城市地价动态监测成果具体应用的建议

文/李朝兴 哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司 黑龙江哈尔滨 150000

根据《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）关于“抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测”精神，国内各主要城市陆续展开地价动态监测工作。时至今日，根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办[2019]36 号）（以下简称“部署文件”）要求，2019年开展国家级地价监测工作的城市共计105 个，城市范围包括了一、二线城市及部分三线城市。此项工作意义旨在：便于自然资源管理部门参与宏观调控，提高地价信息获取能力，加强土地市场动态变化分析和国民经济运行形势分析，强化市级及以上人民政府和自然资源管理部门对城市土地市场及建设用地的宏观调控。同时，在固定的网站中定期公布监测数据，也满足社会公众对地价信息的需求，即产生了经济效用，又产生了一定社会效用。按照部署文件及项目具体《实施方案》要求，其工作成果包括定期监测得出的地价数据（包括地价水平值及地价增长率）、土地交易样点调查表、土地交易样点分布图、年度地价状况分析报告等等。地价监测成果已经为政府及相关部门制定土地政策、房地产调整政策提供了重要的数据支撑，发挥了其应有的作用。但经了解，部分城市对地价动态监测成果的应用不够重视，尤其在以下几个方面应用的不够全面或者没有应用。所以，在此对已经开展地价监测的城市提出以下几点关于地价监测成果进一步应用的建议。

1、校验更新后基准地价

《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》要求“市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次”。市（县）人民政府均需按照文件要求定期更新本辖区内的基准地价。

基准地价更新过程中，在确定更新基准日并根据《城镇土地分等定级规程》得出更新后拟定的基准地价数据后可结合地价动态监测成果中的“地价水平值及地价增长率”数据对其进行校验，与更新基准日时地价动态监测成果中的“地价水平值”进行比较，对比基准地价的增长率地价与地价动态监测成果中的“地价增长率”，因地价动态监测是每季度定期监测，具有较高的时效性，这样可使新基准地价数据更加的客观合理，更具公信力。同时，更新基准地价工作中划分不同级别界线时可参照地价动态监测工作中所划分的地价区段及土地级别界线。

2、为编制年度土地供应计划提供数据支持

为加强国有建设用地供应计划管理，规范土地市场，根据国家有关部委文件要求，各市（县）政府均需编制年度国有建设用地供应计划，土地地供应关系到房地产管理、调控政策，关系到国有土地的高效利用，科学的土地供应计划应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。

市（县）人民政府在编制年度建设用地供应计划时，在综合考虑土地出让市场情况、房地产调控政策、本辖区经济情况、产业政策、土地利用总体规划、年度经济目标后，可结合地价监测成果中的地价数据（包括地价水平值及地价增长率）、土地交易样点调查表、土地交易样点分布图、年度地价状况分析报告等合理制定年度土地供应计划。监测成果中的“土地交易样点调查表、土地交易样点分布图”可明确、直观显示出每一成交地块的用途、位置、容积率、成交价格、成交时间等要素，据此可深入研究市场需要，如某一区域土地交易活跃，需求十分旺盛，则可有的放矢、精准的增加此区域内土地的供应量；如果监测数据显示住宅用地近期增长率较高，则可以适当的增加计划中的住宅用地供应量，以避免因住宅用地供不应求而导致房价上涨。所以，若能合理参考地价监测成果，可使最终编制的年度土地供应计划不但能达到市域内科学、合理，而且各个城市细分区片内也能达到科学、合理。

3、为确定土地出让起始价、底价提供数据支持

土地出让前，政府应当组织对宗地出让价格进行评估，并根据土地估价结果和政府产业政策以及土地市场状况综合确定土地出让起始价、底价。

监测成果中的“土地交易样点调查表、土地交易样点分布图”可明确、直观显示出已经成交地块的用途、位置、容积率、成交价格、成交时间等要素，土地出让的决策者可依据土地交易样点分布图及土地交易样点调查表中已经成交宗地的要素信息，比较拟出让地块的出让方式、用途、规划控制指标，再结合拟出让宗地区位条件、个别条件等等综合分析得出拟出让地块合理的出让起始价、底价，这样得出的起始价、底价数据将更加贴近市场中的地价水平。

4、确定地价评估中期日修正系数（指数）

土地使用权价格是某一宗地在一定市场条件下、于估价期日、一定利用条件下、一定开发程度下、一定年期内某一具体用途的使用权价格。通常所说的地价评估大多也是指土地使用权价格评估，估价机构在进行地价评估时为了得到宗地在某一具体估价期日土地使用权价格时经常会在估价过程中计算期日修正系数（指数）。

如应用基准地价系数修正法及市场比较法进行地价评估时，《城镇土地估价规程》均要求进行期日修正。地价动态监测成果的“地价增长率”数据中包含商业、居住、工业三种用途、不同级别、不同监测时点的同比地价增长率及环比地价增长率，此时根据地价动态监测成果中“地价增长率”数据可得出客观合理的对于基准地价的期日修正系数及估价对象对于各个比较实例的期日修正系数（指数），使估价结构最终得出的估价结果更具有说服力，可信度更高，为自然资源管理部门依法决策，确定土地出让的起始价、底价等提供准确的价格参考。

结语：

总而言之，地价动态监测是一项长期工作，而且近年来越来越被国家层面所重视，得出的工作成果越来越全面、细致，进而能够进一步发挥及时、准确地掌握城市土地价格水平及影响土地价格因素的变化特点和趋势的作用。同时，为政府强化土地市场和土地价格管理，加强土地宏观调控提供科学依据；通过及时向社会发布土地价格变化信息，可以引导土地利用方式、提高土地利用效率、指导土地使用权价格评估，科学制定土地出让起始价、底价，引导土地交易沿健康科学、轨道发展，还可以有效打击土地投机行为，维护土地市场的稳定和健康发展，促进经济健康发展。相信其工作成果最终会被更加广泛的应用，在国民经济活动中大有作为，并起到十分积极的作用。