从学区房价格波动来看多校划片能否促进教育公平——基于北京市朝阳区数据

(湘潭大学 湘潭 湖南 411105)

一、引言

随着改革开放，中国社会经济的发展，生活质量的提升以及传统重视教育思想的影响，人民对优质教育资源的需求越来越迫切。但由于中国发展历史原因，教育资源在不同地区、不同学校、城乡之间存在着较大的质量数量上的差异，因此优质教育资源存在稀缺性。择校应运而生，其无疑是破坏了教育公平，损害了儿童接受教育的平等权利。随着教育部对划片入学政策的不断完善，以房择校成为唯一的择校手段。家长只能通过购置优质学校划片入学范围内的房产，才能让自己的子女享受优质教育资源，使得优质教育资源完全落入了富裕阶层手中，从一定程度上加剧了教育不公。

北京市朝阳区教委在2017年5月2日出台规定，适龄儿童少年父母或其他法定监护人于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童少年依据该实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配。但是部分小区如芍药居小区、珠江帝景小区业主不满这一政策专程向教委“讨个说法”，原因是其高价购买的学区房原本只对应一所顶级学校，现在有可能入读其片区内较差的学校，引起社会广泛关注。

二、学区房的概念

学区房是指根据教育行政部门或者学校规定，按照免试就近入学的原则，学校(主要是重点中小学)招收指定地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享受义务教育，免试就近入学。人们把这个范围内的物业、房产称为学区房。广义上的学区房是指泛指任一所学校的入读范围内的房产，本文所讨论的学区房是指狭义上的学区房，也就是可以提供优质教育资源的学校入读范围内的学区房。

学区房现象是指相对于区位条件、建筑条件相似的普通商品住宅而言，学区房具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。这一特点被称为学区房溢价效应，又被称为学校教育质量的资本化。其后果在于富裕阶层通过购买学区房获得了优质教育资源，挤出了社会非优势阶层获得优质教育资源的机会，扩大社会不公，固化社会阶层：同时也会造成公共资源配置效率的降低和扰乱房产市场的正常交易秩序。

学者们对学区房现象的实证研究主要是建立在“以脚投票”理论和“特征价格理论”，通过收集学校教育质量数据、学区分配数据、房屋和房价数据，建立相关计量模型，检验学校教育质量对房地产价格的影响。但是缺少就近入学政策改变对房价冲击作用的研究。

三、数据来源和模型设定

(一)数据来源

本文以北京朝阳地区多校划片政策的对房地产价格的影响为具体研究对象，采集了 2016年-2017年北京市朝阳区15个多校划片学区中共60个学校学区房的月度房价数据。因每个学区学校数量不同，在每个学区内选择4个不同学校的小区(个别学校因学区学校数量太少选择两个小区)数据来源于北京链家网站等公开信息。

在此期间我们以 2017 年“630”新政为主要政策窗口期来考察多校划片对房价的变化，相关政策和事件的时间截取，学校数据、学区数据皆以朝阳教委正式文件为准，划片数据来源于朝阳区教委发布的《朝阳区居住地对应学校查询系统》。根据朝阳区教委的划分，该区全区共80所学校(排除体校和工读学校)，分为15个学区。笔者再根据公布的2016年中考成绩情况，对学校进行分类，分别分为好中差三类，分别进行统计。

(二)模型设定

计量模型选用了“事件分析法”。

(1)定义事件、事件日设定

事件：北京市朝阳区公布“630”新政，进一步推动多校划片。

事件日：2017年5月2日

(2)窗口期设定

因小区房价月度数据是在该自然月结束后统计完成，因此事件窗口期设定为2017年5月、6月和7月，共3期。

(3)筛选样本

(4)确定计量模型：

其中Rit代表个股i在t期的实际股价收益，Pit代表个股i在t期的价格，Pi,t-1代表个股i在t-1期的价格。关键在于正常收益的计量。我们将在后面看到，正常收益的计量有不同的模型，而不同的模型将得出不同的正常收益。本文采用市场收益模型来计量正常收益：

Rit=αi+βiRmt+εit

Rmt为市场收益率，在本文用当月北京市房地产均价环比来代替。

(5)计算异常收益

以E(rit) 代表正常收益，ARit代表异常收益，则：

ARit=rit-E(rit)

(6)检验和得出实证结果：

1.有16所学校(表1)收到朝阳区宣布的“630”新政显著影响，其中“好”占比62.5%，“中等”学校占比31.25%，“差”学校占比6.25%，其中“差”学校因划分进入更高级别的学区，周边学区可以接受的教育资源发生变化导致房产价格上升。从学区的角度上来看，学区等级和学校等级平级或者学校等级更高的有12所，其余倒挂的只有6所。而6所倒挂的学校学区房房价上涨的因素也在于有可能进入更好的学校。

2.样本总体的累积超常回报率回归显示，P值为0.163，不能拒绝“多校划片”政策对样本总体小区累积超常回报率影响为0的假设。

3.实证结果显示，当月相关系数为-0.0693(1%显著性水平)，第二月相关系数为-0.111(5%显著性水平)，第三月相关系数为-0.133(5%显著性水平)。上述结果表明，在事件月以及事件发生后的两月都存在显著的超常回报率，而这意味着朝阳区教委发布的“多校划片”政策具有显著的市场效应。

四、结论

实证结果表明，朝阳区“630”新政确实对部分学区房具有显著的市场效应，且在新政颁布后的两个月内都十分显著。而对于样本总体而言，没有显著的总体影响。对具有显著影响的学区房所在的学区和学校进行剖析，我们可以发现对于顶级学校的学区房来说，因为存在了不确定性，导致房地产价格因此略有下跌，而对于其他学校来说，只要该校所在学区的平均水平高于该校原有水平，也就是说买这个学校的学区房有可能入读更好学校，其学区房价格水平呈现上升。总体上朝阳区“630”新政可以促进教育公平。但值得担忧的是因为牵扯利益过大，政策是否会出现反复。