房地产行业资本结构优化研究

张梨花

(河南应用技术职业学院，河南 郑州 450042)

1 资本结构的含义

资本结构是指企业筹资的来源以及之间的一个比重关系，主要说的是企业负债和权益这两方面的比例关系。每个企业都希望自己的公司能够拥有低成本，因为资本成本是衡量企业经营成果的一个指标，降低成本，提高经济效益，进而也能让企业的投资者满意。

2 房地产行业资本结构现状

2.1 房地产行业资金来源情况

房地产行业属于资金密集型行业，每一项工程都需要大量的资金进行周转，该行业具有流动资金量大、流动周期长、资金回笼慢等特点，从这方面也能看出资金对于房地产行业来说是一项至关重要的要素，从而资金良好的运作和高效管理是影响房地产行业发展的主要因素，特别是资金来源。

根据2016年12月—2017年12月累计全国房地产开发企业资金来源情况，从表1中我们可以清晰地看出资金的主要来源方式是国内贷款、自筹资金和其他资金来源。

表1 全国房地产资金来源方式 单位：亿元

数据来源：中国统计局。

2.2 我国房地产行业的资产负债率高于其他行业

资产负债率等于总负债除以总资产，是用来评价企业经营活动能力的一项标准，反映出负债所占的比例，它是一项评价公司负债水平的综合性指标。下面这张图是截至2017年6月30日我国各行业的以及上年同期的平均资产负债率，根据此图，可以对各行业的资产负债率变化情况进行一个数据分析。

图1展示出，每个行业的资产负债率都在变化，变化情况各不相同，截至2017年6月30日，房地产行业的资产负债率同比上一年同期增长了，在不考虑银行和非银行金融的情况下，房地产行业相对来说比较高，债务融资比率较大，这样保障度比较低。当然了，比率大，也可以证明该行业的偿债压力较大，财务风险比较大，所以说，从不同层面，各利益相关者再结合自身的利益来对该指标进行分析，分析结果就不同，比如债权人更关心贷款，肯定希望资产负债率越低越好；股东则关心的是全部资本利润率是否超过了借入款项的利率，若超过，则希望该比率越大越好；经营者会审时度势，权衡之后做出正确的选择。

图1 各行业资产负债率(2017-06-30)

数据来源：中国数据分析行业网。

3 房地产行业资本结构的影响因素

3.1 影响房地产行业资本结构的外部因素

3.1.1 政策环境

房地产行业属于一个特殊的行业，对我国经济的发展特别重要，政策作为房地产行业经济发展的一个重要影响因素，国家就是通过政策对我国房地产行业进行指导、监督、调节和控制，来影响房地产行业的供给和需求，维护房地产行业的健康稳定地发展。国家出台有利于房地产行业发展的政策，就会促使投资者、银行等金融机构倾向于对房地产行业进行投资和融资，从而使得房地产行业在进行资金选择时具有更大的空间，这样可以使房地产行业的权益资金和债务资金的构成更具合理性，从而使得房地产行业的资本结构更为合理。反之，房地产行业在进行资金选择时就会受限，从而使得房地产行业的权益资金和债务资金的构成很难达到较为合理的水平。

3.1.2 宏观经济环境

房地产行业的发展对我国经济至关重要，不仅可以促进我国经济的发展，还可以提高人们的物质生活水平，正是因为两者之间存在着密切的关系，经济一旦发生变化，房地产行业首先会受到影响。当经济好时，向好的方向发展；当经济比较差时，房地产行业也会衰退，随着经济环境的波动而波动。在当今经济环境下，政府支持和鼓励房地产行业的发展，该行业也会利用这种有利条件，适当增加负债，提高企业的资产负债率，提高经济效益，经济效益的提高反过来又会增强企业的偿债能力和还款能力。同样，在经济环境萧条时，房地产行业也会面临更大的风险，此时，房地产行业应降低风险，减少损失，以寻求企业平稳地发展。

