『营改增』对房地产企业税收的影响及筹划对策

牛茜

摘要：房地产企业在近十几年是一门热门企业，是现代化生产的重要组成部分。其中包括房产租赁企业等，都对国民就业和生活条件的改善起到了积极的作用。“营改增”作为新的财政政策，对各行业都影响巨大，对房地产企业也不例外。文章就“营改增”的政策背景对房地产企业税收的影响进行分析并提出对策。

关键词：“营改增”;房地产企业;影响;对策

随着经济全球化的不断加快，国际经济一体化也在深入推进和发展。在纳税体制上，传统的纳税体制明显不适应现在经济的发展状况，为了满足当下企业的可持续发展要求，摆脱制度的制约对经济发展水平的影响改变我国的纳税制度，实现“营改增”的政策转变成为当下税制改革必要的阶段。税制的改革对企业来说既是机遇又是挑战，对房地产企业来说也是如此。为了更好应对“营改增”给房地产企业带来的挑战，企业应该从自身的情况出发，寻找一条适合自己税收筹划方法，促进企业的生存发展。

一、“营改增”的含义

“营改增”是指税务部门将对企业营业税的征收改为增值税。营业税是税务部门针对中国境内发生的应纳税劳务、转让以及售卖不动产或者无形资产而产生营业额所需要征收的税费。在中国境内出现加工、销售以及维修等行为而出现增值额度，对此税务部门征收的流转税就是增值税。政策自2011年实施以来至2015年年底，财政税收收入累计减少6000亿元，因此这项改革是国家为了适应经济体制改革制定的重大举措，是自1994年分税制后的又一项财政体制改革重大举措，对国民经济的平稳运行有重大意义。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

企业的生产成本决定着企业的利润，“营改增”政策的制定和实施会对企业的生产成本产生影响。房地产企业在建筑施工的过程中需要大量的原材料，“营改增”政策实施后，同样物品的价格在定价上不会有多大变化，且增值税的价格已经包含在其中。在企业的实际运营中，为了降低企业的经营成本，在采集原材料时会使用就近原则，对零散的原料不会大量采购。供货商对企业采购的零散原料不会开增值税发票，这样建筑原料采购市场的环境更加错综复杂。企业实际预算的税额增多，超出了企业的预算范围。企业将多缴纳部分增值税，导致实际利润下降。另外，在房地产开发施工过程中，施工人员没有经过正规渠道就进入岗位，他们不是专门劳务公司介绍的，所以房地产企业在工资结算时难以将工人的工资收入进行增值税扣除，开不了增值税发票。房地产公司要是与正规建筑企业合作，增值税就可以扣除，企业负税就会降低，企业生产成本自然会降低。

（二）“营改增”对房地产企业税负的影响

在实行“营改增”之前，房地产企业的营业税税率为5%，实施之后，房地产企业的增值税销项税率则定为11%。以上述税率为标准，下面对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明。假设A公司销售收入为900万，相关成本为300万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他的变动因素。那么：“营改增”之前应交税费=900*5%=45;“营改增”之后应交税费=900/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=46。

从上述的计算可以看出，对于小规模的纳税人来说，“营改增”对他们是有利的，但对于房地产这种高投入的行业，“营改增”并没有达到减负作用，但是，从另一个方面看，房地产企业经常会出现加税的现象，“营改增”之前这种情况加剧了房地产公司的税收负担，“营改增”之后避免了房地产企业重复纳税的现象，这也就在某种程度上减轻了税收负担。

（三）对房地产企业财务管理的影响

“营改增”实施后对我国许多企业来说既是机遇又是挑战，对房地产企业也是如此。从长远来说，它对房地产企业的发展起推动作用，表现为在进行相关财务统计、信息核算时，数据的真实准确性得到了保证;对“营改增”之前存在的对企业重复征税的现象也得到了改善，征税体系的进一步完善对企业来说是一种发展机遇。从这方面看，“营改增”政策给企业带来的机遇大于挑战。

