“营改增”后房地产企业税收筹划之道

李丽华

摘要：营业税和增值税是我国的两大主体税种，为了促进我国税收制度的完善，实现税收规范化、公平化，我国进行了税制改革，将营业税改为增值税。营改增的最大优势在于避免对企业的重复征税，在一定程度上减轻了企业的税收负担，同时有利于推动社会的健康可持续发展。我国实施营改增后，对我国的房地产行业影响较大，房地产企业为了降低税收给企业带来的压力，提升其经济效益，纷纷将税收筹划作为企业工作的重点。税收筹划是一种通过企业筹划实现合理的避税行为，税筹的前提是在法律许可范围内，其主要对企业的经营活动、投资活动等行为进行提前筹划或者安排，以达到实际节税的目的，通过税收筹划要实现的是企业利益最大化和价值最大化。本文主要在营改增背景下，对我国房地产企业税收中存在的问题进行分析，并提出相应的优化税筹的措施，为房地产企业的进一步发展作出贡献。

关键词：营改增;房地产企业;税收筹划;探析

一、营改增背景下房地产企业加强税收筹划的意义

（一）税收筹划有助于优化企业资金结构

税收筹划在企业发展中的作用越来越凸显，房地产企业在筹资决策过程中进行税收筹划可以有效降低企业的资金成本，提升企业的资金利用率，从而为企业争取更多收益。税收筹划有助于寻找税收优惠政策与房地产企业的契合点，合理降低企业的经营风险，节约企业的经营成本。

（二）税收筹划有助于提升企业纳税意识

加强对房地产企业的税收筹划，可以有效增强企业的纳税意识。房地产企业在开展经营活动过程中具有建设周期较长、需求资金量大，较高建设风险的特点。为了保证房地产企业能够合理规范的纳税，我国税务部门对房地产企业的纳税行为更加关注和重视，这在一定程度上促进了企业税收筹划的积极性。另外，房地产企业通过对自身纳税结构进行优化，使企业的纳税活动更加规范和科学。除此之外，通过税收筹划可以在一定程度上规避企业的涉税风险。

二、营改增后房地产企业纳税筹划面临的问题

（一）税筹意识不强，专业素养有待提升

房地产企业要想实现科学、合理的避税，首先就需要合理的进行税收筹划。当前部分房地产企业对税收筹划的重视度不够，没有认识到税收筹划在房地产企业发展中的重要性，这导致房地产企业内部税收筹划意识不强，税筹无法发挥作用[1]。企业会计人员的专业素养不足，主要是由于在实施营改增政策后，我国的税收制度和政策发生了一定的变化，部分会计工作者由于其专业能力不强，政策发生变化后，其一时无法适应新的税收制度，导致其无法科学的进行税收筹划，不能根据企业的实际情况，提前做好对经营、投资等企业活动的筹划和安排。营改增后，我国的计税规则发生了一定的变化，例如，房地产企业前需要缴纳增值税17%，在实施营改增后，其降低到9%，另外土地折扣方法也发生了改变，这种情况下，会计人员需要对新的税收政策有深入的解读，以更加适应税筹工作。

（二）企业对新税收政策适應性不强

我国的房地产行业具有地区发展不平衡的特点，各地区房地产企业的规模大小、发展水平都存在一定的差异，在实施营改增后，我国部分地区的中小型房地产企业一时之间无法适应新的税收政策，尤其是一些规模较小的房地产企业，在税收政策改革后，其面临着更大的经营压力。另外，由于我国激烈的市场竞争，房地产企业为了在市场竞争中占据优势，纷纷采取具有差异化的经营模式，这造成房地产企业的融资难度增加，同时使房地产企业的资本结构更加复杂[2]。在营改增后，房地产企业面临着一定的风险，因此需要通过税收筹划规避这种风险。

（三）增加房地产企业的税收风险

结合我国当前房地产企业的发展来看，房地产的业务范围在不断扩大，这使得房地产企业的经营成本呈现上升趋势。在房地产企业的经营成本中，占比较高的是土地成本和建筑成本，在实施营改增后，房地产企业获得土地使用权以及土地开发权的难度增加，需要支付更多成本费用，导致企业的税负增加。在营改增后，虽然降低了部分企业的税负，但是仍有一些企业由于其无法抵扣的费用所占比例较大，造成企业的税负不仅没有降低反而有增加的趋势。

