海外投资的那些坑

叶辉

今年年初，奶茶妹挂牌卖出了悉尼豪宅。可惜，这是一笔亏本的买卖。

早在2015年，刘强东在和奶茶妹大婚前，给她在悉尼买了一套豪宅，总价1620万澳元（约7888万人民币）。当时，正值澳大利亚房价上行周期，到2017年达到顶峰。55年的长周期里房价总计上涨了65倍，为什么奶茶妹还会赔钱呢？

新闻报道说，2017年6月，奶茶妹开始出售这套房子。当时，澳洲房地产的形势远比现在要好，叫价1800万澳元，可惜无人问津。直到今年年初，奶茶妹卖房成功的消息上了澳大利亚Domain的头条，国内才知道，酒店大亨Ramy Arnaout和妻子只出1350万澳元，就买下了这套豪宅。

1350万澳元比东哥的入手价1620万澳元足足跌了270万澳元，相当于1300万人民币。如果再加上装修费用、购买家具以及交易税费，奶茶妹亏得就更多了。

通过这件事，大家知道了，海外置业好像并没有想的那么美，赚钱也没那么容易。

最近几年，国内股市一直萎靡不振，房产投资渠道受限，人民币对美元汇率上蹿下跳，不管是高净值人士还是普通公众，都纷纷把目光转移到海外。

据福布斯统计，全球资产配置已逐渐进入中国中产阶层的视野，中产人士加速海外投资，已成国际资产配置的重要力量。

美国的别墅价格只有中国的几分之一……

25万欧元购房移民希腊，一家三代获欧洲申根绿卡，欧洲度假胜地投资房可租可住，永久产权世代相传……

海外买股权，等着上市大赚一笔……

业内人士指出，虽然海外资产配置“看上去很美”，但是除了政策、法律法规、语言、汇率等显而易见的风险之外，海外资产配置对资金实力以及投资专业知识的要求都很高，并非如你想象般美丽，有许多需要避开的“坑”。

房产投资：“坑”最多

中国人的“全球资产配置”主要集中在海外买房。就房产投资来说，“坑”最多。捡便宜、抢地段，这些中国人传统的购房习惯或多或少都遇到了“水土不服”的问题。北上广深一线城市且不提，就连杭州、成都、郑州等地的房价动辄都是几百万元，刚接触海外房产，大多数人的第一反应就是：便宜！然而，海外房产不是越便宜越好，它的价格或多或少与它在当地的投资价值成正比。

最为典型的是，2008年美国金融危机爆发后，底特律楼市崩盘，上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税费、管理费等费用，买了就后悔。有投资者购买了香港公司推荐的“环境优美”、“包租两年”、“年回报8%”的休斯敦房产，后续却没有收到房租，投资者去项目当地了解情况后才发现，其购置的房屋位置偏远，治安卫生条件差，租客也多是低收入者和破产者，与宣传资料严重不符。

海外房产中介在宣传时，通常都会故意夸大房产优点。海外房产广告经常以包租、高回报率、可移民以及永久产权等作为卖点。目前东南亚某些国家例如泰国等，有的小区投资客云集，当地人买的很少，这样的楼盘基本以后都很难卖出去。

相比国内房价这些年的爆发式上涨，国外很多地方房价比较稳定，大多数情况下房产更多的是作为消费品存在。业内人士指出，国外很多旅游房产非常好租，但是并不好卖，流动性非常差，如果轻信投资中介“包租”的承诺，后续想要卖出时，只能卖给国内投资者，因此投资者更应该十分慎重。

另外，对比国内的情况，海外房价看似有利可图，但是在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本，都会侵蚀投资者的利润空间。

如是金融研究院朱振鑫指出，国外在维护过程中，与房产有关的税费主要由房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等众多费用，更不用说很多国家甚至有专门针对外国人的额外税费。尤其是房屋维修费用，很多国内投资者并没有接触过这方面的费用。中介作为佣金获取方并没有动力告知投資者完全的购房信息，投资者如果不问，中介甚至可能会一笔带过，这就导致很多中国投资者在买入之后，才能发现还需要不停地支出成本。

即使买到了心仪的房子，如果你提前没留意房产税，就更悲催了：以美国为代表的很多国家都征收房产税。美国各个州总体在0.2%-2.5%的区间。这是什么概念？就好比你卖了上海一套房子，拿卖房子200万美元在纽约买了两套房，纽约州的税率是1%，那么每年你需要交2万美元的房产税。这个持有成本也够高的吧？如果去底特律的一些地段买了便宜房子，可能像“鬼城”，根本就是无人区，压根也没法入住，便宜又有什么用？

