房地产企业工程项目精细化管理探究

姚海威

摘  要：经济全球化步伐的加快，各行业实现经济迅猛发展，提高了人们对生活的需求度。房地产企业是一直和人们生活联系最为密切的职业。文章概述了房地产企业工程项目精细化管理体系的构成、分析了房地产企业工程项目精细化管理的现状、沿着项目精细化的研究思路、提出了有效探究房地产企业工程项目精细化管理的途径，为我国房地产企业为转变发展模式提供理论依据。

关键词：房地产企业;工程项目;精细化管理

在一定程度上来看房地产开发企业，有其他行业不可比拟的优势，它涉及了人们生活的方方面面，住房、工作、教学、娱乐以及餐饮等都占据着人们生活、工作等衣食住行的各个层面。成为社会大众维持正常生活的基本保障。精细化的管理工作是为了将市场责任明确可行化，满足工程项目对人们的服务作用，将管理工作进行灵活的量化，保证了房地产企业工程项目在精细化的模式下更好进行对人们、对社会的服务工作。

1.房地产企业工程项目精细化管理体系构成

1.1精细化管理内容

现阶段，房地产企业工程项目精细化管理已经深入管理工作的各方面，这种全覆盖的管理方式，为精细化的管理提供新的途径。首先要将操作程序进行精细化的管理，要求工作人员严格按照规范进行操作，其次是精细管理控制，对整个流程遵循计划、核实、实施、检查回顾程序运作。还要对企业的账目、财务凭证等进行登记记账、审查稽核，发现账实不符的现象要及时解决，确保整个财务管理的过程真实有效。还要有分析决策精细化，通过搜集数据信息、建立模型科学评估出决策的可行性。最后，是对目标进行精细化调整，企业的决策领导层要根据本年度完成的利润情况，及时调整计划目标，保证企业规划的顺利实施[1]。

1.2精细化管理原则

要想实现有效的资源配置，要对工程项目的实际活动和拥有的资源进行精细化管理。更好的实现房地产企业的管理质量规划，企业不仅是联系各部门之间的中转站，而且还要遵循现有的资源满足顾客的需求，要想将房地产企业工程项目的各动态过程融合成一个可控规范化流程。这样就实现了房地产企业工程项目高效率的精细化原则。通过可控制的方式对系统不断进行考核，寻求发展更好的机遇，更好的开展精细化管理工作。

1.3精细化管理目标

在房地产企业工程项目精细化管理中，精细化的管理目标主要包括以下四种，第一：将原来工作中的预算、招标、购置、生产管理等工作加以清晰可见的界限和声明，细化管理工作。第二：通过流程图的方式，完成工作环节和人员职责分配的工作化管理流程;第三，要完成标准化的当天应该完成的工作量，综合各环节的工作分配数据化的指标，进行完成日工作量或者月、季度工作量的监督。第四，将工作进行定量的信息化，在信息发展的时代，信息化在房地产企业工程项目精细化管理中占据着举足轻重的地位。在精细化工作中融入信息化方便各个部门之间实现数据信息的共享，提高各部门之间的合作。

2.房地产企业精细化管理现状

目前，虽然人们对住房的需求量较大，但是房地产企业的发展呈现缓慢发展态势。首先，对于房地产企业施工项目的地理位置来说，一旦选取该区域作为开发对象，更换位置可能性几乎为零。因此，对工程项目的选择地要综合考虑各地理因素。其次，众所周知房地产开发企业工程施工周期长，从开始的勘查用地。到施工、竣工等所需時间更长。它受国家宏观经济政策的影响，因为房地产的过度开发可能不利于社会的稳定发展，出现的房屋垄断会造成严重的危机。最后就是目前的房地产企业没有明确的制度要求，财务管理、项目质量、成本模式等都存在一系列亟待改善的问题[2]。