（四）对房地产企业可持续发展的影响

“营改增”在我国征税体制的改革中起着尤为重要的作用，当下是我国经济体制转型的重要时期，“营改增”可以说是经济体制转型的标志，对许多企业长远发展有着决定作用，企业要想可持续深入发展，必须紧跟改革浪潮，激流勇进。对现存的房地产企业问题，包括，税负压力过大，专业人员技术不合格等。在“营改增”政策实施的背景下改革房地产企业收费中的问题，完善收费的管理机制，对促进房地产企业的行业发展有着重要作用。“营改增”的实施不仅能够打开抵扣链条，并可以将链条加以延伸使抵扣的税额增加，更多的企业从中获利，使相关企业协调发展，互相扶持，共同走向可持续发展的道路，由此可知“营改增”对房地产企业的可持续发展是有积极意义的。

三、房地产企业的税收筹划对策

针对“营改增”实施的影响，房地产企业要提前制定好相应的对策，让企业在改革的浪潮中谋求更好的发展。

（一）了解最新政策，加强财税部门联系

目前，“营改增”在我国的实施时间有限，房地产企业要想在对政府的财务汇报中减少各种问题的发生，就要及时主动去了解最新的有关“营改增”的经济动态和相关的法律法规，并且强化与财政税务部门的沟通。“营改增”在我国已经实施了一段时间，在这个过程中，企业重视对员工的税收知识进行日常培训，保证员工在日常经营中的任何收支都要索要发票，通过制度的培训提高市场环境的适应能力。其次，在“营改增”的探索阶段政府也要为企业提供优质的服务，这样有利用企业为社会提供更优质的服务，两者相辅相成，高效合作。

（二）财务部门做好纳税规划，减轻企业税费负担

纳税筹划包括多个方面，如对纳税人自身的筹划、固定资产投入的筹划、施工原材料采购的筹划等。房地产企业要对“营改增”政策有充分的了解，在了解基本政策的基础上积极开展税收政策实施前期的调研工作，时刻关注税收政策新情况，做好提前筹划。从上述“营改增”对房地产企业的影响上看，“营改增”的实施对普通规模的企业是有利的，他们可以利用“营改增”政策的实施提前开展影响分析测算，对企业的税负、盈利方面进行评估，明确政策实施后企业的税负变化，降低企业的税负压力过大造成的风险。筹划的根本目的在于采取最合理有效的方式使企业获得最大的利润空间，每个行业的税率都是经过相关部门周密测算的，税负关乎许多企业的利益，政府的财政收入主要来源也与税收息息相关，因此政府也高度重视税收的前期准备工作，从长远来看税负增加只是短暂现象，整个房地产行业的税负不会发生根本变化，对于短暂的税负增加状况，要想减轻企业的纳税负担，财会人员必须根据企业的运营现状对财务情况从全面跟踪，不断探索纳税筹划新思路。

（三）加强财会制度管理，减轻核算风险

在“营改增”实施的背景下，房地产企业要想顺应时代发展潮流，必须引进先进的管理理念，通过规范内部管理使企业知名度提高。其中加强企业的财会管理工作是关键的一步，由于市场是充满陷阱和变化的，一套完整的财会体系可以帮助企业认清内部财务现状，分析企业管理中的不足之处，从而扫除企业内部不规范的經济行为，避免贪污腐败现象的发生。加大对企业的财会监督力度，必须按照“营改增”提出的新要求对原有的财会制度进行修订后可以有效预防政策实施带来的财会核算风险。因此，房地产企业要结合自身的发展现状做好相应的财会材料、数据报表的统计和上报工作，更好适应政策变化带来的改变。

除了以上三种应对措施之外，还要做好发票管理，遏制舞弊行为的出现;以及做好人员培训，降低运营成本等。这些措施的提出希望对“营改增”政策下的房地产企业税收减负有所帮助，实现企业的效益最大化，促进企业更好适应环境，取得良好发展。

四、结论

税收是财政收入的主要来源，是建设社会的利益所在，对国家的基础事业发展起着调控和促进作用。我国的税收筹划技术还不够完善，房地产企业的税收筹划应该根据“营改增”的相关规定以最快的速度适应税制改革后的环境中，因此，房地产企业要对“营改增”的信息保持关注，并积极培训财务管理人员。确保房地产企业在税收管理方面的工作能够与“营改增”的要求相一致，使公司的经济效益和竞争力都得到提升。

参考文献：

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[2]吴建国.基于“营改增”下的房地产企业新旧项目税收筹划问题研究[J].中国集体经济，2017（27）.

[3]汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息，2017（18）.

（作者单位：交通运输部烟台打捞局）