房产调控下长租公寓经济收益演化机制分析

秦焕杰

（安徽工业经济职业技术学院 安徽 合肥 230051）

长租公寓作为房地产市场中的新型产品，其供给定位于城市白领阶层，且以公司对需求者的方式来展开业务经营。以万科为代表的“泊寓”项目的推广，也预示着长租公寓项目已经进入房地产市场交易，但目前所反馈的市场信息却不尽如人意。本文以“经济收益”作为分析对象，则需要对经济收益的内涵进行把握。 笔者建议将经济收益纳入经济利润范畴来进行考察，基于“经济利润=会计利润-机会成本”综合分析长租公寓经济收益的演化机制。

1.长租公寓经济收益的影响因素分析

结合房地产市场特征，可以从以下三个方面来对影响因素展开分析：

1.1 需求因素分析

长租公寓的经济收益来自于城市白领阶层，而城市白领阶段消费长租公寓主要出于这样两个原因：（1）在本城市还未置业，而暂时选择长租公寓；（2）在本城市有固定住所，但长租公寓更具有区位优势。 从目前的统计数据可知，由第一个原因而选择长租公寓的消费者占比为86%。 这就意味着，影响长租公寓经济收益的需求因素应从第一个原因中来寻找。 细化在本城市还未置业的白领人群，其中外地人口占比大约为63%左右，本地人口（离开父母独立生活）的占比约为37%左右。从中可以知晓，城市的人口聚集度直接影响长租公寓的需求状况，进而也就对长租公寓的经济收益带来显著影响。

1.2 供给因素分析

从业界所反馈出的信息中可知， 目前诸多房地产企业并不看好长租公寓项目。 2016 年由万科首先试水的“泊寓”项目尽管得到了城市白领的青睐，但距今不过两年的经营期并未呈现出显著的经济收益。 这就意味着，在长租公寓的供给上应秉承谨慎乐观态度。 随着2018 年经济工作会议的召开，中央并未对房地产市场发展做出明确指示，甚至在工作会议中并未提及房地产相关事宜。 这也就表明，在目前转变经济发展方式的局面下，长租公寓项目的供给在未来并不会呈现出涌现状态。

1.3 弹性因素分析

这里主要从需求弹性和供给弹性等两个方面来分析：（1）需求弹性因素分析。 长租公寓的需求弹性突出体现在产品的可替代性上，即城市白领是否以传统住房模式来替代长租公寓租住模式。通过对城市白领群体的调查发现，样本人群中有53%并不充分了解长租公寓项目的比较优势和产品文化内涵。因此，从定性分析的角度出发，长租公寓的需求应富有弹性。 这就表明， 长租公寓的租金调整空间并不大。（2）供给弹性因素分析。 长租公寓的修建平均耗时23 个月左右，这就对企业的资金周转带来较大压力， 且在房地产行业已走出10 年黄金期的历史背景下，供给弹性也应大于1。

2.房产调控影响下的经济收益演化机制分析

在以上影响因素分析的基础上，房地产调控影响下的经济收益演化机制可从以下四个方面来展开分析：

2.1 房地产调控政策导入期时的经济收益分析

房地产调整政策导入期主要以舆论引导为主线，如城市白领已经感受到所在城市房地产市场中的非理性景象，并在对标其它城市已经发布的调整政策，已对所在城市的房地产市场存在调控的预期。 但正是基于这样的预期， 才使得城市白领更加迫切的将资金投入到自住房项目中去，所以此时城市白领对长租公寓的需求量仍以动态平衡为主。以此所引申出的经济收益，也在供求平衡格局下处于相对稳定状态。

2.2 房地产调控政策识别期时的经济收益分析

随着房地产调控政策的落地，城市白领会根据该城市历史上的调控措施做出判断，判断的主要内容便是政策的持续时间。 由于不少城市将商品房购买资格做了严格限制，其中最为关键的便是“缴纳养老保险的期限”。这就意味着，政策落地之后便将该城市中的新进白领排斥在商品房市场之外，那么他们中的部分将流入长租公寓市场。 而具有购房资格的城市白领，则仍在市场中的“羊群效应”下购置自住商品房，所以此时长租公寓的经济收益出现翘尾效应。

2.3 房地产调控政策置信期时的经济收益分析

随着城市白领群体增强了对房地产调控政策长期性、稳定性的置信程度， 此时市场资金向商品房市场流动的数量和速度都在发生变化。而且，相对以前更为严格的房地产调控政策，促使未置业白领的预期也发生着调整。 从目前房地产市场所反馈的信息可知，各地二手房房价格稳中有降，这一表明城市白领群体对商品房价格存在着看跌的预期。此时通过不完全统计，长租公寓需求量同比（与去年12 月比）增长了13%，进而在供求关系影响下提升了长租公寓的租金价格。

