基于高杠杆视角的房地产泡沫风险探析

吕敏

【摘要】目前来说，一些东南亚国家或是欧美国家发生经济危机的一些主要原因是存在许多高杠杆信贷进入到房地产的现象，导致带来一系列泡沫效应。我国经济的主打产业是房地产，所以应该高度预防高杠杆信贷催化的的资产性泡沫所带来的一些金融风险。本文通过分析了解到存在金融泡沫主要来自四个因素，分别是企业高杠杆的扩张、投机性的需求比较多、人口迁移集聚和房产价格上涨。同时深入研究了高杠杆产生的房地产泡沫金融相关风险，并对此风险的防范与正确应对提出了相应的意见与建议。

【关键词】高杠杆信贷;房地产泡沫;风险防范

一、高杠杆视角下房地产泡沫的产生原因及存在风险

（一）房地产企业高杠杆扩张

在一个市场经济中，或者说在一些发达国家的经济体制中，增大资金杠杆作为一种正常现象存在，更是一种在金融上的创新。房地产一般是通过一些高杠杆来吸引更多的投资企业，业务量得到迅速增长，当然也会面临许多高风险，比如说，经济结构的改变和经济的增长缓慢同时降临，那么意味着市场的行情出现跌落，房价大大降低，购房者持一种观望状态，导致开发资金不能很好地进行回籠，于此同时巨大额数的信贷利息会给企业带来重大压力，甚至可能出现断裂资金链的现象，然而假如大部分房地产企业把开发的相应项目抵押给金融机构，那么这些机构可能会导致坏账。所以，政府如果不制定一些严格的货币政策，那么极易造成房地产市场泡沫。

三年前至今房地产的市场进人到了一个相对较高涨的时期，从每一年都不断增加的开发资金可看出。房地产企业在2017年的开发资金总额度从1998年至今来看可以说是个峰值，为156053亿元，比2016年增长了8.2%。在这些开发资金中包括了多种资金，包括自筹资金、外资、国内贷款资金以及其它资金，每一笔资金都达到了一定的额度，也比前一年增长了不少，其中外资和国内贷款是增长最快速的，分别都达到了将近20%的增长率。这些都可以看出，房地产在2017这一年在不断的通过信贷来对杠杆进行扩张。就今年而言，前四个月份，房地产的相应开发资金达到了48192亿元，即使受到了政策原因，增产速度有所降低，但是同比仍有些许增长，自筹资金就达到了将近15000亿元，增长率达4.8%;但是国内贷款有些许下降，这可以体现出信贷融资还是以一种大规模的时候状态存在着。但是，需要注意的是房地产利用外资的金额数和个人按揭贷款数都在下降，这体现了政府的政策在操控着一些融资渠道，同时也表现了国家对房地产市场的监控力度日渐加大，市场的销售在不断地减低。

（二）投机性需求旺盛

就我国房地产市场而言，公民的住房需求主要包括投资、自住和投机三种。其中自住需求和投资需求是目前来看在我国的房地产市场中最为真实的，因为相对来说是一种较长时间的需求，但是投机需求是一种不具有真实性的一种购买需求，而且往往这种需求携带着高杠杆和短期操控的现象，也就是说，购买者通过房价在一个短时间内的上涨，利用买卖的差价而赢取一定的利益，这样容易受到一些政策法律的变化而大量抛售，是极不利于市场发展的，这也是造成房地产泡沫的其中一个原因。我国的经济在快速发展，城乡居民的收入也在不断增加，所以购房需求也在渐渐加大，银行的个人房贷在最近的几年里快速增长，其中投机需求占了购房需求的很大一部分。

（三）城镇化下人口迁移集聚造成的购房需求影响

目前我国的经济正处在一个转变时期，这是一个长期的过程，从农业不断走向城市，从计划不断走向市场，加快着城镇化的发展，往往城镇化就容易催化房地产的泡沫效应。这一系列的改变所带来的现象就是大量人口往大中型城市发展，城市居民的收入日渐增加，且具有较强烈的理财目标。这就让城镇居民来说对于买房并不是一项困难的事，所以这些年来房价在不断的提高，伴随着房价的逐年增加，尤其是这两年来，我国发达城市的房价极速增长，例如珠三角地区、京津冀地区等等。这些造成了城镇居民更加喜欢用住房抵押贷款来购买新房，国内金融机构对居民房贷投放的额度逐年增加。一些房价上涨较快的地区的产生了租金率和房价或者说房价与收入两两背离的情况，在这之际如果加强杠杆作用会给这些地区带来一些系统地房地产泡沫，同时金融风险也在进一步加大。

