子女离婚时，牵涉到老年人利益的房产分割八种特殊情况

文/律师 刘大杰

当今社会，离婚率相当高，尤其是年轻一代，许多人一言不合就离婚了。离婚就一定会牵扯到财产分割，特别是作为房产，更是夫妻离婚财产分割争论的焦点，因为谁都清楚现在房产的价值。但是房子往往不是年轻人自己买的，而是作为父母的老年人用我们辛辛苦苦大半辈子的积蓄购得的，所以，年轻夫妻离婚必然牵扯到我们老年人的利益。基于这种情况，下面一些房产分割的法律情况你必须知道，这样才能维护自己的合法权益，否则你可能就会损失巨额财产。

1.父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠予，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠予，另有约定除外。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠予的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？

这种情况多是夫妻一方的父母为子女结婚所购，按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋就是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

3.夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不是按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分减去，然后，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前、婚后两部分进行分割。此条适用时参见“3”。

5.婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，只能认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠予给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的，无法判决一方给予适当补偿。

6.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

这是一种比较复杂的情况，需要细细算账。房屋是一方婚前购得，所缴首付及其他费用是一方出资，这部分应归购房一方所有。但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。

需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分就不应认定为夫妻共有财产。

7.房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有父母的名字或有子女的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。房产的最终分割待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

另外，最高人民法院有关解释明确指出，法院对于“购买福利性政策房屋、购买商品房、购买经济适用房”这三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，不宜就该房所有权直接判决。