我国城市综合体演变趋势探究

王 筱 李 磊

(1.武汉大学城市设计学院，湖北 武汉 430072; 2.潍坊市规划编制研究中心,山东 潍坊 261000)

1 研究对象界定

一般意义上认为，城市综合体是指在城市中的商业、办公、酒店、居住、餐饮、展览、交通、文娱、社交等各类功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体[1]。城市综合体这一概念起源国外，英文缩写为HOPSCA，即酒店(Hotel)、写字楼(Office)、停车(Parking)、购物中心(Shopping)、会议/会展中心(Convention)、公寓(Apartment)等。一般城市综合体对三项及以上功能进行组合，并在空间和能动上建立关联关系。

从功能方面来说，城市综合体聚集不同城市功能。包含酒店、办公、居住、商业、会议展览、主题公园等功能，一般超过三个以上的功能集约在同一个空间载体上。从规模方面来说，“体”的概念，强调的是项目所占城市空间的体量，有一定规模的建筑或建筑群才能称为体。

2 西方城市综合体演变历程

城市综合体最初出现，是以美、欧、日等发达国家和地区旧城改造和郊区开发建设为契机。20世纪初，美国洛克菲勒中心出现，打破了从《雅典宪章》中提出了居住、工作、休闲、交通功能分区的限制，这个巨大的混合开发项目占地22英亩，涵盖办公、居住、商业等多种城市功能。它是现代城市综合体的首个成功案例，也是现代城市综合体发展建设高潮的开端。

20世纪60年代后，城市综合体的建设频率增高。二战之后，西方国家开始快速扩张，小汽车普及，再加上城市中心出现拥堵、环境恶化等城市问题，城市中心开始衰落，许多西方城市开始出现郊区化特征。为重新唤起城市中心活力，许多城市制定计划，对城市中心进行改造，此时城市综合体开始进行广泛建设，集中在城市中心。

近年来，随着经济的不断发展，城市综合体的发展不断完善，朝着更多功能集聚、更大规模、空间更集约的方向发展。城市居民对于城市功能的需求越来越多，也催生出不同主导功能的城市综合体，业态类型更丰富。同时，随着城市道路及公共交通网络的完善，城市综合体的选址也不再局限于传统城市中心。

3 我国城市综合体发展历程

我国城市建设起步较西方城市晚，城市综合体的出现与发展也较晚，始于20世纪90年代，至今二十几年的发展大致可分为三个阶段：起步阶段、发展阶段、快速扩张阶段。

1)起步阶段，20世纪80年代后期。此时，随着改革开放的深入和经济的发展，我国部分一线城市开始出现城市综合体，如北京、深圳、上海等，此时城市综合体基本上都选址在城市中心区，功能相对现在较少，一般是融合多种功能的建筑综合体，规模大多在10万m2～20万m2，数量也不多。纵观国外城市综合体功能演变，1990年代以前城市综合体以商务办公功能为主[2]。

2)发展阶段，20世纪90年代后。此时，我国城镇化进程开始加快，城市人口持续增长，城市的建设用地出现稀缺情况，对集约建设产生需求；同时，居民的生活水平不断提高，对城市生活的便捷和舒适提出更高的要求。在人口快速增长、土地稀缺以及居民需求的推动下，我国城市综合体进入发展期。这个阶段内，城市综合体的建设主要集中在一线城市的中心区及副中心，城市化的快速发展对住宅和商业有较大需求，在这个时期，功能需求表现为住宅综合体，其次为商业。

3)快速扩张阶段，2008年至今。2007年美国金融危机波及全球，我国大力推动城市化，促使城市规模快速扩张，城市人口持续增长，这些都是城市综合体开发建设的良好市场基础。建设城市综合体，也不再是一线城市的专属，二三线城市的城市综合体建设也逐渐活跃，城市商业中心模式也开始由单中心模式往多种模式发展，建筑规模也越来越大，开始出现超百万平方米的综合体。近年来，城市综合体因其繁荣又充满活力，融合购物、办公、居住、展览、娱乐、文化等多种功能，充分融入居民生活，能快速带动城市发展，已在我国各城市成为趋势，进入快速扩张阶段。一线城市中心土地资源稀缺，与城市旧城更新结合紧密，同时开始在城市副中心及郊区出现不同主导功能的综合体，如主题乐园、文化展览、家居馆等以适应城市发展。城市综合体在国内二三线城市郊区出现的频率较高，其次是一二线城市中心区，这表明城市综合体建设与二三线城市新区扩张相对一致[2]。

