农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

王成量，周丙娟，陈美球※，郭 熙

(1.靖安县生态文明建设办公室，江西宜春 330699； 2.江西农业大学农村土地资源利用与保护研究中心/江西省鄱阳湖流域农业资源与生态重点实验室，南昌 330045)

0 引言

构建城乡统一的建设用地市场是我国土地制度改革的主要方向，也是提升农村集体建设用地利用效益、显化集体土地资产价值的重要途径[1-2]。价格是市场的核心要素，而把握农村集体经营性建设用地价格的影响因素，是进行地价评估的重要基础。近年来，面对构建城乡统一建设用地市场的改革需求，不少学者开展了农村集体经营性建设用地价格的影响因素的相应研究[3-10]，但由于难以获取真实的交易案例，大部分研究主要是机理上的理论分析或基于问卷调查，而真实反映市场交易的实证研究并不多，尤其是针对不同用途的农村集体建设用地价格影响因素的实证研究更少。作为全国农村三项土地使用制度改革试点之一的江西省余江县，最初确立为农村宅基地改革试点县，随后又扩大到集体经营性建设用地入市和征地制度改革等试点，对试点镇展开了全面的集体经营性建设用地交易调研，从而为农村集体经营性建设用地价格影响因素的研究提供了大量真实的交易案例。文章参考《城镇土地估价规程》，并借鉴现有研究成果，分别构建农村集体商服用地、工业用地价格影响因素体系，利用179个农村集体经营性建设用地交易案例，对集体商服用地和工业用地的价格影响因素及各类因素的贡献率进行了实证研究，以期为集体经营性建设用地价格评估、城乡统一建设用地市场的构建提供参考。

1 数据来源与样本特征

1.1 研究区域和数据来源

该文以江西省余江县的洪湖乡、锦江镇、黄溪镇、马荃镇4个集体经营性建设用地入市试点乡镇为研究对象。余江县位于江西省东北部，信江中下游，东与鹰潭市月湖区、贵溪市接壤，南和金溪县相通，西界东乡县，北邻万年县和余干县。全县总面积932.8km2，其中2015年耕地面积3.406 67万hm2。2015年总人口38.5万人，其中农业人口30.0万人。实现生产总值102亿元，第一、二、三产业占比为28.38： 50.31： 21.31[注]余江县政府网站。洪湖乡位于余江县东南部，全乡面积34km2，耕地面积1 386.4hm2，农村建设用地面积324.82hm2， 2015年总人口1.2万人，农民人纯收入6 200元； 锦江镇位于余江县西北部，全镇面积121km2，耕地面积2 545hm2，农村建设用地面积893.93hm2， 2015年总人口5.6万人，农民人纯收入8 600元； 潢溪镇位于余江县中部，全镇总面积46km2，耕地2 702.118hm2，农村建设用地面积725.49hm2， 2015年总人口3.3万人，农民人均纯收入6 700元； 马荃镇位于余江县南郊，全镇共有106km2，耕地面积2 189hm2，农村建设用地面积455.84hm2， 2015年总人口2.8万人，农民人均纯收入5 100元。

数据来源于专题调研。课题组于2016年12月至2017年4月深入各地开展实地入户调查，共收集到农村集体经营性建设用地交易案例有效总数为179个，其中，商服用地133个，工业用地46个。

表1 样本特征

变量名称(单位)最大值最小值均值乡镇财政收入(万元)9 2732 0786 634.11村人均纯收入(元)13 5003 0006 764.15人口密度(人/km2)1 068.163.72381.69人均农村居民点面积(m2)835.0360.81224.23村人均耕地面积(667m2)4.130.651.57到集镇的距离(m)27.8110 572.443 712.48到国道的距离(m)18.978 490.212 218.67到客运站的距离(m)152.979 947.924 124.3占地面积(m2)1280 0003 720.67

1.2 样本特征

179份样本的基本特征如表1所示。样点所在乡镇的社会经济发展水平存在较大差异，代表了不同发展水平的乡镇。其中财政收入最大达到9 273万元，最小仅为2 078万元； 村人均纯收入最大达到1.35万元，最小为3 000元； 人口密度最大为1 068.16人/m2，最小为3.72人/m2； 村人均耕地面积最大为4.13(667m2)，最小仅为0.65(667m2)，平均值为1.57(667m2)。样点所处的区域交通条件存在明显差异，到集镇的最近距离仅为27.81m，最远距离为10 572.44m； 最近的样点到国道的距离为18.97m，到客运站也仅为152.97m，最远的样点到国道的距离达到8 490.21m，到客运站的距离为9 947.92m。样点所占面积也差异较大，最小为12m2，最大达到8万m2。

