农村集体建设用地建设租赁性住房的租住意愿影响因素研究——基于1003名大学生的调研

(电子科技大学 公共管理学院，四川 成都 611731)

一、研究背景

按照诺瑟姆(Ray.M.Northam)城市发展理论和发达国家的城镇化经验，当一个国家的城镇化率达到30%左右时，就进入城镇化加速发展阶段，在达到70%左右时，则进入相对稳定的成熟阶段。而根据《中国2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2018年我国的常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，两个数据均显示，我国目前处于城镇化加速发展阶段。依照改革开放以来我国城镇化率的平均增速，按照常住人口来推算，中国要达到70%城镇化率从2018年算起约需要12年，需城市新转移常住人口约1.58亿；而按照户籍人口来推算，还需要27年，需城市新转移户籍人口约3.82亿。可以看出，中国城镇化道路因时间跨度长、转移人口多而任重道远。城市源源不断地接纳数以亿计从农村转移出的新增人口，会不断刺激城市住房消费需求持续增长，导致城市住房在总量供应上产生供需失衡问题。同时，我国房地产市场长期实行“重售轻租”的政策导向和“无房不家”传统观念促使的住房超前消费和非理性消费、房产保值增值特性下催生的投机性购房等因素综合作用导致了中国住房销售市场和租赁市场出现“畸形”发展，导致城市住房租赁市场边缘化。

农民工和农村大学生是助推城镇化进程的两大主力军，2017年，农民工月平均收入3485元，同年全国应届毕业生整体起薪水平，专科为3907元/月，本科为4854元/月。可以看出，农民工和刚毕业的大学生群体收入水平均不高，虽然大学生相对农民工在学历、知识储备、综合素质、发展潜力等方面具有优势，但是在刚步入社会的职业发展初期阶段，大学生的工薪收入在行业内部整体处于偏低的水平。由于城市住房带有大宗资产和昂贵必需品属性，农民工和大学生均难以轻松应对日益高涨的房价。根据历年《农民工监测调查报告》数据显示，2011～2015年农民工在务工地自购房的比重仅从0.70%增加到1.30%。根据笔者对1219名农村大学生的调研数据显示，在校农村大学生的购房比例为2.48%，找工作或待业中的农村大学生购房比例为5.71%，工作中的农村大学毕业生购房比例为23.13%〔1〕。因此，在对高房价与低收入的实际状况进行综合权衡后，资产积累相对较少的青年群体，工作的不稳定性和较差的经济能力使其更倾向于租房〔2〕。据国家统计局的数据显示，2017年全年全国流动人口规模将近2.5亿，而其中将近67.3%的人口选择了租房。然而，在市场经济的影响下，高昂房价产生巨大的联动效应导致城市住房租金价格也不断上涨，根据2017年7月易居房地产研究院公布的《全国50城房租收入比研究》报告显示，全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中，北京、深圳、三亚、上海4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市；海口、兰州、哈尔滨、杭州、厦门、天津、南宁等34个城市房租收入比在25%～45%之间，属于租金相对过高城市。高房价粉碎了无数人渴望在城市安家落户的购房梦，而高房租则将想在城市租房居住以图长远发展的有志青年进一步向外驱赶。住房问题的解决与否在一定程度上决定了一个人在城市的去留，也决定了城市对人口的吸引力〔3〕。因此，“既买不起，又租不起”的城市住房现状，既不利于城市经济的健康快速发展，也不利于“以人为核心”的新型城镇化战略的实现。

为了增加城市住房租赁市场上的供给量，补足住房租赁市场的“短板”，实现住房买卖市场和租赁市场共同发展以构建房屋购租相互制衡的有效体系，抑制房地产价格的过快上涨，同时，引导消费者根据自己的购买能力和房价租售比，理性决策住房消费方式，真正贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”住房制度改革方向。2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部印发并实施《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(简称“试点方案”)，通过赋予农村集体对集体存量土地享有建设商品性住宅的开发权，开拓出城市租赁性住房开发新模式，缓解住房市场的租售失衡问题。然而，利用集体建设用地建设租赁性住房在我国是一项新事物，它与商品房在土地性质、住房区位、小区配套、建筑式样等方面存在着较大差异。因此，在集体建设用地建设租赁性住房建设规划以及产品推向市场之前，不仅需要清楚承租方对这类住房的户型、面积、建筑密度、层高、小区配套设施等方面的要求，而且摸清农民工、大学生等重要租房群体对该类住房的租住意愿亦是相当重要的一环。

