居住小区规划设计后评估探究——以呼和浩特市中海锦绣城为例

文/内蒙古工业大学建筑学院 吴晓君 范桂芳 田 娣

1 使用后评估的概念与重要性

1）概念 使用后评估的概念兴起于西方，早期使用后评估是以环境分析为主要方法，目前使用后评估的研究对象已由20世纪60年代的校园建筑、20世纪70年代的医院、住宅、政府公共项目扩大到包括绿色生态建筑在内的人居环境评估。使用后评估是建筑策划的重要评价手段[1]。在我国，POE研究从20世纪80年代初开始，从最初的建筑设计扩展到城市规划、景观设计和室内设计等领域，以城市公共空间的满意度评价研究为主。

2）重要性 使用后评估是设计人员对建筑本身及建筑使用者的关注，通过建筑理论到建筑实践再到建筑评价是一个全面的过程，缺一不可。使用后评估是后现代主义以来，建筑师将视野逐渐从建筑本身转到使用者的重要体现，也是以人为本思想的反映。进入21世纪以来，城镇化进程加快，巨大的建设量造成一系列资源浪费，快速设计也导致设计质量参差不齐。使用后评估不仅是对使用者的关注，也是设计人员对自身的反思，在当下显得尤为紧迫和必要[2]。

2 实例分析

2.1 项目概况

中海锦绣城小区项目位于呼和浩特市赛罕区南二环与丰州路交汇处东南角，建设用地面积为8.706hm2，总建筑面积243508.62m2，容积率2.34。地面以上分布16栋高度小于100m的高层住宅，裙楼为商业；地下共2层，为停车库及设备机房等，总户数为1838户。该项目于2009年1月开工建设，2010年9月完成并入住，并获得2011年度中国土木工程詹天佑将优秀住宅金奖。

2.2 值得借鉴和推广的经验

2.2.1 概念设计深化

1）注重区域总体环境塑造，用地布局紧凑，结构清晰，适当的建筑密度和均好性打造具有现代居住氛围且适于现代人居住的时尚宜居社区。

2）充分考虑建筑与自然、环境与气候的有机结合，营造“引导生活、创造生活和组织生活”的人居新格局。

3）小区功能完善，有利于社区管理和居民生活，人性化的空间尺度创造和谐的社区文化，保证每个套型功能分区完备，通透怡然。

4）在不降低居住品质的前提下，节约投资、注重节能、环保及新技术的应用。

2.2.2 规划设计整合

1）居住区设计不能仅限于自身的完善，更应提高到城市的角度分析。居住区是城市空间的组成部分，与城市的整体脉络互相影响。因此，恰当处理与周边的关系是规划的重要任务。

2）用地北侧布置18～28层高层住宅以体现该居住区在二环路上鲜明的城市形象，保持有特色城市界面的连续性、完整性，特别是在用地西北角3栋高层板楼有韵律的斜向布置，使小区的标志性更加突出。沿二环路的建筑高与低、横与竖形成对比，使建筑群更加生动。沿街配套商业、城市家具设计风格协调且符合地区风貌特色。

3）沿用地西侧的丰洲路是城市次要市政路，在此沿街布置2层商业，可与对面商业形成整个区域的商业街。沿用地西侧布置高层和小高层住宅以形成高低有序的沿街景观。

4）建设用地与城市高压走廊隔绿化带与市政路相望，设计中在用地东部布置4排板式小高层以形成3个较大的开敞式庭院，从而把绿化带景观引入小区内部，使其庭院更开阔，建筑和园林有机结合，使每户都融入园林景观中。

5）在用地中心布置2排5栋10～16层高档板式花园洋房。这里是整个小区最安静、景观最好的位置，住宅与自然融为一体，宁静温馨，具有更高的居住品质。

2.2.3 单体设计特色

1）套型以“以人为本，注重生活细节，提高套型舒适度、创造生活、引导生活”为设计原则。

2）结合地域特点和居住习惯，采用南北通透的单元板式住宅，布局合理，动静分区，功能完备。

3）每单元均设有公共门厅，方便管理也提升住宅品质；北向单元门东向入楼，避开呼和浩特市主导风向——西北风，利于节能。

4）结合当地气候特点，采用封闭阳台，起居室南向设落地窗，视野开阔，通透明亮。

5）绝大部分做到明餐厅、明卫，创造舒适居住环境。

6）紧凑小套型和部分三居，进深小，面宽舒适。

7）精心推敲空间尺度，营造舒适宜人的居住空间。

2.2.4 环境设计优势

1）在3栋高层点式住宅的南侧形成一个开敞空间，为景观设计创造条件，并成为居民交往休闲场所。这一空间和入口外部空间相互连通又有明显区别。外部时尚、文化、繁华，而内部是宁静、开阔、高雅，使进入小区的居民有一种归属感、亲切感和自豪感。

2）从北向南有3条宽40～50m的连续景观带，是联系各庭院内部空间的景观通廊，使大小不同的庭院空间形成序列，从而增加空间的层次感，使空间更丰富有趣。将东部开敞庭院和绿化带有机融为一体，增加庭院景观的开阔感。