金融投资：只能绕道 投资骗局多

曾经，我们抱着“赚外国人的钱去”的朴素想法，买了大量的QDII基金。结果，这些基金在2007年成立之后，遭遇金融风暴，最夸张的一只基金从1元钱跌到2毛多。经过多年的休养生息，首批出海的4只基金现在还都没回本，上投亚太优势亏损32%，嘉实海外中国至今亏损24.3%。可见，“老外的钱”并不那么好赚。

由于当前外汇管制的存在，国内投资者并不能直接进行海外股权投资，仅能选择直接兑换美元或者投资QDII基金。

如是金融研究院张楠指出，目前国内投资者的对外投资方式主要有两种：一是直接投资，居民通过各种途径兑换美元，通过海外中介机构例如券商、美元基金等，进行直接投资。二是间接投资，以人民币购买QDII基金等具有外汇额度的基金或产品，间接实现对外进行投资。由此产生了很多骗局，比如主要是海外华人或者中国居民通过在国外发行或设立的专门针对中国投资者的基金或财富管理公司，以海外背景作为噱头，吸引中国投资者的资金。

因此，突破外汇管制去海外投资并不是一个好选择。

投资移民：事实往往没有广告宣传的好

投资一笔钱，就能成为发达国家的新移民！

“荷兰15天低价移民。”“7万欧起，一人移民，全家移民。”……打开网站，一输入移民，类似的广告很多。

在一些人看来，只要花一些手续费，再到国外投资几百万元就能移民，是一笔非常划算的买卖。殊不知，其背后存在着诸多问题。

国内很多人对国外的移民法律缺乏必要的了解，都是在听中介以及所谓高人或亲朋的一面之词，就贸然移民美国、澳大利亚、荷兰等国家。

2013年2月春节期间，爆出了SEC查处的第一大EB-5欺诈案件。这场被称为美国投资移民历史上最大的骗局中，一名美国商人诈骗290名中国投资者1.45亿美元投资额和1100万美元管理费用。幸好，在2013年SEC起诉Sethi后，在监管银行中被SEC冻结的投资款，中国投资人没有遭受太多的损失。

2016年，一家中国移民服务公司针对总部在加拿大列治文的另一家公司提起了集体诉讼，该公司的很多中国客户进行投资移民失败，现在他们要求退款1190万加元。当时，约有60位办理投资移民的申请人在香港接受面试，之后这些申请人被告知他们的申请不成功，育空政府发给他们的提名证书是假的或无效的。于是，这些客户对加拿大永久居民卡的申请被拒绝，并且在五年内不得重新申请移民或访问加拿大，之后不得不通过国内的中介打官司。

业内人士指出，想要避免这一类骗局，对投资者的要求很高，既精通移民目标国家语言，又对移民项目有非常高的认知。如果两者都不具备，投资者最好直接选择业内知名的机构进行移民申请，以免竹篮打水一场空。

現阶段，中介推出的投资移民方式是，投资人把款汇到国外的私募组织，私募组织再投到开发商搞项目建设，开发商每借用50万美元，保证雇佣10名当地人，以配合投资人达到移民条件，移民完成后，资金再退还投资人。《法制周末》调查发现，所谓的私募组织，多是由几个人成立的空壳公司，而私募和开发商及项目都由国内的中介机构选定，再介绍给投资人，并承诺项目稳赚不赔。“万一赔了，或者因其他原因投资收不回来怎么办？”当调查人员一再追问这个问题时，中介顾问会两手一摊：“那没办法，我们只是从中介绍，收益和风险都是投资人承担。”

信息不对称是最大问题

海外资产配置听起来很高大上，其实它并非是土豪专享，不少中产阶层也将不多的资金进行了海外投资，比如购买外汇、海外年金、QDII产品、券商开设美股账户、借道沪港通或者开设港股账户，等等。

不过，海外投资也存在诸多问题。你在国内，房子或者项目在国外，加上对当地法律不了解，一旦出现问题，处理起来很难。

信息不对称，是在海外投资存在的最多问题。有机构指出，信息不对称是有效的赚钱方式，越是不对称，赚钱越快。很多非法中介深谙此道，利用国内投资者对海外市场的不了解，通过那些看似“稳赚不赔”的投资，诱导国内投资者购买海外房产、股票，从而被“套牢”。记者的一位朋友想在泰国买房，结果钱汇出去之后后悔了，想把钱汇回来也困难重重，最后只能通过黑市，损失了一大笔手续费。

不同的市场环境，不同的法律，不同的游戏规则，对普通投资人来说，是海外投资无法回避的门槛。所以在进行海外资产配置前，一定要慎重，不能因为熟人的一句话，或者中介机构的承诺，而不花费时间去研究就轻易下单，否则后悔都来不及。