根据国家统计局调查研究，2017年全国大概有1.68亿的租房人口，而在学历构成层面显示，本科及以上占到总样本的63.6%，其中又以本科学历的比重最高，占据了50%左右〔4〕，这则数据信息也从侧面反映出大学生是目前最活跃的一批租房人群。同时，由于刚毕业的大学生受到收入水平的制约以及消费需求的影响，低租金往往是新就业大学生租房考虑的首要因素〔5〕，较高的房屋租金无疑会提高他们的城市生活成本、加重其经济负担，进而导致其生活质量和幸福指数的下降，他们对房租金水平的变化具有一定的敏感性。因此，集体建设用地建设租赁性住房的成本较低、租金较便宜，目标人群应是中低收入人群，尤其要侧重高学历人才〔6〕。基于当前学术研究重点和研究的有效性，本文选择大学生作为研究对象，这不仅具有主体上的合理性，而且相较农民工租房群体而言在学历层次、发展潜力等方面还具有一定的典型性、代表性。因此，本文以大学生这一主要城市租房群体为研究对象，基于大范围的外业问卷调研数据，对大学生租住集体建设用地建设租赁性住房意愿的影响因素进行实证分析，不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。

二、文献综述

(一)农民工在城市租房意愿影响因素的研究

农民工是城市流动人口的主要组成部分，在城市租房解决居住问题是大部分农民工的选择。在学术界关于农民工群体的租房意愿已有一定程度的研究，在公租房租赁意愿方面，杨文华、谭术魁认为，农民工的公租房需求意愿受到金钱、小区环境、住房改善、工作生活便利性及获取过程等多元因素影响〔7〕。白洪鸽利用河北省11个地级市的农民工问卷调查数据，采用皮尔逊相关分析法、多元回归法从公租房的成本、获取过程、个人因素、住房改善和交通便利性五个方面实证分析农民工对公租房需求意愿的影响因素，研究结果发现，公租房需求意愿与公租房成本呈负相关，与获取过程、住房改善和交通便利性呈正相关，个人因素对公租房需求意愿具有显著影响〔8〕。在廉租房租赁意愿方面，胡福光运用层次分析法(AHP)分析了影响农民工对廉租房需求度的主要因素，研究结果发现，平均月收入、婚姻、工作年限、廉租房户型、廉租房的基本设施是影响农民工廉租房需求度的关键因素〔9〕。李金花等基于江苏省苏州、无锡、常州三地的调研获得的数据，运用Logistic方法分析了农民工对廉租房需求度的影响因素，研究结果发现，农民工对廉租房的需求度与住房的月租金、人均住房面积、年龄这三项因素具有相关性，而与收入、受教育程度之间的关系不明显〔10〕。胡福光等采用Logistic模型，分析了南京市农民工对廉租房需求度的影响因素，研究结果发现，农民工对廉租房的需求度与家庭人口数、月收入呈正相关，与婚姻情况、受教育程度呈负相关〔11〕。在多样化的住房选择意愿方面，张京彩将农民的住房选择分为自建住房、租住房屋、购买商品房、购买保障性住房、其他等几种形式，基于东中西部六个样本地区的实地问卷调查与网络调查获取的数据，运用多元Logistic回归模型，对农民住房选择意愿影响因素进行统计分析。研究结果发现，农民住房选择意愿受年龄、学历、婚姻状况、宅基地价格、宅基地面积与宅基地置换、农民的承包地与宅基地流转、住房满意度、农民是否参加了社保以及对社会保障的认知等因素影响明显，受月收入、面子问题、社会保障的作用等因素作用不明显〔12〕。