2.4 房地产调控政策持续期时的经济收益分析

需要指出的是，城市长租公寓经济收益与城市新增白领人口呈正相关关系。 随着房地产调控政策的持续实施，以及今年中央经济会议未提及房地产市场的有关事宜，使得商品房投资价值呈下滑态势。 而且，我国各大城市普遍于前年和去年实施的房地产调控，所以除传统一线城市和新一线城市外， 其他城市中的白领净增加量呈减少态势。因此，未来长租公寓的经济收益会在城市之间产生分化。

3.长租公寓经济收益演化机制所带来的启示

根据以上所述，这里从长租公寓经济收益演化机制中对长租公寓供给方提出以下五点启示：

3.1 增强长租公寓与传统租房之间的差异性

不难发现，随着各城市房地产调控政策的陆续出台，而且调控力度普遍空前的情形下，长租公寓供给方应抓住这一时机，在与传统租房之间形成业务差异性。 传统租房模式为需求方与房产中介联系，并以房产中介牵线来完成租房业务。这一传统模式不仅会增大城市白领在寻找适合房源上的交易成本，而且也使得自然人之间的经济往来缺乏法律保障。 长租公寓供给方首先需要突出自身的专业性，并以线上线下同步接收城市白领的服务需求。再者，需要在房间布局、租金缴纳方式更具灵活性，从而来满足独身白领的个性化需求。

3.2 优化长租公寓项目布局聚焦新一线城市

目前长租公寓项目布局应聚焦新一线城市，首先传统一线城市白领群体在租房需求上已相对成熟，而且较高的生活成本也使得许多白领会降低居住条件。作为包括成都、重庆在内的新一线城市中，首先这里的高校数量多从而就为长租公寓的需求带来了潜在消费者。 再者，相对便宜的生活成本也促使这些城市的白领有能力消费长租公寓。最为重要的一点便是， 近年来新一线城市普遍采取了学历落户政策，这就使这些城市具有聚集白领的区位和政策优势，进而在需求上会对长租公寓形成稳定的经济效益。

3.3 完善长租公寓的租金价格策略稳定客源

需要指出的是，城市白领租住长租公寓只是缓兵之计，随着他们陆续具备在本城市购房的资格，以及他们陆续走进婚姻的殿堂，都将离开长租公寓。 以成都为例，具备在中心城区购房资格的必备条件之一便是，需要在意愿购房区域缴满2 年的社保，且不能以个人的身份缴纳。 这就意味着，房产调控新政之后2 年内将是长租公寓稳定盈利的时期， 所以长租公寓供给方应在租金价格制订上采取灵活的态度。笔者建议，可以根据租住时间按年度实行折扣定价。其效果为，租住时间越长其所获得的租金优惠幅度就越大。

3.4 建立多元化产品宣传攻势提升品牌价值

由于长租公寓还未在我国普及，而且城市白领对长租公寓也感到陌生，且不知其与传统租房模式有何不同。为此，提供长租公寓的企业需要建立多元化的产品宣传攻势，其宣传攻势的选择应与城市白领获取资讯的偏好相对接。 目前城市白领大都利用智能手机获取外部资讯，并习惯于在电商平台上购物。因此，长租公寓企业可以考虑在门户网站（如58 同城）和即时聊天工具中发布产品信息。

随着“互联网+”行动计划的发展，长租公寓呈现出指数型增长态势。 由于长租公寓是一项投资回报期相对较长的微利行业，如何制定出一个最佳的盈利模式已经成为长租公寓发展的关键性问题。未来还应通过对国内现有长租公寓盈利模式的对比分析，在差别中找出中国长租公寓现有的盈利模式特点以及成功经验，以帮助支持当下的长租公寓能够实现快速盈利。

4.小结

本文认为，长租公寓经济收益的演化机制可分别从：房地产调控政策导入期、房地产调控政策识别期、房地产调控政策置信期、房地产调控政策持续期等四个方面做出分析。 结合演化机制分析成果，本文对长租公寓供给方提出了这样四个方面的启示： 增强长租公寓与传统租房之间的差异性、优化长租公寓项目布局聚焦新一线城市、完善长租公寓的租金价格策略稳定客源、建立多元化产品宣传攻势提升品牌价值。