寿险资金参与养老产业的路径、困境和求解——基于合众人寿保险公司布局养老产业实践的调查

郭 丹 湖北工程学院经济与管理学院

鄢丰明 合众优年养老投资公司

在政策支持下，保险公司扮演了养老服务供给侧改革生力军的角色。本文以保险公司养老投资实践的先行者之一合众人寿保险公司为调查研究对象，总结其在养老产业布局、养老投资和运营上的经验教训，对政府、保险监管部门、保险公司如何多措并举，推动寿险资金参与养老投资的进程，提高行业投资养老产业的积极性和可持续性提出建议。

一、引言

人口老龄化是我国突出的社会问题之一。根据《2017年中国居民消费发展报告》，截至 2017年12月31日，我国60岁及以上老年人口高达2.41亿，占全国总人口17.3%，远高于联合国10%的老龄化统计标准。庞大的老年群体对养老服务提出更高的要求，然而，当前养老服务供给与需求结构之间存在明显缺口。为缓解养老服务供需矛盾，我国政府多次发文鼓励民间资本参与养老服务产业，民政部将“全面放开养老服务市场”列为2018年重点工作任务之一。在此背景下，推进养老产业协调健康发展，成为改善民生、促进社会和谐发展的一项紧迫任务。

在养老产业发展过程中，保险公司扮演了生力军的角色。一方面，保险公司在养老服务供给方面具备充足的优势，保险公司资金实力雄厚、商业养老保险产品齐全、长期资金管理经验丰富、保险精算技术和风险控制能力强；另一方面，参与养老产业可拓宽保险公司的投资领域，延伸保险产业链并创新保险产品。因此，保险公司有意愿且有能力介入并推动我国养老产业的发展。

我国对保险资金介入养老产业给予了充分的政策支持（见表1）。在政策支持下，保险公司积极规划和布局养老产业（见表2）。目前，商业保险公司的养老产业投资实践如火如荼，但对保险公司参与养老产业的相关研究还较缺乏。保险公司提供的养老服务是否匹配老年人的需求？保险公司养老社区运营过程中有哪些好的经验，又存在那些问题？对这些问题进行探究和分析，对促进保险公司和养老产业的发展具有重要的意义。

公开数据显示，截至2017年末，国内共有8家保险公司在18个省区投资了30个养老社区项目，实际投资金额299亿元。在这些保险公司中，泰康人寿和合众人寿率先布局养老产业，其中，泰康人寿是原中国保监会批准的第一家养老社区开发和建设试点单位，而合众人寿则是我国第一家投资兴建并建成养老社区（武汉合众优年社区）的保险公司。就目前而言，较少文献对保险公司的养老产业投资实践进行总结和推广，基于此，笔者选取我国首家尝试养老社区且养老社区运营时间最长的保险公司——合众人寿作为案例研究对象，对合众人寿布局养老产业的策略、运营模式进行调查，总结合众人寿投资养老产业的初步经验和存在的困难，希望对促进我国养老服务供给侧改革提供借鉴和参考。和华北设立养老社区，然后拓展至华东和西南地区，以实现养老产业全国布局的目的。然而，养老社区投入大、投资回报周期长的特点制约了合众人寿的全国布局速度。

▶表2我国保险公司投资养老产业概况

▶表1保险资金介入养老产业的相关政策支持

二、合众人寿对养老产业的布局路径

（一）合众人寿对养老产业的布局策略

合众人寿是一家全国综合性人寿保险公司。2017年上半年，该公司保费收入175.96亿元，排名全国第24名；2017年营业收入为238亿元，比2016年增长了26%，资产规模高达832亿元。目前，该公司除寿险业务外，亦涉足财产保险、资产管理、投资理财等多领域的综合服务，并在国内保险公司中较早介入养老产业。

为布局养老产业，合众人寿全资成立合众优年养老投资公司，由该公司负责养老社区的建设。合众人寿最初计划10年内投资1000亿元在全国范围内建设26个养老社区，拟引用国外养老社区经验，率先在华中、华南