(二)大学生在城市租房意愿的影响因素研究

在学术界，关于大学生租房意愿的研究主要分为两种类型：在校生的校外租房与大学生毕业生的租房。在校生校外租房原因方面，刘永策运用烟台市高校区1048份大学生问卷调查的数据资料，研究当前大学生住宿现状及学生校外租房现象形成之间的关系，发现促使大学生在校外租房的原因主要包括：对学校提供宿舍的设施、价格以及管理方面的不满意〔13〕。张学亮、林天翔认为，在校生校外租房是由学校原因(生活配套设施和环境不完善、不配套)、个人原因(恋爱、心理或生理疾病以保护隐私)、家庭原因(父母担心孩子处理不好宿舍人际关系)多种因素造成的〔14〕。雷津宁、蒋兰香认为，大学生校外租房主要是学校提供住房所住学生人数太多、宿舍太简陋、与同宿舍同学性格不合、学校对学生宿舍管理不善等原因造成的〔15〕。郭颖分析了大学生在校外租房居住的心理原因主要包括独立意识增强、从众心理、人际关系、享受心理、恐惧心理等〔16〕。而在大学毕业生租房意愿方面，曾珍等基于调查数据，运用Logistic模型定量分析了影响大学毕业生对公租房消费意愿的因素，结果发现:大学生公租房消费意愿受打算未来定居主城、公租房附近的就业条件、当前职业和工作地点等因素的影响〔17〕。陈晓妍对乌鲁木齐市大学毕业生的公共租赁房消费意愿进行实证分析，研究发现，大学毕业生的公共租赁房消费意愿与性别、毕业年限、人均居住面积、租房需求意向四项因素密切相关且呈反比例关系，与月收入水平、住房支出百分比的相关性不显著〔18〕。张世旸、金昊引入系统工程中结构分析的办法,探索出应届留沪大学生租房过程中最主要矛盾是住房条件差，而租金高、房源难觅和申请条件难以满足则是导致它的三个直接原因〔19〕。徐菊芬等认为，新就业大学生有着强烈的租房需求，并对低租金、小户型、交通及配套设施以及政策关注等方面的需求特征明显，同时，指出新就业大学生住房供给仍将以市场为主、公租房为辅〔5〕。庞冠琪等基于对杭州市大学毕业生租房区位分布的调研数据，探究区位因素在大学毕业生租房选择行为中的作用机理，研究发现，影响大学生租房选择行为的主要区位因素有租金、交通、距单位远近、配套基础设施建设、同事朋友居住距离等〔20〕。庄静、李梦微在租售同权背景下对南京市即将步入社会的大学生租房意愿及其影响因素进行了实证研究，研究表明，租房意愿与对租售同权政策的了解程度、买房附加的公共服务呈显著正相关关系，与租房的便利性、对租售同权政策的认可度呈显著负相关关系〔21〕。

(三)集体建设用地建设租赁性住房的研究

集体建设用地建设租赁性住房是国家为缓解城市紧张的房屋租赁供需关系一项重要改革尝试，随着“试点方案”的出台，学术界围绕集体建设用地建设租赁性住房问题也展开了一定程度的研究。卞文志认为，集体建设用地建设租赁性住房在增加住房土地供应、改变“卖多租少”的市场格局、小产权的规范化管理三个方面具有突破性意义〔22〕。谭荣指出，集体建设用地建租赁房可能面临着三大潜在问题：与现行法律相适应的问题、“小产权房”变相合法化的风险、对国有建设用地市场的挑战〔23〕。伍振军指出了集体建设用地建设租赁性住房在法律政策、具体配套政策、投资风险、收益分配机制上面临的四大困境，并从放宽集体建设用地经营性开发的限制、拓展集体建设用地使用权及地上物业的权能、推进农村集体产权制度改革等方面提出了相应的配套对策建议〔24〕。刘卫民认为，开展集体建设用地建设租赁性住房试点，未来需要对租赁市场的供需基本平衡、“新市民”纳入集体建设用地租赁住房供应体系、集体建设用地租赁住房的金融支持体系这三个方面进一步探索〔25〕。严荣认为，在“试点方案”推进过程中有四个关系值得关注：存量土地与增量土地的关系、存量房屋与增量房屋的关系、集体收益与专业化运营的关系、只租不售与用途管制的关系〔26〕。纪成旺指出，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市及项目选择应具备的四个因素：有租赁住房需求、有资金来源、有建设意愿、有较强的政府监管能力〔27〕。张强使用解释结构模型(ISM)对影响集体建设用地建设租赁住房项目的风险因素进行分析，研究发现，政治法律风险、经济风险是最根本的风险〔28〕。王婷婷认为，集体建设用地建设租赁性住房制度存在法律法规不健全、登记制度欠缺和收益分配不合理三个问题，并从健全法律法规、完善确权登记制度、健全收益分配制度三个方面提出了集体建设用地建设租赁性住房的制度完善构想〔29〕。