4 我国城市综合体发展趋势总结

1)区位演变。

城市等级层面，城市综合体最初出现于一线城市的中心，是城市发展到一定阶段的产物。随着经济和城镇化的发展开始向二三线城市甚至四线城市渗透。近年来，随着城市的快速扩张和发展，一线城市中心区发展相对成熟，用地资源更稀缺，城市综合体建设多与旧城更新结合。相对而言，近年综合体建设更集中在二三线城市，规模也较之前更大，未来城市综合体的建设的主要趋势会集中在二三四线城市。城市内部层面，城市综合体从城市中心起源，随着城市多中心的发展，往城市副中心发展。城市道路及公共交通快速发展，各城市交通网路逐渐成型，城市综合体需要交通便利，可达性高的区位，因此多与城市轨道交通站点结合。同时因为城市交通的发展，扩大了居民的出行范围，提高了城市综合体的辐射范围，城市综合体的选址不再局限于传统城市中心或者副中心，也可以选择具有良好交通条件的区位。另一方面，近年兴起的新型城市综合体，不同于传统的零售或办公主导型综合体，主导体验型或文化主题类的综合体，如家居体验馆或主题乐园，区位选择上则更为自由。这类综合体，因自身规模大，包含吃住行游多种复合功能，自成一体，不需要城市其他商业服务支撑，更倾向于城市外围，交通便利的区位。

2)形态及规模演变。

总结各种城市综合体形态，大致可分为三类。单体式，组合式，群体式。单体式多以一栋大体量或高层建筑出现，内部通过楼层划分功能分区，单体建筑体量大，立面设计现代有特点，塑造城市标志，现今多数购物中心采用这种形式。组合式多指裙房与高层相结合的形式，形体相互连接但内部空间相对独立。组合式多融入了商业、办公、酒店等多种功能。群体式，由多栋不同高度的建筑构成，通过连廊或围合广场相连，规模一般比前两种形式要大，步行街式城市综合体属于这一类型。城市综合体的形态选择，要综合考虑城市经济水平、项目区位、规模、业态功能等方面，总而言之，城市综合体形态选择将更加自由，更加多样化。

城市综合体的规模在发展中有逐步增大的过程，但是一线城市与二三线城市之间并未出现明显的量级变化，这与我国城镇化快速推进有关，二三线城市规模迅速扩大，对城市综合体有较大需求。再加上一线城市发展较为成熟，城市用地更为紧缺，近年来二三线城市综合体建设规模较一线城市更大。

3)业态功能演变。

统计城市综合体的功能业态，可以发现商业零售、商务办公、酒店会展和住宅公寓是出现频率最高的四大业态，也是当前国内外城市综合体的主流功能。随着经济的发展，城市的扩张，人口持续增长，以及居民对购物、办公、出行的要求不断提高，除以上四大主流功能的综合体外，休闲旅游型、文化创意型、交通枢纽型、科研教育型等类型不断出现。这些非主流类型的综合体更能体现特定的城市功能，与城市特色区位优势结合更加密切。未来城市综合体的业态，不仅服务于居民日常工作生活，将会更加多元，百花齐放。

5 结语

城市综合体是城市空间的重要表达，也是城市建设的重要组成部分，与居民的日常生活息息相关。我国城市综合体虽然起步较西方晚，但是在城镇化快速发展过程中，带动城市综合体也快速发展。纵观整个历程和现今的城市综合体，未来城市综合体的选址会更加自由，不再局限于城市中心，也会选择可达性高的城市边缘区；会出现更大规模，更多形态，功能业态也将更加丰富。