（二）合众人寿对养老产业的投资和运营情况

合众人寿目前在全国五个城市开始投资建设养老社区，总占地近173.3万平方米，已完成建筑面积近35万平方米，总投资30多亿元。其中武汉社区、南宁社区、沈阳社区已建成并正式运营，其他社区正在设计建设中；已经正式运营的三个社区中，武汉社区2013年10月投入运营，沈阳社区2017年6月投入运营，南宁社区2018年1月投入运营。截至2018年第二季度，武汉社区已入住老人600余人，沈阳社区已入住200余人，南宁社区已入住60多户。

已开业的养老机构，由于运营良好，经过3到5年的发展，基本能实现当年盈亏平衡，武汉社区的核心专护区，入住率达到95%以上。但是由于项目前期投入资金较大，而收费相对较低，靠运营收益难以收回建设成本。

▶表3合众人寿养老社区建设和运营情况

（三）合众人寿养老投资的商业模式

合众人寿的养老投资模式为“中高端+专业”。合众人寿将养老机构投资定位于“建设人民群众住得起的养老机构”，因此，相较于泰康人寿、新华保险、中国人寿和恒大人寿，合众人寿收费相对较低，针对的是中高端老年群体。养老社区在装修档次、设备配置、服务保障上结合当地实际，满足当地中等偏上客户养老需求，所以在价格上略高于当地公办养老机构，但是远远低于当地纯高端型养老机构。

另一方面，合众人寿秉持“专业”理念，项目投资和项目运营分开，即由养老投资公司建设养老社区，并享有养老社区的所有权，同时与社会专业公司成立运营管理公司，由运营管理公司负责养老社区的运营管理工作。投资公司和运营公司各司其职，分工合作，确保养老机构持续、健康、稳定运行。此外，合众人寿在满足自身客户养老需求的同时，可以适当向社会开放床位，为政府减轻养老压力，满足人民群众对美好养老生活的需要。

三、寿险资金投资养老产业的初步经验和教训

（一）投资经验

1.养老投资需满足不同老人的个性化需求

一般而言，传统的养老院建筑和房屋格局整齐划一，缺乏人性化的规划和设计，因而入住老人缺乏安全感和舒适感。另一方面，随着我国经济发展水平的提高和社会不断进步，部分老年人的需求由生存不断向高品质的物质和精神需求转变。针对我国养老产业的发展现状和老年人的需求升级，合众人寿提供个性化、多元化的养老服务，满足不同老人的个性化需求，比如不能自理的老人对护理型床位的需求，“生活自理型”老人对社区活动场地的需求、对社区娱乐活动的需求等。此外，合众人寿将互联网融入养老社区的建设和运营中，提供“智慧”养老服务，老人只要按下房间里的按键就可以向服务平台发送求助，也可享受送餐、维修、娱乐等一系列的智慧服务。

2.养老社区需与养老保险产品有效对接

保险产品更多的是保障未来的风险，包括养老所面对的各种风险，而养老社区正是契合这种风险的一种尝试，两者紧密相连。合众人寿设计了购买保险就可以入住养老社区这种灵活的方式，实现了养老社区和养老保险产品的无缝衔接。合众人寿推出“优年实物养老保障计划”保险产品，该产品每年返还一定数量的养老年金、保单分红、持续保险金、长期护理保险金，此外，还将保险的货币收益转换为房屋租金这种实物收益，实现了保险和实物的双重保障，显然，该产品充分考虑了老年人的现金流需求，加大了对老年人的保障力度。对合众人寿而言，这种“买保险就入住养老社区”的养老投资模式也为养老社区带来稳定的现金流，这为其他保险公司养老投资未来发展提供了一种可借鉴模式。