综上所述，作为低支付能力主要群体之一的农民工，学术界关于农民工租房意愿影响因素研究更加偏重于公租房、廉租房，较少有学者研究该群体租住城市商品房的意愿影响因素方面的研究。而在大学生租房状况研究上，在校学生有校外租房的需求、大学毕业生为了在城市落脚有租房的需求，目前学术界对于在校生校外租房的研究主要偏重于原因分析，而对大学毕业生租房意愿方面的研究也主要偏向于公共租赁性住房。学术界对利用集体建设用地建设租赁性住房的意义、面临的问题与风险以及对策建议等方面进行了一定程度的研究，然而，在涉及承租者的租住意愿的研究成果尚属空白。集体建设用地建设租赁性住房是一项事关城市住房制度和农村土地制度改革创新的重大举措，集体建设用地建设租赁性住房是区别于商品房、公租房、廉租房、经济适用房等住房类型的一种全新住房形式。因此，本文以大学生这一主要城市租房群体为研究对象，深入研究该群体对租住集体建设租赁性住房意愿的影响因素，在一定程度上能够弥补学术界在该领域研究的薄弱环节。

三、指标体系和实证分析

(一)指标体系构建

在借鉴国内外已有文献研究的基础上，本文从大学生所在城市的基本情况(宏观)、家庭情况(中观)、个人因素(主体微观)、集体建设用地建设租赁性住房的基本情况(客体微观)四个方面筛选出24项指标，构建起大学生租住集体建设用地建设租赁性住房意愿影响因素指标体系，并结合本文提出的研究假设，给出表1所示的每个自变量对因变量而言的预期作用方向。

(二)方法选择

为了了解大学生对于租住集体用地建设租赁性住房意愿的强烈程度，在调研问卷的设计上，以大学生群体所选择的租房类型为因变量设置了三个不同性质的选项，即“商品房”“不清楚”与“集体用地建设租赁性住房”。由于调查所获得的数据依次存在着递进关系，且多类别、广泛性与离散性的特点，属于离散选择问题。离散选择问题的目标是通过特定个体的或者特定类别的变量解释所观察到的在离散对象中进行的抉择，其有效解决办法是采用概率模型(Probit、Logistic、Tobit等)，不适用于线性模型分析问题，且对于因变量离散数值数大于两类的，研究时须采用多元概率模型〔30〕，故而，本文选择有序Logistic模型进行实证分析。Logistic回归模型为概率型非线性回归模型，是研究二分类及多分类观察结果与影响因素之间关系的一种多变量分析方法。通常的问题是，研究某些因素条件下某个结果是否发生及发生概率，有序Logistic模型的公式基本形式如下：

式中，P1、P2、P3依次代表因变量大学生群体选择不同租房类型的取值概率，即“商品房=1”、“不清楚=2”与“集体用地建设租赁性住房=3”，且P1+P2+P3=1，自变量xi表示对租赁意愿的相关影响因素，αi为常数项，βi为待估系数，i=1，2，…，n。

(三)数据来源

本文实证分析所需的数据主要通过三种渠道获取：第一，调研问卷。研究所需的自变量数据x7～x24可以直接从问卷中提取，这可以获取涵盖大学生的家庭、个人以及租赁性住房情况的全部信息。第二，统计年鉴、国民经济和社会发展统计公报。对于大学生所在城市的人均GDP，通过查阅《中国城市统计年鉴2017》获得，为了使数据更具有全域代表性，选择全市人均GDP而非市辖区人均GDP。对于大学生所在城市的城镇化率，主要通过查阅各省(自治区、直辖市)2017年统计年鉴或者相应城市2017年统计年鉴来确定，个别城市通过上述方法查阅不到城镇化率的，通过查阅相应城市的2016年《国民经济和社会发展统计公报》、网络搜索引擎相结合等办法来确定。第三，政府部门文件、专业网站与非政府机构发布的权威性数据。对于大学生所在城市的等级划分，依据2018年4月《第一财经周刊》在上海发布的《2018中国城市商业魅力排行榜》确定。对于大学生所在城市的房价，通过查询“安居客”这一国内房地产租售服务平台上公布的2017年城市住房销售均价来确定。对于大学生所在城市是否被纳入试点城市，按照“试点方案”中确定的北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市来判定。

