不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分

许泽杨

(广东君言律师事务所,广东 深圳 518000)

一、不动产登记簿公信力与不动产善意取得制度概述

不动产登记是一种不动产物权的法定公示方式,这种方式下可以有效帮助权利状态实现可视化,让不动产所有权归属能够明确展示到人们的眼前。当前在不动产登记薄的应用过程当中,能够依托于我国的《物权法》以及《房屋登记办法》来有效发挥出自身的作用。[1]我国《物权法》对于不动产登记薄的规定主要体现在:首先是第九条中,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记;其次在十四条中规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;在十七条当中,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。[2]不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。[3]在《房屋登记办法》中则规定了不动产登记簿的具体内容以及发放、登记具体事宜。善意取得伴随着经济体制改革及社会主义市场经济的发展不断地完善,并且在商品交易更加广泛的当代社会中,能够有效维护第三人的合法权益,这项制度的运用也是我国《物权法》不断完善发展的重要体现。{4]

二、不动产善意取得制度构成要件与法律效果

(一)不动产善意取得适用前提

现阶段,不动产善意取得使用的前提规范,首先是能够有效帮助不动产物权进行变动方式的规定,这样一来能够有效保证不动产登记薄具有权利正确性推定效力。在当前立法中,关于不动产登记薄上的不动产物权归属以及详细的内容规范,都能成为后续不动产善意取得的重要使用前提。并且,还能够帮助登记薄记载以及善意保护之间建立起一个较为紧密的联系。[5]在不动产登记的具体制度影响下,登记簿当中针对物权归属的内容如果记录存在错误,无权处分就会通过不动产登记的具体程序来进行登记,如果在物权归属以及内容记载方面没有错误,无权处分就不能通过不动产登记程序来实现。

(二)不动产善意取得适用条件

不动产善意取得适用条件首先是在受让时,不知道或者不应当知道转让人无处分权,其次还体现在以合理价格进行有偿转让,以及转让的财产依照法律规定应当登记的已经进行了合理登记,并且取得了相关的证件,而一些不需要登记的财产则已经交付给了受让人。最后的情形就是在转让合同有效的前提下,受让人按照之前条款中的规定,能够有效地依照法律相关的规定,原所有权人有权向无处分权人进行损失的赔偿。[6]

(三)不动产善意取得的法律效果

不动产善意取得的法律效果主要体现在对善意第三人的保护以及限制方面。善意第三人能够有效利用不动产登记薄推定转让人作为所有权人,并且享受正确的物权,针对不动产行使法律规定的相关权利。第三人虽然能够按照法律规定的内容进行不动产所有权的获得,但是在具体交易过程中,必须要保证交易进行的双方分别为出让人以及受让人。如果在交易过程中,第三人没有支付价金,那么就应该向出让人承担责任,负责后续的一系列工作。[7]

三、不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分

(一)立法本意

不动产登记薄的公信力以及不动产善意取得制度之间存在实质性差异,在立法本意方面就有不同的规范,《物权法》第一百零六条针对具体的差异进行了一定的阐释。《物权法》第一百零六条并不是要否定不动产登记薄的公信力以及善意取得制度之间的区分,而是想要借助相关法律规范帮助没有登记的农村不动产也可以有效进行善意取得。我国是一个农村人口远远大于城市人口的国家,在我国农村地区,存在很多的不动产,这些不动产登记工作,会直接受到不动产持有者的个人能力素质与文化水平影响。在农村地区,不动产的登记工作,需要相关法律知识不断普及,才能够有效保证农村相关人员可以有效了解到不动产登记薄的公信力,同时能够借助不动产登记薄公信力有效保护自身的合法权益。同时,不动产善意取得制度也是保护个人权益的重点手段,在实际的案件审理与判决过程中,不动产善意取得制度是保护第三人权益的重要法律制度。

(二)政策考虑

不动产的善意取得主要是保证第三人在受让所有权或者是取得他物权时为善意,就可以按照法律获得不动产的所有权或者他物权。这和我国的相关政策是密不可分的,我国的《物权法》以及《房屋登记法》中,针对不动产登记薄公信力以及不动产善意取得制度都有明确的规定,将二者进行合理区分,能够有效帮助建立具有较高权威性的登记薄公信力,并且在不动产登记薄已有的公信力基础上,还能够帮助当事人对登记薄产生依赖,这样也十分有利于我国不动产登记制度不断进行完善。在针对不动产登记的公信力进行法律上的确定以及完善时,应该有效考虑到政策生效之后的具体应用情况,这样才能够帮助各项法律有效解决常见的不动产权纠纷问题,并且还能够促进我国在不动产权方面的法律进一步得到更正,更加贴合社会的需求。

(三)我国国情

在我国当前实行的相关不动产登记薄登记工作以及善意取得制度的应用过程中,也应将不动产登记薄公信力及不动产善意取得制度实质应用区分作为重要参考条件。我国的实际国情是,经济发展迅速,但是由于法律事业发展初期较为艰难,我国相关的法律法规制度在一些方面并不是十分健全。现实情况要求相关的登记薄公信力以及不动产善意取得应该区分开来,这样能够建立起交易活动当中,交易当事人自身对于登记薄的一种有效认可,并且使各种法律纠纷解决以及民事诉讼判决有更加明确的法律依据。实际应用过程当中,我国的现实情况也要求在制定相关的不动产善意取得制度时,必须参考一些西方国家的先进立法经验，同时进行本土化的完善。

