“90”后青年租购房选择及影响因素研究*——基于合肥市在校生及毕业生问卷调查

夏 莲，祝 亮

(安徽建筑大学 公共管理学院，安徽 合肥 230601)

联合国在《世界人权宣言》中明确规定，每个人都有获得适当住房的权利。根据中国社科院最近的报告，中国房屋自有率已经达到了93.5%，位居世界第一。然而中国当前居民经济承受能力与当前飞涨的商品房市场价格似乎并不相适应，按照国际通行说法，一般认为房价与收入比在3～6倍之间为相对合理区间，如考虑贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但我国目前绝大部分大中城市房价与收入比都超过6倍，其中深圳、上海的比例超过了20倍甚至更高。可见，当前房价居高不下，与居民收入并不相匹配，一方面居民购房压力巨大，另一方面仍然更倾向于购买自住房。

相较于买房，租房可以较灵活地选择适合自己的住房；租房省下的钱一方面可以提高生活质量，另一方面可以进行其他形式的投资，有较好的流动性；且不必承担未来可能出现的房屋维修费用和相关税收[1-2]。对于积蓄不多、工作流动性较大、收入不稳定的人群来说租房似乎是更加合理的选择。但租房同样也存在很多劣势，难以在短时间内寻找到满意的可租居所；且面临租金不断上涨的风险以及未来房价上涨更加无力买房[3]。此外，我国租房市场滞后于商品房市场的发展，房地产租赁缺乏市场监管，法律法规体系不健全，房屋出租人和承租人的权利和义务区分不清，由于缺乏规范的租房合同而导致各种纠纷层出不穷[4]。承租人在租赁市场处于相对弱势地位，租房行为受制于人，面临随时被驱赶、租金随意上涨等情况。更为重要的是，在中国许多市民化权利与房产挂钩，租房无法落户，在子女上学、养老、就业等方面都难以享有平等的公共服务资源[5-6]。

可以看出，房屋的租赁市场同样是房地产的重要组成部分。在当前居高的房价下，选择租房不失为解决住房问题的另一种方案，但由于我国租房市场发展相对滞后，居民选择租房时存在较多顾虑。与此相对应的，我国正着力构建“租售并举”房地产供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。一方面保证买房与租房居民享有同等权益，另一方面鼓励相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。在此背景下，对于居民租购房选择及影响因素的分析，不仅有助于缓解高房价下居民购房压力，更可完善规范住房租赁市场，为政府制定合理可行的住房政策，为宏观调控提供决策依据，对于中国住房问题的解决具有较强的现实意义。

一、租购房选择影响因素研究相关文献综述

随着社会经济和住房市场体制的逐渐完善，居民住购房问题及影响因素一直受到国内外众多学者的高度关注。Li利用Logit模型研究波士顿地区居民的住房租购选择，发现家庭规模越大、户主年龄越大、收入越高的家庭，买房的可能性越大[7]。Clapham通过对宏观政策(税收、补贴)影响租购选择的研究，同时结合微观层面对澳大利亚和美国的差异分析，从一个新的角度解释了住房消费行为中的租购选择[8]。Huang和Clark通过构建Logit模型对我国的居民住房消费租购选择进行分析，研究表明经济水平会对家庭的住房租购选择有明显影响，并伴随着家庭收入和家庭年龄的增加，以及建造房屋成本的下降，家庭购买住房的可能性会变大，已婚且劳动力人口多的家庭的租房可能性大[9]。姜凯等的研究发现住房租买选择所需考虑的一个重要的经济因素是预期拥有房屋所带来的资本利得，即当消费者认为买房能够使资本利得增加，就会偏好买房，如果资本利得减少，则不会选择买房[10]。潘虹等研究在家庭特征对居民租买选择的影响，研究表明家庭规模、性别、婚姻、收入对住房租买选择产生显著影响，认为单身男性比单身女性买房可能性高，结婚人士比未婚人士买房可能性高，收入高的比收入低的可能性高，家庭规模越大，买房可能性越小[11]。吴津构建住房消费选择模型，认为房价租金比、家庭规模、婚姻状况、家庭资产、拥有自有住房的愿望、对租赁市场的不信任对于住房消费选择影响显著[12]。虞晓芬针对杭州市房地产市场中居民住宅的租购选择及其弹性进行了研究。她在前人研究的基础上增加了心理因素，结果显示心理因素对于居民住房租购选择有显著的影响[13]。李光平等认为住房市场特殊的时空性在多方位、深层次地影响人们的住房选择行为,传统的婚姻状况、教育程度、职业类型等因素对住房选择影响显著作用在变弱[14]。