3.养老社区的运营需依靠专业化的运营服务团队

养老社区的健康运营是保险公司养老产业持续发展的关键。合众人寿基于美国CCRC（Continuing Care Retirement Community）和AAC（Active Adult Community）理念推出了复合型养老社区，将养老社区分成核心专护区和“优年小镇”两个区域，核心专护区为全自理、协助自理（含阿尔茨海默症）、专业护理（含康复护理）提供系统养老服务，“优年小镇”则为70岁以下活跃老人提供独立生活区。养老社区聘请美国CCRC管理人员成立专业的运营管理团队，组建高标准的专业医疗护理团队，并配有餐饮、社区服务、物业管理团队，为退休老人提供专业的、持续的照料和人文关怀。

（二）投资教训

1.要处理好轻重资产的配比关系

由于养老社区建设投入大，而回报周期长，一旦在规划初期没有处理好轻重资产的关系，可能会给后期运营带来很大的资金压力。合众人寿保险公司在介入养老投资的初期策略是采用重资产投资模式，思路是在武汉、沈阳、南宁、合肥等二线城市获取大面积土地，建设大体量的养老社区。在这个过程中，合众人寿投入了巨量资金。然而，后续运营中的现金流入与建设期的现金流出规模无法匹配，从而限制了合众人寿在养老产业的布局速度。为解决这一困境，合众人寿采用收购或控股国外优质养老院的轻资产模式，让国外轻资产模式和国内重资产模式互相连通和融合，从而达到联动发展、良性运营的目的。

2.养老社区建设进度要与当地市场相匹配

养老社区建设，要循序渐进，合理规划、有机控制建设规模，其建设规模、进度要与当地市场相匹配。如果不考虑市场的需求，初期进行大规模一次性投资建设，则会面临入住率不足、投资回报率低的现实。我国政府多次出台政策，拟促进在养老投资方面具有优势的保险机构布局和投资养老产业，促进我国养老服务业的发展。在政策利好下，合众人寿对养老产业的发展前景充满希冀，率先在全国选址，走在全国保险公司养老产业投资的前列。以武汉养老社区为例，在大面积建成中高端的养老社区并完善配套设施之后，在相当长的一段时间内，面临着低入住率的现实困难，项目运营前期甚至都无法维持收支平衡，核心专护区床位和“优年小镇”的空置率非常高。武汉社区现已运营5年之久，核心专护区床位入住率逐渐提高，但“优年小镇”的入住率与设计目标差距仍然很大。

3.养老社区运营能力要和不同层级老人需求相适应

由于国内没有现成的养老社区投资模式可供参考，合众人寿在进行养老项目开发时，在使用者（老人）需求“缺席”的状态下进行规划和设计，直接借鉴国外的养老社区模式进行国内养老社区的建设，引用国外的运营经验运营国内建成的养老社区。结果发现，当老人入住时，现有的养老社区设计、建设和运营与真实需求存在一定程度的差距。因此，养老社区设计时，要让需求主体（老人）参与进来，让“使用者导向”来引导养老社区的设计；养老社区建设时，要处理好自理老人、半自理老人、失能失智老人区域的配比，满足不同身体状况老人的入住需求，养老社区运营时，要有弹性，避免当老人身体变化时，社区缺乏服务能力、缺乏持续运营能力。

四、保险资金投资养老产业的困境

（一）政府优惠政策落地难，民间资金投资养老产业仍存在“玻璃门”

目前，国家相关部委及省市区各级政府都加大了对养老产业的支持力度，但在具体政策制定中，对营利性和非营利性机构做出严格区分，对两类机构的扶持力度差别显著，影响了民间资本投资养老产业的热情，其初期养老社区建设资金回收压力倍增，民营养老机构陷入进退两难的境地。

具体而言，根据国务院2013年发布的35号文件《关于加快发展养老服务业的若干意见》，国家对养老机构的养护服务免征营业税，即营利性和非营利性养老机构共同享受该优惠政策，然而，在其他税费上，非营利性机构的优待力度显著高于营利性机构。在现有税收体系下，非营利性养老机构可享受免征自用房房产税、城镇土地使用税、有关行政事业性收费，达到国家规定条件的还可免征企业所得税。但营利性养老机构除了行政事业性收费减半征收外，其他各项税负均按一般企业标准缴费，例如，房产税和土地使用税并没有减免的优惠。按照保险资金投资的相关要求，保险资金投资的养老机构定性为营利性养老机构，因此，保险公司投资的养老机构被覆盖到的优惠政策极为有限。

