保障性住房后期管理居民满意度提升研究

申聪聪

[摘要]保障性住房是我国对于中等偏下收入群体的一种社会福利保障。在国家加大住房保障力度的背景下，保障性住房的数量大幅增加，保障对象范围也在逐步扩大，当保障群体成功入住，保障性住房的后期管理任务便随之增加，问题也日益显露，影响着居民的住房满意度。以河北省保障性住房后期管理为例，研究保障性住房在后期管理的不同阶段所遇到的问题，进而提出相应建议，提升居民的住房满意度。

[关键词]保障性住房;后期管理;住房满意度

[中图分类号]C935[文献标识码]A

1 保障性住房后期管理的内涵

为了加强政府对保障性住房的管理，确保受保障群体能够切身享受到国家给予的福利，众多学者在对保障性住房的管理研究时将其系统的划分为前期和后期。

保障性住房前、后期管理于保障房整个生命周期管理的区别在于时间节点和管理内容的选择上。自保障性住房建设完成并正式投入使用后，才能真正满足低收入群体住有其所的需求，解决其住房难的问题，这时才符合保障性住房建设的意义。所以，经过文献研究和总结，本研究所采用的保障性住房后期管理内涵为建设完成并符合投入使用要求的保障房，由保障性住房管理部分负责分配，按照申请人家庭状况、收入水平等标准分配到户，住户入住住房后管理部门对其进行的物业社区管理、社会管理、退出管理以及动态监督管理等管理行为。

2 河北省保障性住房政策梳理及现状

2.1 保障性住房后期管理政策梳理

随着受保障群体的入住，保障性住房的后期管理存在的问题逐步显露。为提升保障房分配后的管理水平，提高保障对象入住后的满意度，2011年河北省政府颁布《河北省城镇住房保障办法（试行）》并于2011年8月1日起施行;又于2012年出台了保障性住房动态监管及退出操作细则与建设、分配和管理信息公开及监督操作细则，建立了保障房入住后的动态监管和退出机制;2013年，为满足保障房住户的生活需求，河北省出台了《河北省保障性住房小区市政基础设施和公共服务设施配套建设规定（试行）》;2015年为进一步提高保障性住房的资源配置效率，出台《河北省保障性住房分配退出管理规范操作指导细则（试行）》，在同年出台《河北省保障性住房后期管理办法（试行）》，其中各项管理规范和管理办法的颁布和施行使分配入住的保障性住房的管理工作;2019年石家庄市对市区住房保障政策进行调整，印发《2019年石家庄城镇保障性安居工程工作要点》的通知等，通过这一系列政策文件，对河北省各地保障性住房管理工作起到一定作用。

2.2 保障性住房建设现状

俗话说“老有所依，住有所居”，住房是人们最低等的需求。根据住建部提供的资料显示，2008～2018年，全国城镇保障性安居工程约开工7000万套，领取公租房租赁补贴的困难群众累计近2200万人，帮助约2亿困难群众改善了住房条件。单就河北省而言，截至2018年11月底，省城镇保障性安居工程各项年度工作任务均超额完成，其中全省棚改项目超额完成2.2个百分点;棚改工作完成年度任务的215.6%;被列入国家保障性住房计划的政府投资公租房累计分配完成31.67万套，分配率达到95.3%;全省累计为3.1万户发放租赁补贴，完成国家任务的103.3%。

住房问题不仅仅是民生的问题，也关系到国家的发展和社会的稳定。河北省的保障房建设工作向着高质量发展，各类保障性住房政策为困难群众的安居梦打下坚实的基础，解决了多数困难群众的入住问题。随着困难群众的入住，河北省政府对保障性住房的后期管理也日趋重视，并将增强困难群众入住满意度提上日程，但是在现实实践中，各地的保障性住房后期管理问题仍有漏洞，亟待解决。

3 河北省保障性住房后期管理中存在的问题

3.1 部分房屋供应与居民需求错位，居民住房分配满意度仍待提升

近年来河北省的经济日益发展，居民生活水平也日益得到改善，社会的保障体系也日趋完整。但是由于受保障群体的收入阶层、工作条件不同，间接造成他们对于保障性住房的需求存在一定的差异化，有部分居民反映，保障性房屋供应与自身家庭所需的居住条件存在一定的供给错位，保障效果未达到最佳。另外，随着保障性住房建设数量的增加和分布区域的扩大，部分保障住户由于工作地点、子女上学等问题，想要调换居住位置的需求也更为迫切，河北省政府据此也曾在保障房相关条例中指出居住要更具人性化，房源可以调换，但在实际中，由于住房信息的不对称，受保障群体的房屋信息来源较为缺乏，易造成调换不及时的情况，这都直接影响着受保障群体的住房满意度。