2 研究方法

2.1 变量设定

该文参考《城镇土地估价规程》，并借鉴现有研究成果[11-13]，结合江西省余江县4个乡镇的实际情况，分别构建农村集体商服用地、工业用地价格影响因素体系(表2、表3)。社会经济因素是反映农村土地经济价值最重要的指标，是决定土地价格的基础。一般来说，经济发展良好，社会投资增加平稳，地价水平就会随之上升。研究选取了乡镇财政收入、村人均纯收入、村人口密度、村人均农村居民点面积和村人均耕地面积5个指标。区位交通因素是反映区域之间地价水平的各类因素，是体现土地利用价值的主要标尺。研究选取了到集镇的距离、到国道的距离和到客运站的距离3个指标。公共设施因素主要是指地块周围的公共设施的完善程度，地块周围基础设施越完善，其相应的地块价值也会越高。研究选取了教育设施和生活文体设施2个指标。个别因素是指宗地本身的条件和特征，自身条件的差异也会对宗地地价产生很大的积极影响。研究选取了宗地占地面积1个指标。

表2 农村集体商服用地价格影响因素

变量名称(单位)变量说明及量化因变量商服用地单位面积价格Y1(元)实地调研社会经济因素乡镇财政收入X1(万元)样点所在乡镇的2015年财政收入村人均纯收入X2(元)样点所在行政村人均纯收入 村人口密度X3(人/km2)样点所在行政村人口密度 村人均农村居民点面积X4(m2)样点所在自然村人均农村居民点面积村人均耕地面积X5(667m2)样点所在行政村人均耕地面积区位交通因素到集镇的距离X6(m) 实地测量到国道的距离X7(m) 实地测量到客运站的距离X8(m) 实地测量公共设施因素教育设施X9(个)乡镇内的中学、技校、小学、幼儿园的数量生活文体设施X10(个)乡镇内的诊所、集贸市场、老年活动中心、农村电商的数量个别因素占地面积X11(m2)实地测量

表3 农村集体工业用地价格影响因素

变量名称(单位)变量说明及量化因变量工业用地单位面积价格Y2(元)实地调研社会经济因素乡镇财政收入X1(万元)样点所在乡镇的2015年财政收入村人均纯收入X2(元)样点所在行政村人均纯收入 村人均农村居民点面积X3(m2)样点所在自然村人均农村居民点面积村人均耕地面积X4(667m2)样点所在行政村人均耕地面积区位交通因素到集镇距离X5(m)实地测量到国道的距离X6(m)实地测量到客运站的距离X7(m)实地测量个别因素占地面积X8(m2)实地测量

2.2 模型选择

特征价格模型作为一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系的模型[14]，已广泛应用于土地的价格评估及其影响因素研究之中[15-17]。该文以对数函数形式(式1)建立研究区域的农村集体经营性建设用地价格的特征价格模型，并采用spss22.0进行多元回归分析，利用最小二乘法(OLS)估计待定参数，得出回归方程模型，通过对回归系数的统计检验，剔除不显著的因素，得到最优的模型。

lnP=a0+∑ailnXi+ε

(1)

式(1)中，P为集体经营性建设用地价格；Xi为影响农村集体经营性建设用地价格因素；a0、ai为带估计系数，ε为随机扰动项，反映其他无法观测到的影响因素。

采用对数函数形式，回归系数对应每个特征变量的特征价格的弹性，其表示特征变量每变动1%时，特征价格随之变动的百分比，能够反映特征价格变动时边际效用递减规律。

影响集体经营性建设用地价格因素较多，各影响因素对农村集体经营性建设用地价格发挥的作用也各不相同，且在对数函数形式中，回归系数仅能表明各特征变量的影响方向和弹性大小，因此，有必要分析各特征变量对特征总价的贡献程度，通过各类因素的贡献度分析有助于抓住主要因素进而寻求效率更高的对策。故该文根据相关学者的研究方法[18-20]，将单个土地特征对整个土地价格的贡献程度定义为在土地标准值中，单个变量的特征总价的绝对值与全部变量的特征总价绝对值之和的比值，其中，单个变量的特征总价定义为特征变量的回归系数与特征变量的平均值的乘积，各特征变量的平均值定义为整个土地市场中的土地标准值。

3 结果与分析

3.1 集体商服用地价格影响因素分析

采用逐步回归法，筛选出具有统计学意义(P<0.05)的自变量5个，然后建立对数形式模型，并分析各个影响因素的贡献程度，回归结果如表4所示，各影响因素的贡献率见表5所示。