综上所述，国内外学者通过对租购成本、家庭特征、支付能力、资本利得、个人偏好、宏观政策等方面对不同群体住房租购选择给予更加合理的论证。但这些影响因素的选择往往侧重于一个方面，且没有针对特定的群体。由于我国购房的特殊观念，特别是当前年轻人面临高房价背景下的住房选择问题，本文在已有研究的基础上，将对住房选择的影响因素归类为资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源、市场环境这五个方面，分析对“90后”青年这个特定群体的住房选择问题，试图为解决当下年轻人住房问题提供相应的政策建议。

二、数据收集与研究方法

住房问题的核心是城市青年的住房问题。大多数青年人无力购房，产权拥有率较低。特别是“90后”作为新新人类的代名词，被认为是有个性有想法，坚持自我的一代。如今也已步入刚需住房购买的主力军，面临租购房的选择问题。2014年网络红人王佳佳关于《“90后”根本不买房》的演讲引发了社会各界的讨论：有人认为“‘90后’不买房是因为‘60后’的父母已经预备好房子了”，有人认为“‘90后’们不是不想买房，而是买不起”，还是还认为“‘90后’不买房是没有买的能力，也没到买的时候”根据中国社会科学院《社会蓝皮书：2015年中国社会形势分析与预测》中的调查显示，“更看重个人价值的‘90后’青年，很可能成为‘不买房一代’。他们当中只有三分之一接受‘为了买房，愿意降低生活量’；另有超55%的‘90后’毕业生，选择‘如果要背上沉重的房贷，宁愿不买房’”。

因此，本研究选取“90后”青年为研究对象，该群体作为新一代的住房消费主体，对住房问题有自我选择认知。目前一部分“90后”青年已进入社会，另一部分还在学校读书。因此，将该群体分为在校生及毕业生，试图更加详细地调查分析“90后”青年租购房选择以及影响因素，最终提出规范住房市场，解决住房问题相应的政策建议。

合肥市作为安徽省会及长三角都市圈城市，房价在全国属于飞速上涨的状态，以2015年为定基标准，2017年12月新建商品住宅价格指数比上涨了48.4%，通过2007—2017年合肥市的房屋租售比[注]国际上认为租售比为1∶200～1∶300的房产视为运行状况良好；高于1∶200表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高；而低于1∶300意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，此时房价虚高，租房明显是更好的选择。变化，可看出以合肥市房产泡沫化现象的严重程度。在此背景下，住房选择问题更是本区域青年面临的巨大压力问题。

图1 2007—2017年合肥市房屋租售比

本调查将问卷分为三个部分：第一部分是个人特征调查，由于将“90后”青年分为在校生以及毕业生两个群体，他们在个人特征中存在对住房选择不同的影响因素，因此个人特征分为两个部分设计问卷，具体问题见表1。

表1 “90后”青年在校生与毕业生个人特征

第二部分调查了租购房选择，由于在校生存在对租购房的意愿，而毕业生一部分已经存在购房的行为，另一部分租房的毕业生也存在购房意愿。因此针对他们行为及意愿分别设计问卷，具体问题见表2。

表2 在校生与毕业生租购房选择

第三部分调查关于租购房选择影响因素，具体影响因素包括资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源、市场环境等六大类。设计问题均采用Likert量表，被调查者通过“1=非常不赞同，2=不太赞同，3=不确定，4=比较赞同，5=非常赞同”做出选择。具体问题如表3所示。

本研究调查对象为合肥市“90后”在校生以及毕业生。为了保证调查的科学性、问卷回收的随机性及广泛性，采取网上问卷的调查方法，于2017年将在校生及毕业生两份问卷录入问卷星进行随机调查。共收集到问卷929份。其中在校生问卷488份，有效问卷439份，有效率为89.96%；毕业生问卷441份，有效问卷401份，有效率为90.93%。

住房租购选择行为包括租赁和购买两种方式，属于二元分类变量，因此需要借助Logit模型，其n个自变量的二元Logit回归模型变形为：

(1)

作为租购房选择的Logit回归模型，其中p为自有住房的概率，1-p为租赁住房的概率，β0为常数项，βi为模型估计系数(i= 1，2，…，n为进入模型的变量数)，xj为进入模型的自变量，包括资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源和市场环境等，以及个人特征控制变量，ε是随机误差项。通过最大似然估计法，则可得到估计系数。

三、“90后”青年租购房选择分析

(一)在校生租购房选择意愿

在439份在校生有效样本中，男性有233人，女性有206人，分别占总样本的53.1%和46.9%，男女比例较为均衡。调研院校中普通本科院校和211大学学生居多，分别占到总样本的46.7%和29.6%，专科和985高校学生占12.8%和10.9%。四个年级人数占比分别为18.7%、32.6%、36.2%及12.5%。在校生租购房意愿见表4。