3）小区南部的规划路设计成供居民休闲的林荫大道，由于是用地内部路，车流量较少，成为受居民欢迎的休闲散步场所，营造温馨浪漫的生活氛围。

4）发挥场地现状特点，使每块场地拥有自己的特色。运用简洁实用的设计造景手法，营造自然式的宅间绿地景观效果，强化每块区域南北向断面中景观要素组合搭配的层次关系，突出楼体、庭院、水系、绿地及道路之间的整体和谐感。在植被设计上沿用疏林草地的设计手法，创造出简洁干净的景观效果。驳岸处理运用多种造景手法，创造出丰富多变的滨水景观带。在人工休闲景点的设计中运用自然式的设计手法，强调置石、植物与构筑物之间搭配的协调性，与小区的景观设计总体风格相一致。其中中心绿地为大树园，以“大树”为主题，建立区别于其他地块的特色景区。该区造景手法主要以移栽大型乔木和花灌木为主，建立生态宜人的环境空间。

5）私家庭院在设计手法上采用以植被围合的自然式庭院手法，创造生态宜人的私人空间。在空间布置上强调实用与美观相结合，植被紧靠楼体以遮挡建筑基础层，尽量扩大供人使用的场地面积，创造层次分明的景观空间。在植被配置上强调植物搭配的层次感，突出点景、植物造景与大面积基础植被造景的搭配，在简洁干净的大环境中又不失细节。紧密结合驳岸与水面打造休闲空间，强化亲水性，并充分利用这条天然的界线，将更多的景观要素引入私人庭院。

2.2.5 设计周期及设计变更的控制

按照前期的策划，设计在合理的设计周期内完成。为进一步满足市场变化要求，中期对套型进行多次精细化修改，在原有设计基础上进行设计优化，对小区内的景观等进行二次设计。

2.2.6 设计各阶段与相关部门协调配合

1）在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分沟通，在严格理解项目市场定位及投资分析基础上，对地块潜在价值进行挖掘，对规划及套型进行研究。

2）在施工图设计阶段，基于营销策划方案对套型设计进行优化，同时在技术措施、成本控制等方面进行把控；针对基础形式、结构形式、装修标准、技术措施等进行专题研讨，设计、营销、合约、前期配合，及时有效地确定设计方案。

3）居民入住后作为售后和物业的技术支持，协助解决业主纠纷，并对业主的行为给予正确引导。

2.2.7 细节控制

1）建筑墙体除短肢剪力墙外的填充墙均采用当地盛产的陶粒混凝土砌块，既节约成本又能发挥很好的保温隔热作用。

2）小区人行道路采用了渗水路面，在改善行走舒适性的同时，提高了土壤的透气、透水性，有利于地面的水平衡，并在 一定程度上减轻了市政排水设施的负担。

3）机电安装综合管线布置遵循的原则：小管让大管、有压管让无压管、无保温管让保温管；电气管线布置在上方、风管布置在下方；电气、水管分井布置；强电、弱电分槽、分井布置。为保证地下室车库较高的建筑空间，在进行管道综合布置时尽量提高管道安装标高，同时必须考虑管道设备维修空间，提高建筑的观感。

2.2.8 限额设计

本项目开发对成本控制采取十分慎重的方式：设计前期参考其他同类项目进行成本估算，经多方讨论分析，对结构、水电、外饰材料、门窗、安防、空调、燃气炉等设备的档次和价格进行估算,作为设计的初步依据。

在设计中期根据当时套型方案现场建造3个样板间，既为成本控制提供了第一手数据，又可直观地感受空间效果，进一步优化套型布局，增加产品竞争力；在施工图设计时再次对结构选型、设备选型等进行讨论，力图更加精确地控制成本。

2.2.9 设计成本控制

1）在样板区建成后，在保证整体效果不发生大的变化的前提下，对外饰面材料进行进一步的精简和替换，如为更好地节约能源，取消除沿街以外楼栋的顶部玻璃幕墙造型，改为混凝土结构、调整保温板材料和做法、简化并美化室内外栏杆做法等；门窗的设计上也进行优化调整，在满足立面效果和设计规范的前提下对窗扇大小、开启扇大小进行细致调整，在满足功能及美观前提下降低整体造价。

2）在保证景观效果的前提下降低施工复杂程度和人工成本，设计中减少大乔木的栽植数量，以其他性价比高的树种替换，减少园区内的硬景面积以植被代替，优化硬景的细部节点及做法，节约成本。将“以最低的成本打造最好的景观”作为指导设计的原则，通过精心设计使普通材料达到最佳的组合效果并由设计细节提升品质，包括地面铺装、花池（台）、矮墙、景观小品、软景与细节等方面，通过自然材料与现代材质的搭配，体现时尚、现代、自然、生动的景观主题。

3）降低室内装饰艺术造型的复杂程度，通过减少复杂的地面拼花降低石材使用量，墙面用仿大理石瓷砖代替石材，效果更好且节约成本。

2.3 有待改进的方面

2.3.1 商业设计

前期方案及施工图设计中，未考虑商业做餐饮，未进行排烟道及隔油池等相关设计，在后期又进行了此部分的补充设计。由于前期定位问题，带来后期设计施工费用的增加。在以后的设计中应尽量避免此类问题的发生。

2.3.2 大堂精装修

首层精装修采用墙面贴砖的做法，早期交工的部分单元使用普通水泥砂浆作为黏结层，导致大面积脱落。为避免墙砖在垂直面上铺贴脱落风险，后期可使用聚合物水泥砂浆和部分干挂等施工工艺，避免类似现象的发生。

3 结语

使用后评价有多学科交叉的理论背景，是建筑学、环境心理学、环境行为学、社会学、自然科学等学科的综合课题。使用后评估是一个漫长的持续推进的过程，也是一个系统思考建成环境的过程。项目落成后，随着环境和人们需求的改变，其评价的基础也在改变。通过设计总负责人的角度观察和总结设计中遇到的问题，结合使用者的需求，对设计中的误区和盲区提出相应的优化和改进策略。