房屋后悔权研究

(西北民族大学 甘肃 兰州 730030)

绪论

我们都知道在商品经济中，商品作为用于交换的劳动产品，商家希望降低劳动时间，提高效率，得到更多的用于交换的商品，从而获得更多的利益。正是因为这样，商家希望提高效率，进行盈利，很有可能会忽视商品的质量，导致消费者的权益没有办法得到保护，小件物品尚且如此。大到房屋更有可能会出现这样的情况。因此后悔权成为一个热词，是否应该有后悔权的存在，在学术界有了不同的声音。

自从，中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海教授介绍了消法修改的大致内容，在三类商品交易活动中适当的修改消费者后悔权制度，其中消费行为包括有网络交易、先交钱后签合同的消费行为、交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。这一改动更是引起了各界的关注和反应，其中关于“房屋后悔权”的问题有着激烈的讨论。有一句古话说得好：“仁者见仁，智者见智”。不同的学者有着不同看法。针对这一问题，学者们持有两种观点，其中支持者认为，房屋后悔权的适用和改动对于消费者来说具有很大的好处，可以使得消费者和经销商之间的信息不对等情况得到一定的平衡，增加了消费者在购房时的保证。从而使得消费者权益得到保障，体现我国依法治国的思想，做到细微之处见到法律的精神。同时，使得消费者在购房时能够获得虚构的冷静时间，防止冲动消费造成损失，这对于对坚定楼市信心大也有很大好处。从开发商的角度来看，这一制度有利于其加强产品的质量和品质，能够更好的树立品牌形象，打铁还需自身硬，自己的质量好了，才能提高自己在市场的地位。由于消费者有了后悔权，我们就相当于有了撤销权，从而使得整体的房地产市场质量提升，消费者就有了货比三家的时间。开发商就必须提高自己房屋的构建质量，从而使得楼倒倒，楼歪歪的事件有所减少。不同的人有不同的观点，然而反对者认为，这种无限期和无条件的房屋后悔权会使得消费者退房率增加，破坏了开发商的推盘的计划，使得整个房地产市场的秩序混乱①。打击了开发商的积极性，不利于房地产的发展。在这种“购房后悔权”的庇佑下，部分消费者可能会开始进行炒房投资这样的行为，从而使得楼市的投资和投机潮流盛行，这样会使得房价进一步提升，造成一种房地产市场虚假繁荣的假象。不利于社会主义市场经济的有序进行，将会造成社会主义市场经济的一片混乱。

一、支持的观点

大家都知道在2008年3月，重庆某开发商就首次提出了清风“无理由退房”的承诺，这相当于是在售楼盘中开出了一张“三包卡”。保护了消费者的权益，而现在消费法中对于修订的内容“无理由退房”又加入了新的内涵和意义，使得其从最开始的作为开发商的促销手段逐渐生机为了真正保护消费者购房合法权益的一种法律保护手段。

同时，中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授认为一些上门推销、直销领域，消费者可以行使自己的反悔权，比如，百万元以上的购房行为等也适合消费者行使反悔权。他认为，现如今在经融危机的大背景下，许多企业经营状况日益下降，主要是出口型企业的经营状况和财务状况直线下滑。所以，企业为了得到更多的利益，它们之间的竞争程度更加激烈。因此，在国家大力鼓励扩大内需的政策下，大多数企业与企业家们全部希望寄托于广大消费者的援助之手。企业如果不重视消费者，就不能获得更为强大的竞争力。②也就是说，这样一来企业的生死存亡，也就和消费者联系起来了。并且市场经济的本质，是消费者本位、消费者主权的经济，换句话说，消费决定了生产。要是经营者侵害消费者权益，会导致市场的秩序和机制的混乱；消费者处在弱势一方，信息不与经营者对等，因此需要加强契约主义的精神，发扬社会契约论。使得消费者与经营者在信息上是对等的，因此，要想提高企业自身的责任感，那么依然需要法律的支持，一方面能促进微观市场活动中的经济民主、社会和谐精神，另一方面，也能在宏观的层面上降低全社会的交易成本，实现多方利益共赢。最终刘俊海教授认为，从这一点看，开发商采用后悔权的制度对消费者和自身都是有益处的。

中国人民大学法学院的管洪彦老师所持有的观点是，反悔权应该仅仅限于消费者重大生活且信息不太对称的领域。这种观点特别考虑了购房者和开发商之间地位的严重不平衡，那么买房对于中国人来说是头等大事，有些人买了就要住一辈子。对于一个家庭来说，买房更是几代人的心血。消费者需要付出很多的财力和物力。在中国，80%的财富集中在20%的手里，大多数人不是富豪，因此在买房是购房者会顾忌很多。具体包括房屋的价格，地理位置，周边环境、学区房、周边医疗条件……。当然这里并不包括为了炒房而买房的消费者。大多数买房的还是老百姓，所以消费者通常需要20到40年的时间来还房贷，才有一个完全属于自己的房。购房者背负着压力去买房，是炒房者和开发商无法感受和想象的。购房者用一生心血去购买房屋，在进行选择时会更加的谨慎小心，但是由于交易信息的不对称。尤其是在这样情况下，消费者权益不容易得到应有的保障。如果赋予消费者后悔权，可以使其获得一个能够进行冷静的实践，在生活中是很有必要的，同时也是合情合理的。③

《工人日报》记者杨玉龙认为，购房“后悔权”很好，以法律手段来维护消费者的权益，可以使得消费者大胆去购房，提高消费积极性，促进市场经济有序的发展。同时“购房后悔权”的推广成为开发商品牌和建筑质量的标尺。减少消费者的后悔权，开发商就必须增强产品质量，在经商中做到诚实信用，房屋的质量得以在很大的程度上改善。