表4 在校生租购房意愿分析

从表4可以看出，在校生毕业后计划买房的人数共有181人，占41.2%。其中计划3～5年内买房的人数最多，占计划买房人数的43.1%，其他选择毕业后直接买房、计划毕业后1～3年买房以及5年以上买房的人数分别占计划买房总人数的16.6%、30.9%及9.4%。买房首付款方面，选择父母资助加自己积累的人数占计划买房人数的66.3%，而计划自己积累的人数仅占21.0%。月还款额方面，54.1%的在校生表示能承受月还款额占月收入比例30%以下，只有5.0%的人数表示能承受的月还款额占月收入的50%以上。

此外，在校生毕业后计划租房的人数有203人，占总样本的46.2%。研究样本中家庭有房产，不需要租购房的在校生有55人，占总样本12.5%。

(二)毕业生租购房选择行为及意愿

在401份毕业生有效样本中，男性有202人，女性有199人，分别占总样本的50.37%和49.6%。男女比例较为均衡。调研中本科学历人数最多，占总样本的55.1%。婚姻方面，已婚和未婚人数分别占总样本的28.2%、71.8%。子女方面，育有子女占总样本的20.9%,没有子女占总样本的79.1%。工作年限范围人数占比分别为26.4%、34.7%、26.2%、12.7%。月收入方面，收入在3 000～4 000人数最多，占总样本的35.7%，收入低于2 000人数最少，只占总样本的8.0%。毕业生租购房选择如表5所示。

表5 毕业生租购房选择分析

毕业生中已购房人数有140人，其中毕业后直接买房人数占比为27.9%，毕业后1～3年、3～5年以及5年以上买房分别占比为32.1%、32.3%及5.7%。买房首付款方面，毕业生主要选择父母资助加自己积累，占自有住房人数的56.4%，而自己积累的人数仅占自有住房人数的16.4%。月还款额方面，50.7%的毕业生接受月还款额占月收入的30%以下，39.3%接受月还款额占月收入的30%～50%，10.0%接受月还款额占月收入50%以上。

未购房的261个毕业生中，计划买房的人数有94人，其中表示未来3—5年内买房人数最多，占58.5%，23.4%的毕业生表示会在未来5年以后买房，还有18.0%的毕业生表示会在未来3年内买房。买房首付款方面，53.2%未购房毕业生需要父母资助和自己积累，计划自己积累的占34.0%，在计划买房的毕业生中，大部分表示自己承受月还款额占月收入的30%～50%，占计划买房人数的62.8%。

此外，打算一直租房不买房的毕业生人数有136人。而家庭有房产不需要租购房的毕业生有31人。

从“90后”青年对租购房的选择可以看出：第一，家庭有房产，不需要考虑租购房的青年占的比例并不高；在校生选择购房和租房意愿的比例十分接近；仅有三分之一的毕业生已购房，未购房的毕业生中超过一半计划一直租房。说明住房问题依然是“90后”青年需要解决的重要问题，已有较多青年愿意选择租房来解决住房问题。第二，无论是已购房，还是计划购房，直接购房的比例并不高；超一半的“90后”青年表示首付款要父母资助以及自己积累；而大多数青年承受月还款额比例要低于月收入的一半。说明购房对于“90后”青年来说依然存在较大的经济压力。

四、“90后”青年租购房选择影响因素分析

从两个方面量化在校生租购房意愿的影响因素。第一方面是个人特征因素，包括性别、学校、年级在内的控制因素。第二方面是资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源、市场环境等影响因素，相关问题描述及定义见表1和表3。

建立在校生二元Logit回归模型1，因变量为在校生租购房意愿，分为“1=计划买房”和“2=计划租房”。模型除去家庭有房产，不需要租购房共55人，录入其余有效问卷384份。

从两个方面量化毕业生租购房行为和意愿影响因素。第一方面是个人特征因素，包括性别、学历、婚姻状况、子女状况、工作年限、月收入范围在内的控制因素。第二方面是以资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源、市场环境的等影响因素，相关问题描述及定义见表1和表3。

由于毕业生中存在已购房行为和未购房意愿，建立未购房毕业生租购房意愿影响因素二元Logit回归模型2以及毕业生租购房行为影响因素Logit回归模型3。其中模型2定义未购房毕业生租购房意愿，分为1=计划买房，2=计划租房，除去家庭有房产，不需要购房31人，录入未购房毕业生租购房意愿数据230份；模型3定义毕业生购房行为，分为1=已购房，2=未购房，录入有效数据401份。

利用 SPSS统计软件对在校生及毕业生数据选用 Logit 模型对其租购房意愿及行为的影响因素进行计量回归，具体结果见表6。从三个模型拟合度可以看出，模型卡方检验统计上显著，Log likelihood 值分别为384.61、185.77以及433.45，因此可以认为方程总体显著，Pseudo R2分别为0.42，0.56以及0.26，这对于调查数据来说是正常合理的。