（四）上地成本导致房地产价格的上涨

土地财政作为一种基金预算存在于总收人中，主要是说地方政府通过出让一些土地的使用权获取的收入来使地方的财政支出达到一个相对稳定的状态，并且这一笔收入所占比例较大。国内一些地区的土地净收入就占政府预算外的60%，而一些相应税收占预算内收入的40%。正常情况下是用土地财政的相关依赖程度来作为土地财政的评估。土地财政依赖程度是说土地偿债在政府具备偿还能力的债务中所占据的一部分比重。计算方式可以表示为政府先前答应过的用土地出让的相应收入的相应额度来当分子，用政府在偿还能力范围内的总额度作分母。这种依赖程度与房价的上升呈现正比例关系，也就是说房价随着依赖程度的加大而升高。从近几年的三十多个中大城市的土地依赖程度的相关数据得知，依赖度在百分之百以上的有4个，在30%-50%之间的有46个。这些都可以看出一些城市对土地财政的依赖程度较强烈。此时一般的做法是把进行整改后的相应土地招拍挂，这样价格就好得到一定的提高。用依赖程度位居第二的合肥市作为参考，依据《第一财经周刊》发布的《2016年中国城市商业魅力排行榜》，合肥市位列四个一线城市，十五个新一线城市之后的二线二位。

就2015年来看，合肥市的土地市场主要用拍卖和挂牌这两种方式来出让土地，其中数量达到99宗。其中融创创造了合肥当年单价最高的地块，达到每亩2850万元，比起上一年增长了不少。到2016年，当地成交了135宗地，比起2015年也是有所增加，此时平均楼价达到了每平方11966的高价，此上涨速度可谓惊人。同一年，合肥市的土地市场进入到了一万元的时代，到了2017年，滨湖区的一块地以每平方米约20124创造了历史新高，此时合肥又进人到了两万元的时代。

这些年来很大一部分地区开始债户偿还，所以地方政府将面临着偿还压力，通过卖地来获取一定的资金成为了一种常态，这也是土地价格日渐增加的重要因素。土地价格的快速增长造成房子价格和居民的日常收入增长发生偏差在大家看来是形成房地产泡沫的其中一个原因。

二、高杠杆视角下房地产泡沫风险的应对策略

（一）发现和制定新机制，减少土地财政的依赖程度

土地财政是促使房地产泡沫效应的主要因素，务必从不同角度去发現与研究出新的机制来打破目前政府财力与事权不想符合的局面，从而减少政府对土地财政的相关依赖，打消地方政府通过卖地来获取利益的念头。首先可以从中央政府人手，可以通过它把当地的土地收入作为一种专项资金，由中央政府利用一些正规的制度或方式向地方政府支付一些实效性较强的支持，例如医疗教育建设等等。其次可以大力推广房产税的试点以此来不断增加财政收入。通过一些增税来渐渐增加财政收入，同时减少地方政府对土地财政的较强依赖。

（二）改革土地招挂拍制度

政府应该适当地对土地招挂拍进行改革，打消政府经常通过土地财政来谋取利益的念头，首先，以后的土地出让必须通过对一些土地的报价经过细心对比之后才可作出决定，同时还应考虑到住房的销售价格或者一些开发商的各方面能力等等，需要有一个统一的标准来进行拍卖。然后需要保证土地招拍挂这个环节中的公平性，同时需要相关监管部门进行随时监控，最后，土地出让要有讲究效率与公平的意识，并不能以价高者作为唯一的参考标准。

（三）完善房地产信贷政策，正确指引资金流动，努力减少杠杆作用

房地产市场泡沫出现的一个关键点就是相关政策或者是房地产信贷的宽容。房地产市场的基本资金都从各大金融机构而来，在这个金融不断创新的时代下，融资成本不高同时自己的流动性并没有受到很大阻碍的情况下往往会使一部分人的投机需求强烈。因此，各级政府应该结合当地的自身实际对一些金融机构的各项工作进行监控，通过一些方式来调节市场的发展，尽量杜绝泡沫现象发生，于此同时还需对网络金融等新涌现的高杠杆融资方式进行随时随地监控，努力减少杠杆作用。

（四）加快保障性住房建设

一些西方国家发生金融危机的主要原因就是很大一部分收入并不高的家庭在利用银行的高杠杆购买了房子，当经济不稳定的时候，这些家庭往往不能偿还贷款，导致许多银行坏账的现象产生。因此，需要大量收入不高与需要保障的一些家庭考虑在内，防止一些低收入而高杠杆购房导致坏账的情况出现。因此，各级政府应该加强住房保障体系，尤其是增加一些公租房的提供，保证各阶层的人都拥有房子，使社会市场能够健康稳定的长远发展。