（二）养老社区产权模式固化，投资盈亏平衡难以实现

现有关于保险公司对养老社区的建设和投资的规定（保监发〔2012〕59号《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》）中，明确指出保险公司只能长期持有、不能出售养老地产项目，该项规定一方面给保险公司带来很大的成本压力，另一方面，养老社区产权的固化也降低了对部分老人的吸引力，使保险公司面临着仅凭运营收入难以回笼巨额养老社区建设资金的困境。

国发〔2013〕35号文件第三条规定，营利性养老机构的建设用地须依法履行有偿用地手续，因此，合众人寿前期投资的养老项目，均以“招拍挂”方式取得建设用地，土地价格与同期房地产开发土地价格持平，建成的养老社区物业全部以养老公司的名义自行持有，不得销售。从目前的实际运营来看，合众人寿的核心专护区床位入住率虽有所提高，但针对活跃型老人设计的“优年小镇”入住率非常低，原因之一就是“优年小镇”的产权全部由养老投资公司自持，在我国“只在自己的房子里养老”的传统观念下，现有养老社区的产权模式难以吸引活跃型老人单独入住养老社区。在这种情形下，多年的养老社区运营收入也难以回收养老社区投资成本。

（三）医养对接不畅，养老运营压力倍增

国发〔2013〕35号文鼓励医疗机构和养老机构共同构建“医养结合”的合作新模式，因此，合众人寿在实践中，将医疗机构和养老社区有效对接，设立养老社区医疗机构、创建健康管理系统对社区老人进行全方位的护理，对“医养结合”模式进行了创新型探索。然而，在养老社区的运营过程中，因与地方相关卫生、社保等部门衔接不畅，导致社区养老服务中心面临较大的压力。

养老社区的医疗是老人最看重的服务，“医养结合”的落实需要地方卫生、社保部门的大力支持，然而，合众人寿已正式运营的养老社区就主要面临着以下难题：一方面，受地方政府名额限制及医疗主管部门的条件限制，目前养老社区的医疗机构申请纳入国家社会保障医疗系统困难重重；另一方面，养老机构虽同样有医护人员，但没有相应的职称评选管理办法和培训学习体系，这大大降低了养老社区医护人员的工作积极性和稳定性，在这样的现实情况下，合众人寿养老社区的医护人员流动性比较大，这不仅不利于社区老人的健康，也给运营中心的正常运转带来麻烦。此外，国务院虽然在35号文中提出建立健全高龄、失能老人的补贴制度，并以运营补贴、购买服务等方式对社会资本开办养老机构进行补贴，然而在执行过程中，该补贴并不能落到实处。

（四）养老资产存量大且流动性不足，限制了险资养老投资的速度

保监发〔2012〕59号文对保险资金投资不动产的比例进行了严格的限制，即保险公司可投资于非自用型不动产、与不动产相关的金融产品和针对基础设施的债权投资计划，但非自用不动产的账面余额，不得超过保险公司上季度末总资产的15%，三项账面余额的总和不能超过该保险公司上季末总资产的20%。该项规定成为了限制保险公司养老投资的一道屏障。

合众人寿保险公司刚进行养老社区投资时，采用重资产投资模式，投入了大量的养老社区开发资金，形成了大规模的存量物业资产。在当前养老社区物业只能全部以养老公司的名义自行持有、不能出售的现实下，只有用老人入住的护理费和少量的保险产品产生的现金流来支持日常运营，前期形成的存量物业资产没有流动的渠道，而建设养老社区形成的负债有待偿还，保险资金的资产负债极度不匹配。大量缺乏流动性的存量物业资产账面余额随时可能触及15%的不动产报备上限，不仅公司财务报表状况恶化，也限制了保险公司进一步布局养老产业的速度和空间。