二、反对的观点

唐仲江认为，从整体楼市来看，房屋反悔权的推行可能会使得一些没有合同精神的消费者，随意的无理由退房和运用法律的手段补差价。这不利于市场经济的稳定。比如有些已经成交的房源，也会使得退房潮进一步蔓延，使得楼市的营销受到影响，不利于整体的稳定，同时也会使得炒房者受到法律保障，使其更加肆无忌惮，使得市场的价格受到影响，比如其在价格合适时出售，不合适时就退房，这种零风险的投机会破坏常的房地产市场秩序，也会造成楼市市场的虚假繁荣。

华东政法大学的徐秀峰认为，消费者在重大金额消费合同时，亚当斯密在《国富论》中作出“经济人”假设。也就是说人是趋利避害的，一个理性的人必定都会经过仔细利弊权衡的分析，也就是说没有一时冲动而不合理消费的情况。同时，我国房地产市场存在不稳定的现象，消费者如果有了房屋反悔权，加上在一个时期遇到房价下降的情况，很多消费者就会集体后悔。这必然导致社会房地产的市场混乱，使得价格波动加剧。为社会带来更多不稳定的因素。所以，在消费者购买房屋时，不应该有后悔权的存在。

反悔权在实施上的确是有难度的，这是学者们保持反对意见的原因。因为在我国法律中对于反悔的规定，并不具体明确。单单规定了消费者反悔的时间期限，没有具体规定反悔的方式。因而，消费者表达自己的后悔权是一个难题。④对外经济贸易大学法学院的鞠晔认为，以书面方式作出反悔的意思表示是最好的方式是。可也有学者认为消费者用书面形式进行反悔的方式并不适用，问题在于我国国情的限制，我国现如今处在社会主义初级阶段，人们对于反悔的书面化并没有形成一种社会共识和习惯要求，也就是没有形成社会习惯。并且就我国现有的法律来说，同意给消费者用书面方式履行反悔权，话句话说，无疑也就是给经营者增添交易负担，而且也容易造成一些混乱的情况，因此在我国比较实用的是消费者将产品寄回，就等于是反悔了。

吴越认为，“房屋后悔权”的作用有限，一般来说，房屋开发商在得到预售许可证后，此时房屋虽还没有实体出现，但开发商就用预售的方式进行房屋的售卖。就与购买者签订下了购房的合同，房子真正得以盖成到可以使用，都要一年左右的时间，房屋完成交付之后，也通常需要90天甚至一年才能正式办到房产证，所以，7到30天的后悔权根本起不到任何作用。因此其使用并不能真正的带给消费者相应的保证。这样的后悔权就形同虚设。

在这些反对的观点中可以看出，主要问题在于后悔权的制度是否真正实施没有相应的信心。⑤“房屋后悔权”在房地产市场内实施后，只有房地产市场下降不景气，会对整个房地产市场产生不可估量的损失。

总结

我们通过分析支持和反对房屋后悔权的观点可以看出，实际上，“房屋后悔权”的设立是一把双刃剑，就如科学技术一样，有其利的一面，有其害的一面，只有利用好了，才能为人类给最大的利益。因此我们应该充分发挥房屋后悔权的优势，让它真正的保护消费者的合法权益。想让房屋后悔权得以真正的实现，就必须把每一个细节落实到实处，正所谓是细节决定成败。法律是治国之良器，良法是善治之前提。在房屋后悔权实行前就必须发挥其优势，让好的法律落实人心，实现，法安天下，德润人心。比如，就应该考虑后悔权实行的时间应该是多长？如后悔权应该用在那个领域？是否每一件案件都需要后悔权……，⑥只有解决了这些细节的问题，那么才能够充分保护购房消费者正当消费、合理消费的权益，与此同时，还要注意防止缺乏契约精神的消费者，没有理由的不负责任地行使后悔权，还要避免这项条款被开发商利用进行恶意炒作。

我国法律目前引入了消费者反悔权，可如何更规范地将该法贯彻到实处？如何避免该法律被无良的经营者利用？目前，消费者权利是当下需要着重考虑。反悔权在中国还是在初级探索阶段，对反悔权的权利很多细节方面，都没有相关的法律解释进行补充，因此，只有出台针对反悔权的解释并且细化和解释消费者权益保护法中有关反悔权制度的规定，才能达到保护消费者合法权益的立法目的。

也就是说，我国的科学技术在不断地发展，法律不可否认有其的滞后性，但是法律必须与时俱进，与社会的发展相适应，所以后悔权作为热词也伴随而来，从立法者的目的来看，是为了维护消费者的合法权益，维护社会主义市场经济秩序。保证市场的公平、公正、公开、和谐、稳定。要想一个制度得以落实，就必须完善与之对应的配套制度。使得购房者的知情权得以保障，消费信息成立对等。才能适应我国现在矛盾的转化，把我国建立成富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家而奋斗。

【注释】

①杨玉龙.购房“后悔权”可以是双赢[N].工人日报.2019年1月15日，第003版

②龚茜.消费者反悔权期限制度完善[D].中国政法大学.2016

③朱春鹏.消费者反悔权制度研究[D].中国青年政治学院.2015

④张淳艺.可以无理由，不能没诚信[N].湖北日报.2019-05-13(006)

⑤曹阳.我国消费者后悔权及其制度初步研究[J].广西社会科学.2015(11)

⑥王紫彤.消费者“后悔权”的法律适用问题研究[J].法制博览.2016(01)