3.房地产企业精细化管理的思路

在房地产企业工程项目精细化管理工作中，要想确保精细化管理的有效开，就要梳理房地产精细化管理的思路。第一，要确定影响房地产精细化的风险因素。第二，要运用先进的信息技术手段，搜集房地产企业工程项目建设的资料，规避在实际施工过程受风险冲击较大。第三，依据以上相关资料、知识的存储，撰写项目施工可行性报告、施工执行的计划书等下达各部门的任务职责分配，确保房地产企业工程项目精细化管理工作的顺利进行。

4.房地产企业精细化管理探究途径

4.1完成精细化管理目标

房地产企业工程项目精细化管理目标贯穿项目施工的全过程。在工程项目标决策阶段，要对市场经济下对消费者或者潜在的消费者进行需求分析，在了解对方的基础上确立工程的发展规划和目标。在项目工程的准备进行阶段，房开企业进过政府部门的审核批准，遵守法律规范的基础上进行施工方案图的规划。在项目实施阶段，要加强对项目质量按照目标实施的标准、项目的把控、监督、改进等，在图纸设计、施工质量、顾客满意度融合多方面的因素对工程目标进行精细化管理。在完成竣工阶段。在规定的年限内遵循住房的保修制度确保项目质量。在每个阶段实施精细化的管理，不仅满足业主住房需求，而且实现企业利益价值最大化的管理目标[3]。

4.2实现精细化工程的推广

对于房地产企业中精细化技术是严格按照国家规定的“精品化项目”进行创建。首先就要针对房地产开发商把自行研发设计的图纸及时交递给项目施工的指挥管理人员，以便对质量进行严格的技术把控;其次，在购入原材料、固定资产等设备时，要具备合格证书、建材的检验报告等，对安全等级要求高的材料，要把供应商的信息交由审核部门。最后，强化施工过程的挂牌制度，对管理者、施工人员、建设工程的时间做准确无误的文字记录，实现责任到人的精细化责任管理制度。在指定的建筑区域建设样板的时候，竣工的实际效果要和样板间展示的质量相等同，或者完工时高于样板的质量标准。

4.3加大精细化监理管控制度

精细化监管的主体是实现对人员的管控，一方面，在规定时间内，相关承包项目建设的单位、个人要递交工作管理人员履历和联系方式、在现场的职责、拥有的专业技术职称、允许施工的从业资格证、项目管理结构表。另一方面还要组织项目负责人和建设、监管等部门的见面会，保证后续工作的顺利开展。确保管控人才的专业化也是实现精细化质量管理的途径之一，有专业的技术人才做技术和管理的坚实基础是精细化管理强有力的后盾。质量监管除了要保障上述施工过程的规范，还要有制度的支撑。要严格按照《监理合同》、经过评审以后的《监理规划、细则》、以及相关《建设工程监理规范》等进行监管[4]。

4.4确保精细化验收体系完整

在精细化管理竣工验收的环节，要做好隐蔽工程工作的验收，不仅要向项目监理工程师递交报验表，还要摄影留样，留用后续检查;还要做好绿化、消防、防雷电、环保、室内空气等相关和人体健康相关的专项验收;实施相关项目工程的施工单位、监理部门、设计工程部等都要完成单位工程的验收;其中最具重要意义的就是竣工的验收，在施工部们、监理部门、工程部门检查合格后，成立相关竣工验收机构，递交验收竣工通知书，确保每一个精细化工程项目的完整。

结语

依据上述内容，房地产企业工程项目精细化管理渗透管理内容的各个层面，加强对房地产企业精细化质量工作的管理、在容易忽视的区域进行严格的制度把控、提高房地产企业在市场当中的竞争力，实现房地产企业工程项目精细化发展的重要目标。

参考文献

[1]梁焰兴.房地产企业工程项目精细化管理的分析[J].装饰装修天地，2018，（15）：89.

[2]王晓芳.精细化管理在房地产企业工程管理中的应用[J].中华民居，2014，（21）：405，406.

[3]赵永彬.建设工程项目施工的精细化管理途径[J].中国房地产业，2018，（6）：117.

[4]董莉.建筑工程精细化施工管理探讨[J].房地产导刊，2017，（2）：86.