。大部分学者集中于对某一区域的房地产市场或者某一企业的投资效率进行研究，目前没有针对商业地产投资效率的研究，所以本文选择商业地产为研究对象。

在研究角度上，分为静态效率研究和动态效率研究。对房地产静态效率的研究较少，对动态效率的研究居多。马勇和王坚强采用Malmquist指数模型对房地产企业的动态投资效率进行有效性评价[2,3]。刘亚利利用2005—2015年安徽省的面板数据静态分析了安徽16个地级市2011年的效率情况，利用Malmquist指数对其房地产相对效率的动态变化进行了分析[4]。

二、河南省商业地产发展现状

分析2012—2016年河南省和郑州市商业地产投资产出情况(见图1、图2、图3)，得出河南省商业地产发展有如下特征：

一是2012—2016年河南省和郑州市商业地产投资额、平均就业人员、新开工面积呈逐年上升趋势。河南省商业地产投资额和新开工面积在2016年都达到了近五年来的最大增长率，平均就业人员增长幅度较小。2012—2015年郑州市商业地产投资额、平均就业人员、新开工面积与河南省相比，增长幅度都较小。

二是2016年无论是商业地产的投资额，还是平均就业人员和新开工面积，郑州市的增长率都远远超过了河南省总体的增长率，说明郑州市在2016年商业地产的投资力度超过河南省的平均投资水平，导致2016年郑州市投资效率下降。

三是郑州市在河南省商业地产投资额中占比最大，平均就业人员比重较小，说明郑州市商业地产的投资规模较大，且成本较大，很大一部分原因是郑州市土地价格高于其他地级市。国家统计局数据显示，2016年郑州市商业用地地价为3 953元每平方米，位居河南省第一。

四是2016年河南省和郑州市商业地产新开工面积增加幅度都较大，说明在2016年河南省商业地产的供给量将大幅度增加。郑州市2016年商业地产新开工面积占河南省的45.5%，说明供给量主要集中在郑州市。2012—2016年河南省和郑州市商业地产投资幅度不断增大，对投资效率的评估也更加重要。商业地产在河南省的发展速度较快，但是在日趋激烈的市场竞争条件下，企业也需不断提高自身生产效率以应对不断变化的市场，从而谋求商业地产的健康稳定发展。

图1 2012—2016年投资额变化情况

图2 2012—2016年平均就业人数变化情况

图3 2012—2016年新开工面积变化情况

三、基于DEA模型对河南省商业地产投资效率的评价

为了比较河南省和郑州市商业地产投资效率问题，以全国平均水平作为参照，运用数据包络分析法，对2012年到2015年的全国商业地产以及河南省和郑州市的商业地产投资效率进行比较，分析河南省和郑州市在商业地产发展中投资效率低下的原因，并为提高投资效率提出对策建议。

(一)方法选取

1.方法介绍

本研究主要采用数据包络分析法，对商业地产效率的评价结果既包括综合效率，也包括技术效率和规模效率。技术效率用以反映商业地产开发过程中资源投入与获得的产出的最大化程度；规模效率用以反映商业地产自身投入数量与产出最大化的程度；综合效率用来反映土地、资本和劳动力同时投入时，取得产出最大化的程度。

2.指标选取

数据包络分析法对指标的数量要求较高，效率数量化可以表示为在一定时间内，总的产出与总的投入之比。根据商业地产发展特点:在投入角度，从劳动力方面选取房地产平均就业人数，从资本方面选取商业地产的投资额，从土地方面选取商业地产新开工面积；在产出角度，主要选取经济方面的指标，分别是商业地产销售额和竣工面积。

(二)效率评价结果及投资问题

1.效率评价结果

根据2012—2016年全国、河南省和郑州市商业地产的相关数据，运用DEA模型算出投资效率，结果见表1。

表1 2012—2016年效率结果表

根据投资效率结果，从2012年到2016年，全国商业地产投资综合效率一直维持较高水平，技术效率更是一直在0.9以上，并且2012年、2014年、2016年达到了1。河南省最近两年的综合效率有下降趋势，这是由于技术效率下降所导致的，说明近两年，河南省的技术管理水平下降。郑州市综合效率在最近两年也呈下降趋势，且下降幅度大，2015年综合效率的下降是由于规模效率下降导致的，2016年综合效率的下降是由于技术效率的下降导致的，说明在2015年和2016年投资规模和技术管理水平都有所下降，且郑州市投资效率水平的高低对河南省总体水平影响较大。

