以光大嘉宝为例的房地产企业财务分析

文/汤厚斌，上海大学

1 房地产业行业现状改变

以往房地产的开发主要有两个特点,一是想方设法地以较为低廉的价格拿得土地开发权,二是通过银行贷款来保证资金共用；但是在这几年，传统的资金链与运营模式已经发生了改变，国家增加了对土地审批与房屋价格的管控，使得房地产企业的资金周转速度减慢，增加了资金链中断的可能性，进而对其他项目的实施造成了威胁。行业状况的变化促进了房产企业价值链的变革，企业必须明确自身定位，识别长处与劣势，改善自身价值链稳步发展。尤其是今年7月份，中共中央政治局召开会议，下了“坚决遏制房价上涨”的死命令后，房地产行业的前景更加扑朔迷离。

2 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司（证券代码：600622）

2.1 公司概况

它刚开始是国内最大的电光源产业的外贸企业--上海嘉宝照明电器公司。在2000年，它通过重大的股权重组，一跃成为上海市嘉定区国有资产占相对比重的上市公司，旗下有全资、控股、参股的企业数十家。2017年实现净利润5.45亿元。截止2018年6月底，公司净资产50亿元,总资产202.8亿元。目前，公司以房地产开发和物业租赁经营为主、以对外投资为辅的产业架构已基本形成。公司已成长为一个规模大、项目众多、涵盖区域广、业态丰富的地产开发企业，平均年开发建筑面积近百万平方米。

2.2 会计科目分析

（1）资产负债表分析

货币资金方面，光大嘉宝在2014年下降了47.69%，而从2014年-2016年，呈现出持续上涨态势，并且上涨幅度较大；通过公司年报可以发现，2016年货币资金大幅上涨的原因在于2016年进行了非公开定向增发股票以及房地产开发业务收到商品房预售款，其中非公开发行股票募集净额为179650.1万元， 占了增加总额的62%；2015年货币资金大幅上涨的原因在于房地产销售业务资金回笼以及收回了保本型理财产品的投资；2014年货币资金下降的原因在于2014年支付了土地储备出让金。

存货方面，5年来大体呈现平稳的增长态势，但在2014年存货有了大幅度的上涨，上涨了41.45%，通过分析2014年年报可以发现，主要在于在2014年土地储备的增加。

预收账款方面，5年来呈现上升态势，其中，2016年上涨幅度较大，达到了70.53%，主要原因在于光大嘉宝公司在2016年开发的楼盘预售，得到了较多的房屋预售款。

其他应付款方面，2012-2015年间，它的其他应付款处于下降通道，主要由于它在这几年归还了关联公司的往来款；而在2016年大幅上涨，其原因在于光大嘉宝在2016年收购了关联方持有的公司股权，但款项未在当年结清。

（2）利润表分析

在营业收入和营业成本方面，它在2012-2014年间是在下降的，2014-2016年间开始上升；在2013年营业收入和营业成本下降的原因是其他业务收入的减少，顺带导致成本结转的减少，其房地产主营业务收入和成本还是上升的；在2014年，由于全国房地产行业的不景气，其主营业务收入和结转成本下降，从而营业收入与营业成本双双下降；而2014-2016年间营业收入和营业成本上升的原因在于公司这两年间开发的两个项目（梦之湾项目、梦之晨项目）产生的效果。

从营业外收入来看，2013年上涨明显，达到了623.50%，主要有两点原因，一是出售下属子公司得到的营业外收入，二是其子公司的土地使用权补偿收入，也就是拆迁补偿。2013-2015年间持续增长，其原因在于控股子公司取得的土地使用权的补偿收入以及地方政府的奖励款。但在2 016年其营业外收入大幅缩水，这是由于公司流动资产出售的速度减缓，以及地方政府补贴收紧的原因。

对于扣除非经常性损益的净利润而言，除了2015年之外，其他各年均大体上保持相等，2015年扣除非经常性损益的净利润减少的主要原因在于营业成本上升的幅度大于营业收入上升的幅度，其中，营业收入上涨27.98%，营业成本上涨56.4%，其原因在于2015年国家一线城市的房价大涨促使地价攀升，从而使得其主营业务成本也随之大幅上升。

财务费用方面来看，2014-2016年的财务费用较2012和2013年增加较多的原因在于2014年发行了5年期的公司债而支付的利息。

（3）现金流量表分析

上表是光大嘉宝2012-2016年现金流量表的部分科目。

销售商品、提供劳务收到的现金方面，5年来基本显现上升趋势，2014年销售商品、提供劳务收到的现金相比2013年而言减少，主要可以归结为2014年全国房地产行业的不景气，所以其主营业务收入减少，然后2014年销售商品得到的现金减少。