五、推动我国保险业投资养老产业的政策建议

（一）让政府优惠政策落到实处，切实减轻保险机构养老投资的负担

尽管国家相关部委及省市区各级政府都加大了对养老产业的支持力度，但这些政策在落实上仍存在障碍，建议政府和相关部门从以下方面进行改进和完善，以提高民间资本投资养老产业的积极性。首先，建议修改现行相关养老政策规定，取消营利性养老机构与非营利性养老机构的区分；其次，建议统筹降低养老机构的相关税负。建议营利性和非营利性养老机构所交各种税负如房产税、土地使用税、增值税以及其他相关税种均按中西部上市公司缴税比例的30%缴纳，以减轻养老机构的经营困难；第三，建议对民间资本投资的养老项目建设过程中的基础设施配套费用进行减免。在选择参照物上，希望政府对养老项目建设不要比照房地产开发企业，而建议参照工业项目对城市基础设施配套费、人防易地建设费、建管费等费用予以减免，取消车位配建比、装配式建筑、绿色建筑等隐形障碍，切实减轻投资养老项目建设期间的额外负担。

（二）探索养老社区产权新模式，提高保险机构养老投资的可持续性

现有关于保险公司对养老社区的建设和投资的规定导致了实际操作中的一刀切，大大限制了保险资金的流动回收，建议在保持“养老整体项目不能搞成房地产开发”的前提下，制定支持发展养老服务业的产权政策。具体而言，建议在土地供给阶段，对于新建养老项目，坚持市场化导向、用商业平衡自持物业，在供地时锁定一定的养老持有型物业的面积、其他按住宅养老正常供地、总体地价参考产业用地，并规定持有年限。养老项目捆绑定向挂牌一块市场化的开发用地，用开发收益来平衡和覆盖自持的投资成本，允许部分物业进行销售，以便用销售型物业产生的回报反哺持有型物业的投资。同时建议政府在保证养老用地性质不变的情况下，是否可以研究共有产权，让老人和社区对房屋都有一定的产权，或者赋予老人超过20年或者更长期限的租赁权，让老人更愿意接受养老社区这个新产品。这样一方面可以减轻政府养老压力，另一方面也可以保证社会资本参与养老投资的积极性和可持续性。

（三）加快医养对接，提高养老运营中心效率

目前，合众人寿养老社区已搭建“临床诊断+康复医院+阿尔茨海默症专业护理”医疗服务体系，然而该体系尚面临与当地卫生、社保部门衔接不畅等问题，使养老社区医疗资源供给与日益扩大的养老需求之间存在缺口。为加快医养对接，促进养老产业的健康发展，提出以下建议：一是全社会要充分认识养老产业中医养一体化模式的紧迫性；二是政府要尽快建立“医养对接”的政策体系和管理规范，在养老机构医疗和社会基本医疗对接、医疗配套和医疗技术方面给予实质性支持；三是呼吁相关部门对养老机构的医护人员制定培训和职称认定工作，以便养老机构留住医护专业人才；四是对养老机构的运营补贴落到实处，比如可以从养老社区床位方面给予高龄和失能老人补贴。

（四）鼓励支持养老物业资产证券化，盘活养老社区物业资产

保险公司养老社区物业资产存量大且流动性欠缺的问题，显然已成为限制保险公司发展的瓶颈，而突破的有效措施就是让养老物业资产流动起来。就保险资金投资的养老产业而言，其庞大的市场需求使其未来的现金流可期，因此，可以考虑采用资产证券化手段，通过资产证券化产品（ABS）和房地产抵押贷款证券化（CMBS）产品来实现盘活养老社区物业资产的目的。具体而言，和国内外知名证券公司合作，设立养老社区物业资产证券化专项项目，以项目房地产资产为支持，对这些资产的未来现金流量重新组合并增信，请专业机构对其评级，以此为基础在资本市场上发行证券来筹集资金。该措施不仅能加快保险公司的资金周转，还可以改善保险公司资产负债结构，推动保险公司布局养老产业投资的进程。