(四)模型运行与结果分析

在做有序Logistic回归分析之前，为了避免自变量之间存在多重共线问题对模型拟合带来的严重影响，本文首先对24个自变量指标进行多重共线性检验，结果见表2。

表2 自变量共线性检验

续表2 自变量共线性检验

如果容忍度(Tolerance)小于0.1或方差膨胀因子(VIF)大于10，则表示有共线性存在。从表2可以看出，大学生租住集体建设用地建设租赁性住房意愿的自变量各指标的多重共线性诊断结果显示，容忍度(Tolerance)都远远大于0.1，方差膨胀因子(VIF)均小于10，所以不存在多重共线性。然后，运行stata 10软件对大学生租住集体建设用地建设租赁性住房的意愿影响因素做模型估计，结果见表3。

根据表3可知，模型的对数似然值(Log likelihood)足够小，仅为-1024.9911，表明模型的整体适应性较好，卡方检验统计量〔LR chi2(24)=91.56〕，对应的Prob>chi2=0.0000，这表明模型整体上是显著的。在1%的显著水平下，x1、x3、x7、x8、x12、x16与因变量之间有统计学关系；在5%的显著水平下，x5、x21与因变量之间有统计学关系；在10%的显著水平下，x6、x15与因变量之间有统计学关系。根据模型运行结果得到的启示主要有：

(1)在宏观层面，大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿与城市等级、城市房价呈负相关，与是否试点城市、城镇化率呈正相关。第一，一般而言，为了降低租房成本，生活在等级越高、经济发展水平越好的城市的大学生更倾向于租住集体建设用地建设的租赁性住房。然而，从调研问卷统计结果显示，在一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市、四线城市、五线城市，大学生选择租住集体建设用地建设租赁性住房的人数占该类城市大学生总人数的比例分别为25.00%、32.82%、33.96%、26.19%、33.33%、38.89%，相应地，租住商品房的人数占该类城市大学生总人数的比例分别为56.82%、43.33%、50.94%、45.24%、33.33%、22.22%。可以看出，大学生租住商品房，除二线城市略有上升外，整体上呈现随城市等级下降而下降的趋势。大学生租住集体建设用地建设租赁性住房，除三线城市略有下降外，整体上呈现随城市等级下降而上升的趋势。那么，本文认为，拒绝原假设的原因是大学生群体消费者具有较强的面子意识〔31〕，他们的比较心理、自尊心较强，如果租住到农村集体建设的租赁性住房，会被同学们视为因没有能力而租住到了城中村、贫民窟等，故而，在等级越高、房价越高的城市的大学生，更愿意花费较高的成本去租住商品房，哪怕是以合租的方式来分摊租房成本。第二，如果大学生所在城市被纳入试点城市，那么他们愿意租住农村集体建设租赁性住房的概率会提升78.91%，这表明被纳入试点城市的大学生对政策的了解和认识程度会更高，更有利于他们接纳这种新的住房形态。第三，大学生租住农村集体建设用地建设租赁性住房的意愿与城镇化率呈正相关，这主要是由于城镇化率水平越高，农民工、高校毕业生在城市集聚越高，意味着城乡在人口数量、基础设施与公共服务设施的差距越来越小，那么，租住在农村集体建设用地建设租赁性住房的大学生在强烈对比下而感到自卑或者低人一等。

表3 大学生租住集体建设租赁性住房意愿的有序Logistic回归分析结果

***表示在1%的水平上显著，**表示在5%的水平上显著，*表示在10%的水平上显著；观测值为1003，对数似然值(Log likelihood)为-1024.9911,伪判决系数(PseudoR2)为0.0428，卡方检验统计量〔LR chi2(24)〕=91.56，Prob>chi2=0.0000。