购买商品、接受劳务支付的现金方面，2012年和2014年支出的现金相比其他三年更多一些，这是由于它的主营业务需要为土地储备而支付的工程款和土地出让金的增加。

投资活动产生的现金流量净额方面，2013年的净额为负数的原因在于该公司利用闲置资金进行保本理财型投资以及进行了国债逆回购，而2016年净额为负数的原因在于光大嘉宝受让关联公司持有的子公司股权而发生了投资支出。其他各年为正数的原因在于其保本理财型产品的收回。

从筹资活动产生的现金流量净额来看，它在2015年筹资活动产生的现金流量净额为负数，可以归结为在2015年进行了利润分配并且支付了公司债券的利息。另外，它在2015年，除了银行借款外，没有任何其他的筹资活动。

2.3 财务分析

（1）盈利能力分析

销售净利率能够一定程度说明一个企业的盈利能力，它的数值越大，表示盈利能力越强，故本文着重分析光大嘉宝的销售净利率，计算方法采用归属于母公司股东的净利润/营业总收入，光大嘉宝在2012-2016年期间销售净利率表格如下。

从上表我们可以发现，其销售净利率从2012年-2014年逐年上升，而在2015年下降较多，2016年和2015年的销售净利率相持平，表明光大嘉宝的盈利能力在14年以后呈现一种下降的趋势；

下表是光大嘉宝利润表中营业收入与成本以及相应的变动情况

从这里我们能够看出，在2012-2014年三年间，它归属于母公司所有者的净利润变动率都是上升的，虽然在这三年间营业收入和营业成本均在下降，但是营业成本下降程度要大于营业收入下降的程度。与此同时，在2012-2014年间营业外收入也上升较快。而在2 015年，营业成本上涨速度是营业成本上涨速度的两倍多，这就导致了它在2015年归属于母公司所有者的净利润相比2014年下降了，2015年国家一线城市的房价上涨明显，这带动了地价的上涨，因此2015年的销售净利率下降了许多。

（2）偿债能力分析

下表是光大嘉宝5年来资产负债率和权益乘数的变动情况表

从上表我们可以发现，光大嘉宝的资产负债率在2012-2015年间基本保持不变，和行业平均资产负债率基本相等，但是在2016年却下降较多，通过分析2016年年报可以发现，原因有两点，其一是光大嘉宝在2016年非公开发行了股票，使得货币资金增多；其二是光大嘉宝在2016年将受让关联方的子公司纳入了合并报表范围，产生了商誉，使得无形资产增多；所以，它2016年的资产负债率 下降了，甚至比行业平均资产负债率都要低，它的长期偿债能力得到了一定改善。

（3）营运能力分析

光大嘉宝存货在总资产中的比重较大，2012至2015年，每年都超过了60%，所以我会主要分析它的存货周转率。计算公式为：存货周转率（次）=营业成本/平均存货余额

下面是光大嘉宝2012至2016年间的存货周转率

我们可以看出，在2012到2014年，它的存货周转率是下降的；在2015和2016年，存货周转率又开始上升；2012到2014年，营业成本下降导致了平均存货余额在上升，存货周转率也随之下降；而在2015和2016年间，由于地价大幅度上涨，导致营业成本的上涨速度较快，快于存货上涨的速度，所以导致存货周转率的上涨；将光大嘉宝的存货周转率同行业平均存货周转率相比，发现其远小于行业平均值。

（4）盈利质量分析

本文从销售现金比率和净利润现金比率两个指标来分析光大嘉宝的盈利质量，这两项指标越大，则说明盈利质量越好。

下表是光大嘉宝5年来的销售现金比率和净利润现金比率的变动情况表

通过上表我们可以发现，对于销售现金比率而言，除开经营性现金流量为负的年份，总体上呈现上涨态势，说明光大嘉宝资金的利用效果较好，收入质量较高。从净利润现金比率来看，如果它的值越大，那么对应的，企业盈利质量就越好。2012年、2014年这两年，它的净利润为正，但是它经营性现金流量净额却为负值，很明显，这两年的盈利质量不甚理想。但连贯来看，光大嘉宝的净利润现金比率总体趋势向好。在2017年，该公司实现营业收入超30亿元，归属于公司股东的净利润将近5.5亿元。不得不说，2017年国内房地产整体是微微繁荣了一小把的。但2018年会不会是它乃至整个房地产行业的转折点还未可知，让我们拭目以待。

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