从2012年到2014年，河南省和郑州市商业地产投资综合效率始终高于全国平均水平，但是在2015年和2016年，河南省和郑州市的综合效率迅速下降，而全国商业地产投资效率上升，以至于在2016年河南省和郑州市的商业地产的投资综合效率低于全国平均水平。在2016年，全国商业地产投资效率和河南省商业地产投资效率处于规模报酬递减阶段，而郑州市商业地产投资效率处于规模报酬递增阶段。本研究是从供给侧改革背景下考虑商业地产的投资率，因此侧重于从投入角度提高投资效率。对于河南省在2016年的综合效率低的问题， 投资额应从原来的1.62亿减少0.368亿，商业地产的新开工面积应由原来的3.720千万平方米减少0.845千万平方米，平均就业人数应由原来的0.210百万人减少0.048百万人。对于2016年郑州市综合效率低的问题，投资额应从0.860亿减少0.368亿，商业地产的新开工面积应由原来的1.690千万平方米减少0.722千万平方米，平均就业人员应由原来的0.070百万人减少0.030百万人。即河南省和郑州市都存在投入指标冗余的情况。在投入指标的减少量上，郑州市占河南省整体水平的绝大部分。

2.商业地产投资中存在的问题

河南省商业地产总体上发展平稳，投资额、从业人数、新开工面积都逐年上升，但是投资效率低的现象也普遍存在，且近年来效率低下问题严峻，主要表现在：

一是地域发展不平衡。2016年数据显示，郑州市2016年商业地产投资额占河南省50%以上，而其他各地级市投资额所占比重小，说明大部分商业地产的投资都集中在郑州，出现投资地域不平衡。

二是供需结构不平衡。目前市场上提供的商业地产基本上是同质地产，没有专门针对特殊需求的地产，且创新力度不够。目前河南商业地产主要集中在购物、餐饮、休闲、娱乐，如锦艺城、万达、亿祥国际广场等。市场对具有社交功能、儿童成长、家庭欢聚于一体的多功能共享空间需求迫切，以及对体验式、场景式商业需求旺盛。

三是局部地区房价上涨过快。商业地产均价出现很大差异，如二七绿地中心2016年4月的均价为8 500元每平方米，在2017年2月的均价为10 500元每平方米，增长了23.5%，增长幅度较大。而洛阳五洲国际工业博览城由2016年7月的3 300元每平方米涨到2017年2月的3 600元每平方米，增长了9%。

四、投资效率低的原因分析

一是开发企业重视商业地产前期开发却轻视了后期的经营环节，仍旧遵循住宅开发的模式，选择建成后出售，造成了所有权和经营权的分离，分割出售使得后期经营没有统一管理。

二是从住宅转为商业，融资模式存在缺陷，还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等，而较少选择招商在前，销售在后的模式，将招商与销售分离。

三是盲目追求高端定位，过度依赖主力店，盲目迷信其集聚客流、人气的能力，缺乏体现特色、品味且富有个性的主题设计，从内容设置到品牌引进都大同小异，引发了同质化危机。

五、对策建议

第一，合理控制商业地产的土地供应量。通过供地、规划等手段控制商业地产土地增量，盘活土地存量，按照“一市一策”原则，根据不同城市经济社会发展状况，制定相应的土地供应量，属商住混合类开发项目的，可适当减少商业用地开发规模。

第二，优化供应结构。商业地产开发商应积极创新商业地产供应模式，不断更新市场信息，准确掌握市场需求新动向，准确定位市场需求，从而适时调整商业地产供应结构及规模，应以满足区域内人群消费需求和消费特点为中心，提供有针对性的商品和服务，如打造主题化商场。

第三，加强招商引资。商业地产运营的核心是招商引资，采取租售并举或招商先行策略，以及带租约销售的模式，即招商在前，销售在后，将招商与销售紧密结合。与“三区一群”经济战略紧密联系，利用金融创新推动招商引资进程，吸引目标客户入驻商业区。招商时将品牌与主题搭配，形成独特的业态和品牌，加大休闲娱乐、餐饮的比重。

第四，加强对目标顾客的培养。要注重对有利于形成特色的商户进行培养和关注，采用科学的管理模式。商业运营可以采取跨界博物馆、剧场等商业和演出混搭的运营思路。对于办公楼性质的商业地产，在做办公配套的同时，也要做好社群营造，通过社群化经营，帮助属性相近、产业属性相通的企业之间形成有规模的商业化社群组织，通过社群的共享与交流创造更多的商机。采取线上和线下相结合的方式，除了积极调整定位、业态外，实体商业应实行线上下单、线下提货的模式。

六、结论

商业地产的发展作为城市发展进程的象征，是衡量城市发展水平的重要因素。本研究立足于河南省商业地产发展现状，紧密联系“三区一群”政策，并结合供给侧改革的时代背景，选取了2012年到2016年五年的商业地产的相关数据，分别从投入角度和产出角度选取指标，运用DEA模型，对全国、河南省和郑州市五年来商业地产的投资效率进行了系统的分析，在实证中得出如下结论：

一是全国商业地产投资效率一直维持较高水平，发展趋势趋于明朗。

二是近年来河南省和郑州市商业地产投资综合效率下降。从投入角度入手，为了提高商业地产投资综合效率，要不同程度上从商业地产投资额、新开工面积和平均就业人数三个方面减少投入。

三是从规模效率上看，河南省整体水平在2016年处于规模效率递增阶段，因此可以扩大商业地产发展规模，来获取最大利益。而对于处于规模效率递减阶段的郑州市，则应该减少商业地产的发展规模。