3.1.3 金融市场环境

资金对于房地产行业来说是不可或缺的资源，房地产行业的资金来源大多是借贷资金，所以说金融市场的不稳定性是影响房地产行业的一大因素。

房地产企业的自有资金不足以支撑整个企业的发展，所以资金对房地产行业是不可缺少的，所以说货币市场很重要。货币市场的发达、健全，企业可以增加流动负债，降低公司的筹资成本；货币市场不好的时候，企业就会扩大资金规模，降低筹资风险。

3.2 影响房地产行业资本结构的内部因素

3.2.1 偿债能力

文章我们主要来分析长期偿债能力，是指企业到期偿还长期债务的能力，流动资产和非流动资产的变现能力对长期偿债能力来说都是至关重要的，此能力比较弱时，不能够及时偿还，资金链就会出现问题；反之，变现能力强，长期偿债能力也会较强，这样才能够及时偿还债务，不会出现拆东墙补西墙的现象，企业的资产周转率也就会加快。

3.2.2 盈利能力

盈利能力是指企业运用经济资源获取收益的能力，资产负债率和企业的营利性存在正相关的关系，企业的收益水平会随着资产负债率的上升达到一个最大值，然后资产负债率还会继续上升时，收益则会呈现下降的趋势。

3.2.3 成长能力

近些年来，房地产行业迅速发展，越来越景气，则发现企业对外部资金的依赖性特别高，主要是因为规模不断在壮大，自己已没有办法满足自己的发展，就会出现银行贷款等，通过外部资金来发展企业。

3.2.4 每股收益

每股收益反映的是普通股的获利能力，每股收益越高，则说明企业的获利能力越强，进而表达出企业的盈利能力，从而在一定程度上也可以反映企业是否拥有一个适合自己的资本结构。

4 房地产行业优化资本结构的措施

4.1 灵活应对经济环境的变化

经济环境对房地产的发展很重要，我们应时刻关注经济环境，一旦有所变化，我们也可以根据经济环境来调节自己的资本结构，从而形成最优的资本结构，进行针对性的融资。现代房地产行业都在不断地扩展周围的城中村，再加上我国现在对房子的需求量还比较高，因此，从目前情况来看，房地产行业可以加大自己的投资，在进行发展扩张的过程中，我们可以根据企业状况选择不同的筹资方式，从而优化自身的资本结构。当人们对房子需求量降低时，房地产企业就不应该一味地开发新的地产，而是对企业现有状况进行精益求精，增加人们购房的需求，同时，房地产企业可以考虑缩减规模，抽回部分投资，在资金抽回的过程中，企业可以根据当前的资本结构状况，进行权益资金的减少的债务资金的偿还，进而使企业的资本结构达到最优化。

4.2 完善金融市场环境，为房地产行业构建多元化的筹资渠道

资金需求与供给是通过金融市场连接到一起，促进资金的合理运转和使用，当然，金融市场的存在在一定程度上也降低了成本，通过金融市场进行融资可以使房地产行业更好的发展。我们加入世贸组织后，经济迅速地发展起来，现如今，我们就应该利用大好机会，虚心地学习国外金融机构的经验，从而完善金融市场，这样，房地产企业就可以在金融市场上进行多元化的融资，从而促使企业资本结构更为合理，提高企业经济效益。

4.3 提高企业偿债能力

偿债能力体现了流动资金的变现能力，影响着企业的信用和发展，所以企业应时刻关注偿债能力，不仅仅通过贷款来进行融资，应多种方法结合在一起，融资多元化，分散企业的财务风险，从而将资产负债率把控在50%左右，使企业的资本结构达到较合理的水平。

4.4 提高企业的经济效益

企业在开发新的楼盘时，一定要设计出新颖、吸引人眼球的内部格局，房屋的款式独树一帜，这样才会增加人们购房的需求，增加成交量，也才会提高企业的经济效益，经济效益的提高，又会吸引更多的投资者对企业进行投资，银行等金融机构也会更愿意把资金借给企业，这样房地产企业就可以根据自身状况选择适合自己的融资方式，进而优化企业的资本结构。