(2)在中观层面，大学生租住农村集体建设租赁性住房的意愿与家乡所在地、家庭收入呈负相关。根据中国社会科学院发布的《2016年社会蓝皮书》显示，城镇居民家庭住房自有率为91.2%，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的住房。另外，居民可支配收入是住房需求的决定因素，收入水平的高低将影响居民的住房支付能力，对住房需求产生直接影响〔32〕。虽然城乡居民收入差距在不断缩小，但是城市居民的收入水平仍然高于农村居民。2016年城市居民的人均可支配收入为33616.2元，而农村居民的人均可支配收入为12363.40元，前者是后者的2.72倍。因此，与来自农村的大学生相比，来自城市的大学生家庭拥有更多的资产财富、更高的经济收入，故而，他们为了保证自己能够更好地享受到更好的住房条件，而不会由于农村集体建设用地建设租赁性住房的价格优势而放弃租住商品房。相反，来自于农村的大学生或家庭收入较低的大学生，他们对租房价格的敏感程度更高，假若在住房市场上有价格较低的集体建设用地建设租赁性住房供应，他们为了节约开支而选择租住集体建设用地建设的租赁性住房的可能性会大幅提高。

(3)在个人因素上，租住集体建设用地建设租赁性住房的意愿与年龄、工作状态呈正相关。这主要是由于大学生年龄越大，属于在校学生的可能性越低，进入工作岗位的可能性越大，他们在城市也逐渐扎稳脚跟，但随之而来会面临着购买住房、结婚生子等人生问题，在尚未购买住房以前，他们最迫切的问题是利用工资积蓄、家人的经济援助与银行贷款等多种渠道相结合来购买首套城市住房，对于大笔资金的需求问题会时刻摆在面前，故而，他们会更加务实地选择支出相对较小的住房租赁方案。相反，如果大学生年龄越小，属于在校学生的可能性越高，他们虽然暂不具备支付高额租房开支的能力，但是他们尚未感受到城市生活的经济压力，心高气傲、初生牛犊不怕虎，更倾向于对自己的未来做出乐观、积极的判断，而不愿意接受集体建设用地建设的租赁性住房。

表4 大学生对集体建设用地建设租赁性住房户型、到工作地点距离意愿统计结果

(4)大学生租赁农村建设用地建设租赁性住房的意愿与户型、距离工作地点的距离远近呈负相关。第一，大学生在集体建设用地建设租赁性住房四个户型(三室一厅、二室一厅、一室一厅、单间)中选择越保守，那么，他们越客观理性地了解集体建设用地建设租赁性住房的功能定位，并非就是为了提供更大的、更好的、更便宜的可供租住的房屋，农村建设用地建设租赁性住房租金价格也是受市场机制所决定的。因此，大学生会倾向于选择适合自己的租房户型，而非户型越大越好。但是这并非就意味着大学生都倾向于选择最小户型单间以节约开支，从表4大学生租住集体建设用地建设租赁性住房户型、到工作地点距离的意愿统计表可以看出，大学生选择最多的户型集中在二室一厅，占样本总人数的比例为42.67%，其次是一室一厅，占样本总人数的比例为26.62%，选择单间占比反而是比例最低的，仅7.38%。第二，在一个租房市场供需圈范围内，租住农村集体建设用地建设租赁性住房的大学生，往往不希望租住商品房的同学、朋友看到自己租住房源的类型情况，故而为了具有一定的隐私性、保密性，他们会选择距离工作地点稍微远一些农村集体建设租赁性住房。当然，集体建设用地建设租赁性住房距离工作地点并非越远就越符合大学生的需求，从表4可以看出，大学生对于集体建设用地建设租赁性住房到达工作地点的距离主要集中在5km以内和5～10km这两个区间，占总样本人数的比重分别为55.03%和34.10%。

四、未来研究展望

1.农村集体建设用地建设租赁性住房的规划选址问题

商品房建设是在国有土地之上，开发商拿地建设楼盘之前往往都会针对目标地块的区位优势、开发类型、目标客户、盈利空间等进行严格的调研、分析和论证。然而，集体建设用地建设租赁性住房是建设在农村土地之上，待开发地块一般位于城市边缘地带或者城中村，那么，农村集体建设租赁性住房要想具有生命力和市场活力，必定要选址在城市边缘的工业、教育等产业集中、人群密集所带来的租房需求量大的地区〔33〕，这可以说是决定项目成败的关键所在，然而，集体经济组织在项目开发经验等方面与开发商相比是完全处于劣势的，如果项目选址失败，难免会出现建成后的房屋由于位置偏僻、交通不便利、配套设施不到位等原因所导致租房客户的数量达不到预期这一现实性问题。