三、营改增后优化房地产企业税收筹划的有效措施

（一）重视税筹意识的培养，提升会计人员专业素养

房地产企业的税筹是一项重要的工作，税收筹划的效果直接影响到企业的经济效益，因此作为企业的财务人员，需要不断提升自己的专业水平，在工作中不断学习新的税收政策和制度，并将其运用于实际工作之中，提升自己对税收法规的解读能力。税筹是一种合理的避税，如果操作不当就有可能变成不合理的避税，从而给企业带来纳税风险[3]。对于房地产而言，纳税的业务类型较多，如拆建、装修、物业等环节。会计人员要结合房地产企业各个纳税项目的实际情况进行科学、规范的税收筹划。通过合理的税收筹划可以有效降低企业的开发成本，以防重复纳税。会计人员的专业素养直接影响到其税收的效率，对企业的纳税行为有重要的影响，所以企业可以组织一些专业培训，让相关人员得到有效指导。

（二）对房地产企业的税收行为进行规范

完善企业的税收机制，可以促使房地产企业的税收活动更加规范，我国在实施营改增政策后，房地产行业的纳税种类和税率发生了变化，由实施之前的营业税税率5%变为实施营改增后的9%。在实施营改增前，房地产企业发票开具相对容易，在实施营改增后，开具发票难度增加，针对这种情况，房地产企业可以对企业日常经营活动中的纳税环节进行规范，通过规范纳税活动可以最大限度减少企业经营中的消耗成本。另外，对于房地产经营活动中产生的增值发票应做好管理工作，同时要培养员工的发票专用意识，在平时的工作中要尽可能多的开具增值税专用发票，以实现房地产企业节税的目的。房地产企业在与其他材料供应商开展合作时，应重视对材料供应商的选择，要将多家供应商的材料进行对比，在保证建筑材料符合质量的同时选择价格最实惠的。除此之外，房地产企业的材料采购部门在采购材料时需要让材料供应商提供相应的采购发票，从而实现企业减少纳税的目的。房地产企业在进行税收筹划工作时，要在合法、合理的前提下运用税率的差异，这是一种绝对节税技术，由于税率的差异是客观存在的，因此这种节税在一定范围内相对稳定。

（三）完善企业的风险防控机制，规避税收风险

在实施营改增后，房地产企业要针对面临的税收风险做好税收筹划，企业在进行税收筹划时要遵循一定的原则，必须在法律许可的范围进行合理避税。同时，房地产企业要重视对发票的审核工作，以防有人开具虚假发票，从而导致企业的税收风险增加。在实施营改增后，房地产企业要实施全方位的税收筹划，将房地产企业的各种支出都纳入税筹范围，通过这种方式减少企业的税收成本。另外，企业在税收筹划过程中要加强对税收风险的管控，避免给房地产企业造成不必要的损失。企业应规范自己的税筹行为，保证其在税法许可的条件下进行税筹操作，以降低企业的财务风险。

四、结束语

近年来，我国的房地产行业竞争较为激烈，企业要想在市场竞争中占据一定的优势，就需要重视税收筹划，以此有效规避企业的经营风险。随着我国税制的不断改革和完善，越来越多企业认识到税收筹划的重要性。合理的税收筹划有利于提升房地产企业的市场竞争力，对税收进行合理的筹划，可以在一定程度上增加企业的可支配收入。同时可以引导企业进行科学的投资和经营决策，从而进一步实现企业的税收利益最大化。税筹是企业有效避免税务处罚的重要措施，房地产企业在选择税收途径时要结合企业的实际情况选择低税负方案。房地产企业在发展过程中应该完善税收筹划体系，通过科学合理的方式避免经营风险，从而为企业的良性竞争奠定基础。

参考文献：

[1]刘星辰.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].企业科技与发展，2018 （02）： 30-31+34.

[2]贾静娟.营改增后房地产企业税务筹划浅析[J].中国市场，2017 （13）：253-254.

[3]朱进.营改增后房地产企业税收筹划研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017 （12）：65-66.