表6 “90”后青年租购房选择影响因素估计结果

注：***表示1%水平上显著，**表示5%水平上显著，*表示10%水平上显著。

(一)在校生租购房意愿影响因素分析

资本利得。越赞同“相对于买房可以享有房地产升值带来的效益，我认为租房子能储蓄流动性资金，可进行其他形式的投资获取相应效益”观点的在校生，越倾向于租房。说明在校生较为看重资金的流动性，而选择租房。

住房消费观念。越赞同“相对于房子可以拥有稳定的所有权，拥有更强的归属感和稳定感，我认为租房子可以更灵活的选择和调换合适的住房”观点的在校生，越倾向于租房。说明“90后”在校生对于住房选择，已经不是一味追求稳定，而是更多地考虑到灵活性及舒适性。此外，越赞同“结婚一定需要购买属于自己的房子”观点的在校生，越倾向于买房。且该观点影响程度较之其他因素影响最大，说明目前结婚依然是买房的一个重要因素。

主观规范。越赞同“自有住房是身份地位的象征会促使我偏好买房”观点的在校生，越倾向于买房。说明对于购房者来说，自身地位的提高是在校生存在买房意愿的一个重要因素。

社会资源。越赞同“如果租房可以带来买房一样的社会资源(例如教育、医疗资源)，那我可能会选择不买房”的在校生，越倾向于租房。当前“租购同权”的政策背景下，如果租房和买房所带来的社会资源一致，这可能成为影响未来“90后”青年选择租房的一个重要因素。

市场环境。越赞同“如果政府或者单位可以提供长期稳定的但没有产权公租房，那我可能选择不买房”的在校生，越倾向于租房。但是越赞同“如果有房地产开发商提供完善的商业化租赁房，那我可能会选择不买房”的在校生，则更倾向于买房，这和预想的假设正好相反，说明相对于房地产开发商，在校生可能更信任政府或者单位，原意选择他们提供的公租房。

(二)未购房毕业生租购房意愿影响因素分析

资本利得。与在校生不同的是，越赞同“相对于租金可能的上涨，房价的上涨趋势使我认为还是租房子划算”观点的未购房毕业生，也越倾向于租房。一方面说明相对于看重资金流动性的在校生，毕业生更加关注房价，另一方面高涨的房价可能是对“90后”毕业青年选择租房的一个重要因素，可能验证了“‘90后’不是不买房而是买不起”的观点。

住房消费观念。与注重灵活性及舒适性的在校生不同，在住房观念中越赞同“我认为有房才有家”以及“结婚一定需要购买属于自己的房子”观点的毕业生，越倾向买房。说明相对于追求灵活性住房较理想化的在校生，毕业生面临现实的家庭问题更倾向于住房的稳定性。而“结婚就要有房”的消费观点普遍影响着“90后”在校生及毕业生。

市场环境：越赞同“如果有房地产开发商提供完善的商业化租赁房，那我可能会选择不买房”观点的毕业生，越倾向租房，相对于在校生，毕业生更加信赖房地产开发商提供的租赁房。

(三)已购房毕业生购房选择影响因素分析

从模型3毕业生购房行为选择模型中可以看出，已购房的毕业生个人特征更加影响到其购房行为。市场环境中越赞同“如果有房地产开发商提供完善的商业化租赁房，那我可能会选择不买房”观点的毕业生，越会选择租房。

五、研究结论与建议

本文将租购房影响因素归纳为个人特征、资本利得、住房消费观念、主观规范、社会资源、市场环境六个方面。研究分析得出：第一，在校生更加看重租房带来的流动资金，而毕业生则更加关注房价上涨问题。房价上涨是影响“90后”毕业青年选择租房的一个重要因素，可能验证了“90后们不是不想买房，而是买不起”的观点。第二，住房消费观念中，在校生更看重租房的灵活性，而毕业生更看重“有房才有家”的稳定性。而“结婚就要有房”的观念依然显著影响着“90后”青年的购房选择。第三，“租购同权”政策带来的租房及购房社会资源的一致性会影响“90后”青年租房选择。第四，如果政府可以提供长期稳定的公租房，或者由房地产商提供商业化租赁房，“90后”青年可能会选择租房。

为了能够更好地促进房地产市场的发展，引导合肥市“90”后青年选择正确的住房消费方式，本文提出以下建议：第一，“90后”青年应改变传统住房消费观念，根据自身情况做出合理的租购选择，以解决其面临的住房问题。第二，房地产市场中房地产商应该创新改革，提供更多的商业化租赁房，建立完善的租购机制，使“90”后青年能够选择租赁商业化住房，解决其住房问题。第三，政府应该积极制定科学的住房政策，一方面准确地了解住房资源配置现状，出台合理的住房政策，稳定房地产价格，更加有效地调控住房市场。另一方面增加长期稳定的可租房源，积极推行“租售同权”政策，完善相关法律机制，保证“90”后青年的住房基本需求和权利。