3.2 后期管理和维护费用短缺，居民住房服务满意度仍需提高

保障性住房与商品性住房在后期管理和维护主体上存在一定的区别。对于商品房来说，其业主就是房屋的所有权拥有者;对于保障房而言，其管理主体则应区别对待。张金娟认为公租房和廉租房的后期管理主体是政府，在经济适用房中则应当由政府和住户共同承担起业主的责任。孙铮也提到在对保障房的后期管理中，主要资金来源渠道就是依靠财政拨款，尽管国家就融资问题颁布了相关规定，地方政府也公开募集资金，但是社会和市场的参与度明显不够。所以在资金有限、社会和市场参与度不积极的情况下，保障房周围配套设施建设和物业等其它服务性管理仍有大幅提升的空间，这也直接影响到受保障人群对住房服务的满意度。

3.3 保障性房源亟需精准配置，居民退出管理满意度仍需改善

在退出管理中，由于管理信息化建设和动态监管工作滞后，保障对象后期退出制度执行较难。保障性住房是为了保障真正有困难的人群而建设的，但是在走访中发现某些住户随着家庭成员工作晋升、收入增多等因素，已经高于受保障标准，本应该退出社会保障范圍，但由于人的自利性，他们部分选择继续租住或者隐瞒实际收入状况。更有甚者，有的住户将保障房转租给他人居住，这会导致惠民政策失去应有的价值，资源配置错位，加大了保障性住房退出机制的执行难度，让那些真正需要帮助的人得不到应有的保障。

4 河北省保障性住房后期管理居民满意度提升路径

4.1 建立多层次供应体系，加强动态精准配置

面对不同层次的住房需求，政府应该通过调查和走访等形式来了解中低层收入群体的真实所需，根据需要并结合实际情况尽可能规划设计不同的住房标准;另外，面临部分保障家庭想要调换居住位置的需求，河北省除完善相关政策外，也应该在实践层面给予便利支持。在大数据时代背景下，政府应妥善利用互联网技术，建立专门的保障性住房互换系统，搭建受保障群体沟通平台，在此平台上工作人员及时更新空置的或者居民想置换掉的房源，方便人们动态掌握保障房源信息，以便在第一时间找到合适的置换对象。同时相关部门也要注重前期调研，详细了解居住人群的相关信息，以便能对房源资源进行有效匹配，实现人和房子的动态精准配置，从而保障居民的生活质量，满足其住房保障需求，提升居民对保障性住房分配的满意度，完成“有居”到“优居”的华丽转身。

4.2 强化政府作用，发挥社会和企业优势

政府作为保障性住房建设和管理的强大推手，在保障性住房的不同阶段发挥着不同的作用。在保障性住房的后期管理中，政府应俯瞰全局，统筹谋划，首先要科学合理地规划财政分配，加大对保障房后期管理的项目资金投入，针对各地经济情况给予不同的支持力度;其次，政府应本着顶层设计、规划先行、市场运作、居民参与的原则出台相关政策和措施，积极推进企业和政府之间的合作，引导社会、企业和居民积极参与保障性住房的后期管理中来;最后，政府也要积极拓宽保障性住房后期管理资金的融资渠道，吸引社会闲置资金的支持，确保保障性住房后期管理资金的连续性。在政府和社会企业多方合作下，进一步完善保障性住房周围的配套设施，改善居住环境，进而提高居民的服务满意度。

4.3 加强动态监督管理，完善法律法规建设

为了妥善处理保障群体住房的退出管理，避免保障线以外的人群占用公共服务资源，让切实有困难的群众享受到应有的保障，省相关部门首先应积极安排各市对住房保障对象经济状况审查的协作机制，加强动态监督，严格执行退出机制;此外，对于存在的转租现象要极力遏止，这就要求相关负责部门不定期跟踪住户信息，核实是否存在转租或者代理转租的行为。同时对住房的进展情况进行实时公开更新，对现保障家庭用户进行公示以便接受群众监督，做到过程规范化，结果透明化。最后，政府也应制定相关政策对保障房退出用户给予善后保障，为刚脱离保障群体的家庭提供必要的资金技术支持，避免再出现返贫的困境。通过顶层设计和借助先进的监管方法，有利于实现对保障群体及保障房源的动态监管，有助于杜绝轉租现象和房屋空置现象的出现，也能够保障退出用户的基本需求，进而改善居民对退出管理的满意度。

[参考文献]

[1] 尚昊晨.保障性公租住房后期管理及其对策研究[D].石家庄：河北师范大学，2017.

[2] 张金娟.关于物业管理的几个基本问题[J].城市问题，2012（10）：75-80.

[3] 孙铮.保障性住房后期管理资金如何解决[J].城市开发，2018（20）：60-61.

[4] 李念秋，黄俐波.江西省保障性住房建设与管理机制创新研究[J].商业经济研究，2016（23）：211-212.