2.农村集体建设用地建设租赁性住房的目标群体问题

农村集体建设用地建设租赁性住房的目标群体无疑是在城市无房的中低收入群体，其中，农民工和刚毕业的大学生是这类住房的最重要潜在客户。然而，农民工和大学生在学历、工作类型、收入水平、城镇化潜力与决心、生活习惯等方面存在着显著的差异，故而，他们对住房的内部装修装饰、周边配套基础设施和公共服务设施、租住人员内部构成等要求也会存在着巨大差异。如果只考虑把房子投放市场以提高出租率、减低空置率，而不顾及租住群体的构成与差异化需求，无疑会降低租客的居住满意度、诱发集体建设用地建设租赁性住房小区内部的邻里关系不和睦等一系列问题。

3.农村集体建设用地建设租赁性住房的用地成本问题

农村集体直接利用存量土地建设租赁性住房，虽然没有经过征地环节和招拍挂出让程序产生“溢价”，但是农村集体建设用地本身是有价值的。那么，在集体建设用地使用权流转市场尚未完全建立的情况下，用于租赁性住房项目建设的土地价格到底是多少？应该参照哪一类土地对其进行估价？如果参照目前城乡建设用地增减挂钩产生“地票”指标交易价格会出现偏低的可能，因为成都市“地票”交易价格在30万元～50万元之间，根据外业调研收集到的案例，在成都市金堂县白果镇文武宫社区利用集体建设用地建设租赁住房的项目中，按照集体经济组织提供的建设用地使用权价值46万元/亩来进行计算，集体经济组织以土地入股所占的股份比例仅为5.25%，而集体经济组织和农民所预期的持股比例是12%。如果参照同一区域城市住房土地使用权招拍挂价格，则会造成集体建设用地建设租赁性住房用地成本低这一特色和优势完全消退。

4.农村集体建设用地建设租赁性住房的租金水平问题

目前，多数城市是按成本法来测算公租房租金的，即在保证回收成本和一定利润(通常为3%)的基础上，按照保本微利的原则，结合租住房屋的市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金的定价模式〔34〕。农村集体经济组织建设的租赁性住房的租赁标准不能像城市公租房那样遵循“保本微利”的原则，因为城市公租房的建设主体是政府，要体现政策的福利性和住房的保障性，而农村建设的租赁性住房的建设主体是集体经济组织、企业、村民以及其他合法主体，政策目的是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，而非出于保障性目的。因此，农村集体建设的租赁性住房的租金水平应当适当高于城市公租房。对于城市商品房对外出租的租金水平确定，已经有一套完整的市场化形成体系，根据待出租房屋的地段、楼层、朝向、房型、面积大小、装修和家具家电等情况，结合周边区域相似出租房源的大致市场租金价格区间，房东确定意向租金后委托给中介代理出租，或者房东自己通过和租客面对面讨价还价确定最终的租金价格。由于利用集体建设用地建设的租赁性住房绕开以往的政府征地、招拍挂出让等环节，在用地性质和功能定位等方面，农村集体建设的租赁性住房与城市商品房存在着较大的差异。因此，不能完全照搬商品房租金水平的确定方法。然而，“试点方案”中并没有给出确定租金水平的指导意见，这就需要试点城市探索建立相应的租金形成机制和租金动态调整机制。

5.农村集体建设用地建设租赁性住房的收益分配问题

农村集体建设的租赁性住房通过对外出租获得的收益分配涉及到集体经济组织、村民、投资方等多方利益主体，这些收益如何在错综复杂的主体间进行合理分配是所有项目参与者共同关心的问题，尤其是集体建设用地建设租赁性住房在筹资方式上还涉及到集体独资、村民集资、联营、入股等多样化模式，土地、资本等生产要素收益的体现程度？农民凭借成员权是否就可以参与收益分配？这一系列问题都会浮出水面。同时，在“试点方案”中指出要“兼顾政府、农民集体、企业和个人利益”，那么，政府的利益在集体建设用地建设租赁性住房的出租收益中又该如何体现？是通过所得税，还是通过房产税？在集体建设用地建设租赁性住房出租收益水平不理想、整个产业还处于扶持阶段的状况下，政府征税的额度该怎么确定？征税会对这一产业产生多大的影响？会不会成为压垮整个产业的最后一根稻草，都是亟需考虑的重大现实问题，相反，如果完全忽视政府的利益，将难以调动政府支持这一产业的积极性，进而导致集体建设用地建设租赁性住房这一试点政策推进迟缓甚至中途夭折。