商业银行住房租赁业务发展的研究

江智

【摘要】近几年来，随着城镇化步伐的加快，一批又一批流动人口涌进城市成为了新市民。这些新市民要么在城市买房，要么租房，由此催生了房地产过热现象的发生。投机炒房、哄抬房租等现象更是履禁不绝。在此背景下，党中央明确提出了“房子是用来往的，不是用来炒的”，要求各地加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。商业银行积极响应党中央、国务院的号召，直击“租购并举”推进中的痛点，在把握住时代发展的新机遇，大力培育和发展住房租赁市场，采取有效举措满足多层次的住房租赁金融需求下了不少功夫。本文从商业银行发展租赁市场面临的重大机遇入手，着重分析了发展住房租赁业务的必要性，提出了搞好住房租赁业务的有效对策。

【关键词】商业银行 住房租赁 研究

1.商业银行发展住房租赁业务面临的重大机遇

众所周知，我国房地产行业近十多年来飞速发展，极大地满足了人民的住房需求，也给人民的生产、生活带来了极大变化，这是毋庸置疑的事实。但与此同时，炒房现象屡禁不绝，造成了房地产价格飞速上涨，引起人们尤其是刚需人口的极大恐慌。大量的城市流动人口在买不起房的情况下开始选择租房居住。据统计：2017年我国流动人口规模为2.5亿人，其中在现住地购房人口仅占8.6%，租赁廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口就占了67.3%。其中，北上广深一线城市租房需求占全国的13%，成都、重庆、杭州、武汉等12个新一线城市租房需求占全国的20%。面对这一巨大的住房租赁市场，商业银行应适时抓住机遇，依靠自身优势，做大做强住房租赁业务，履行商业银行主体责任，采取有效举措满足广大人民群众的住房需求。

2.对商业银行发展住房租赁业务的建议

2.1打造住房租赁金融中心，全方位满足住房需求。房地产业发展至今，人们的住房需求基本上得到满足。部分率先富裕起来的以及专注炒房的人除满足自住外，开始将多余的房子对外出租，由此催生上了大量的房屋中介，就是人们俗称的“二房东”，他们不仅垄断房源，还垄断租赁价格，致使房东的租金收益得不到有效保证。针对这一情况，商业银行应积极利用自己的优势推动住房租赁市场转型，积极打造住房租赁金融中心，积极创新住房租赁金融产品，全方位满足住房需求集群化、住房成本低廉化、租赁社区规模化等个性专业化社区需求，满足无房者租房住的体验，又能使房东的租房收益得到保证。

2.2积极发挥金融科技的作用，促进租房市场健康发展。

在金融科技日新月异的今天，商业银行要充分发挥掌握客户信用信息较多的优势，为更多的租房户提供有价值的住房租赁信用信息以及信用保障等服务形式。同时，探索与政府房地产监管部门信息共享，建立住房租赁网络信息平台，从租客的租金支付安全，到租赁企业的预收租金使用监测，配合房地产监管部门，保障租户和租赁单位资金安全，杜绝不良租赁企业滥用预收租金，减小“骗逃租金”、“一房多租”的风险。与此同时，商业银行要在住房租赁业务中充分利用自己在互联网电子商务领域的经验，将征集来的房屋放到互联网平台进行租赁，利用掌握到的租赁成交信息，进行筛选、分析，对房东的房产未来3-10年的租金收益进行专业评估。评估的租金收益经房主认可后，房主和租赁公司在商业银行的撮合下达成住房长租权交易，然后由租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金。此举有助于降低因短租出现的“空置率”，提高租赁效率;同时通过租金收益评估，能使长租房定价更清晰，从而引导房东把原来的短租房交给商业银行去做成长租房。这样一来，市场上长租房的数量将会明显增加，有利于从长期上稳定租赁住房价格，抑制市场形成“价格泡沫”，促进良性发展。商业银行在满足广大租房者的住房需求的同时，自身也获得了不小的收益，可谓实现住房消费者和银行的双赢。

2.3提供专项信贷支持，有效提升市民住房品质。

商业银行资金来源稳定、资金成本较低，要在风险可控、经营可持续的前提下，积极为租房户提供租金贷款、押金贷款、租赁免押金信用保障等服务，有效滿足租房住房需求。首先，商业银行要不断丰富住房信贷产品种类，积极创新住房租赁贷款产品，积极推出类似建行推行的个人住房租赁贷款产品“按居贷”和存房贷。其次，商业银行应对租房贷款申请人尤其是租赁公司的信用资质、还款能力等进行严格审核，对租赁公司预收的租金、押金等，配合房地产租赁主管部门，进行资金流监测，做到资金流监管“全封闭”，从源头上降低银行住房租赁贷款的风险。除此之外，在租房贷款审批额度、发放贷款等环节严格把关，减少产生套利的可能，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

2.4规范住房租赁市场，落实租购并举的住房制度。

城镇化步伐的加快，极大的吸引了大量流动人口迅速流入城市，尤其是一、二线城市。这些流动人口除了少数人能买的起房外，大部分人则需要租赁住房。商业银行应按照为政府分忧、为市场交易提供保障的思路，瞄准租赁市场薄弱环节，下大力在全国城市尤其是一、二线城市积累高质量房源，制定综合金融服务方案，引领规范住房租赁市场，实现供需双方信息的高效、准确对接，有效满足广大流动人口的住房需求，圆百姓住房梦，从而实现房住不炒，促进房价稳定，让广大人民群众安居乐业，提高幸福指数。

结束语：

随着城镇化步伐的加快，外来人口成了城市的主力军，人口的快速流入使得住房供给也将日渐紧张。在房价居高不下的今天，他们大多选择租房。商业银行应积极履行国有大行责任，主动探索多渠道、市场化手段发展住房租赁业务的新模式，在有效防范住房租赁风险的前提下，干方百计为租户提供优质的长租房源，积极为客户提供更多更好的住房租赁金融服务和解决方案，从而为推动住房租赁市场健康发展做出积极贡献。