(四)判断标准

针对不动产登记薄公信力以及不动产善意取得制度进行有效地区分,需要了解二者判断标准方面存在的差异。一般情况下登记薄公信力与不动产的善意取得制度,主要的差别体现在判断的标准方面,例如不动产善意取得的过程当中应该考虑到受让人自身是否存在有善意,并且是否存在有重大的过失。如果对于不动产的取得人来说,不知道登记薄记载当中存在的错误,那么就可以说明其本质上是善意的,并不是有意进行不动产非善意取得的。

四、案例分析

(一)案情

A县某村的村民李某,于1999年3月在本村申请一块宅基地,并且决定在宅基地上建造一栋楼房,楼房的规格为二层12间,同年7月份,李某由于手中的资金不足,找到邻居王某借款,并且签订书面协议,协议中约定共借款金额为8万元,在一年之后进行归还,如果不能够如期归还借款,就连带本金与利息,一共归还八万八千元。房屋属于李某以及王某两人共同所有,两人每人可以获得一半的房屋,在建成之后,李某需要将其中的几间房屋闲置出来用于王某堆放杂物。该合同当中,对借款的具体金额及利息、后续的各项处置方式都进行了一定的约束。第二年3月份,房屋建成,李某将房屋当中的三间转交给了王某,用于王某的正常使用。但是李某去登记房产的产权时,将产权登记成了自己的单独所有。7月底,由于王某没有收到李某的还款,王某提出,按照之前约定的进行房屋产权的分割,要求赔偿。李某表示同意并且将一层的三间房屋又拨给王某,但是产权登记却迟迟没有办理,因此王某也并没有对这几间房屋行使使用权。到了2000年10月份,李某找到同村的于某,展示了自己的房产证,并且想要以22万元的价格出售这个房屋,于某同意以这个价格购买。

在付款之后,李某将二层12间的房屋都交付给了于某,并且到了王某的家中，想要交付借款及利息,要求王某将房屋空出来,为于某腾出空间。但是王某认为,按照最初的借款协议,该楼房的产权归王某和李某共同所有,所以并没有答应李某的要求。王某认为,房屋产权一半归自己所有,李某并没有出售房屋的权利,并且应该按照最初的协议进行公平的产权分配,双方无法达成和解,王某遂向法院提起了诉讼,要求法院对李某以及于某之间签订的房屋转让协议进行无效审判,并且收回自己一半房屋的所有权。

(二)判决结果

法院在2001年初做出了审判,驳回了王某的诉讼请求,并且认定于某以及李某之间的房屋转让协议存在着法律效力,可以生效,房屋的所有权归于某所有。但是同时,法院判决李某向王某支付售房所得的22万元的50%,也就是11万元。

(三)判决结果分析

针对这起案件进行了解和调查的过程中,首先必须要对王某与李某最初的借款协议进行有效的了解,该借款协议是真实有效的,并且可以成为后续判决工作的重要借鉴内容。一般情况下,针对善意取得的认知都和不动产占有的公信力之间有着严密的联系,不动产在当时并不适用善意取得制度,在实践的审判、应用当中,存在着一定的阻碍。但是针对这起案件进行分析以及判决,可以了解到,登记文件以及产权证上的名字都是李某,按照最初的借款协议来讲,该房屋的产权并不是归李某一人所有,王某对于其中一半的房屋拥有被法律保护的权利。

当李某进行房屋产权变动的协议签署时,实质上侵犯了王某的合法利益,变更产权登记活动由李某与于某进行,但是本质上李某并没有处理王某合法权益的权利,这个登记活动本身是存在一定错误的。法律判定王某拥有该二层楼房一半的产权,按照善意取得制度,如果在不动产的具体交易过程当中出现了第三人,那么出于保护善意第三人的目的,就应该允许第三人获得不动产的所有权。因此在具体判决当中,于某最终支付22万元获得了房屋的产权,这22万元则由李某以及王某平分。

(四)实践反思

对案件当中的不动产登记薄公信力内容以及不动产善意取得制度的内涵进行判决,案件涉及到的三人,李某、王某以及于某,于某作为善意第三人,自身支付房屋价款获得了房屋,其合法权益受到了不动产善意取得制度的保护,并且能够在判决结束之后完全获得该房屋的所有权。在实际的不动产登记制度践行过程当中,由于社会环境的变化以及法律条文的滞后性,导致案件处理必须要结合实际情况进行判断。现阶段我国不动产登记制度还存在一定欠缺,需要不断进行完善。

综上所述,我国当前的不动产善意取得制度的确立以及应用,都对已有体制进行了一定意义的创新,与此同时还能够成为《物权法》应用的重要内容。在不动产善意取得以及登记公信力的实践应用当中,学术界针对善意取得进行的争论也主要包含了善意取得以及登记公信力之间的具体联系。从实质上来说,这两个概念都是保护第三人交易的一种重要方式与手段,并且能够互相配合、互相促进,为不动产相关案件审判带来了较为科学合理的标准与参考依据。不动产善意取得以及登记公信力之间还存在着不可替代的适用范围,二者能够发挥出自身的特点,保证促进《物权法》的进一步贯彻应用。在传统理论当中,不动产的善意取得或者是不动产登记薄的公信力都是具有直接相关性的。