表4 农村集体商服价格影响因素的回归结果

非标准化系数tSig共线性统计BSEBetaToleranceVIF(常量)0.7110.5881.2090.229乡镇财政收入lnX10.4610.0660.5087.0310.0000.3492.865人均纯收入lnX20.4320.0560.4217.7160.0000.6141.629到国道的距离lnX7-0.0850.013-0.300-6.4290.0000.8391.193离客运站距离lnX8-0.2110.029-0.329-7.2960.0000.8991.113教育设施lnX9-0.3800.136-0.221-2.8000.0060.2923.426F统计量84.231显著性0.000R20.768调整后R20.759Chi-2(14)20.17Prob0.124 9DW1.327

表5 农村集体商服用地价格影响因素的贡献程度

变量系数变量平均值特征总价绝对值贡献度社会经济因素乡镇财政收入lnX10.4618.7044.013 4.013 0.356 人均纯收入lnX20.4328.7183.766 3.766 0.334 区位交通因素到国道的距离lnX7-0.0856.856-0.583 0.583 0.052 到客运站的距离lnX8-0.2118.147-1.719 1.719 0.152 公共设施因素教育设施lnX9-0.383.167-1.203 1.203 0.106 小计11.284 1.000

从表4可知，回归方程模型F检验值的显著性水平小于0.01，修正的R2为0.759，说明拟合方程高度显著，这说明了进入方程的特征因素对集体商服用地价格lnP影响明显； 所有变量的VIF最小为1.113，最大为3.426，远远小于10，表明变量之间的共线性不严重； 在white检验中，由于chi-2(14)=20.17，Prob=0.1249>0.05，所以模型在0.05显著性水平下不存在异方差； DW值为1.327，离0较远而靠近2，故可以判断出不存在自相关。

模型运行结果表明：对集体商服用地价格具有显著性影响的主要因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施。(1)从社会经济因素来看，乡镇财政收入每增加1%，集体商服用地价格上升46.1%，即经济水平越高的地区，地价越高； 人均纯收入每增加1%时，集体商服用地价格上升43.2%，这说明农村区域经济发展水平具有提升集体商服用地价格的作用。(2)从区位交通来看，到国道的距离、到客运站的距离每增加1%，集体商服用地价格下降8.8%、21.1%，这充分说明了集体区位交通因素对集体商服用地价格的重要性。(3)在公共设施因素中的教育设施每增加1%，其集体商服用地价格下降38%，这与已有研究结论不一致，现有研究结论表明教育设施对集体经营性建设用地价格具有正向影响[5-7]。造成与现有研究结论不相符的原因可能是教育设施资源的稀缺性导致的，教育设施数量越多，使得单个教育设施的所辐射范围越小，而教育设施较少的地区，其单个教育设施覆盖面较大，影响范围较广，从而导致教育设施越多的地区，其地价普遍要低于教育设施数量较少的地区。

从表5可以看出，社会经济因素对价格的贡献度为69%，区位交通因素为20.4%，公共设施因素仅为10.6%； 乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站的距离、到国道的距离、教育设施对集体商服用地价格的贡献程度依次降低，其中乡镇财政收入对集体商服用地价格贡献程度最高，达到35.6%，到国道的距离对集体商服用地价格的贡献程度最小，仅为5.2%。

3.2 集体工业用地价格影响因素分析

采用逐步回归法，筛选出具有统计学意义(P<0.05)的自变量4个，然后建立对数形式模型，并分析各个影响因素的贡献程度，回归结果如表6所示，各影响因素的贡献率见表7所示。

表6 农村集体工业价格影响因素的回归结果

非标准化系数tSig共线性统计BSEBetaToleranceVIF(常量)3.1710.5615.6490.000人均纯收入lnX20.1870.0450.4304.1720.0000.8621.160人均农村居民点面积lnX30.0890.0330.2682.7270.0090.9521.051到国道的距离lnX6-0.0280.013-0.228-2.0820.0440.7631.311距客运站距离lnX7-0.0850.037-0.250-2.2570.0290.7471.338F统计量16.976显著性0.000R20.624调整后R20.587chi-2(14)20.85Prob0.1056DW1.779

表7 农村集体工业用地价格影响因素的贡献程度

变量系数变量平均值特征总价绝对值贡献度社会经济因素人均纯收入lnX20.1878.7171.6301.6300.407人均农村居民点面积lnX30.0895.4460.4850.4850.121区位交通因素到国道的距离lnX6-0.0287.018-0.1971.1970.299到客运站的距离lnX7-0.0858.173-0.6950.6950.173小计4.0071.000

从表6可知，回归方程模型F检验值的显著性水平小于0.01，修正的R2为0.587，说明拟合方程高度显著，这说明了进入方程的特征因素对集体工业用地价格lnP影响明显； 所有变量的VIF最小为1.051，最大为1.338，远远小于10，表明变量之间的共线性不严重； 在white检验中，由于chi-2(14)=20.85，Prob=0.1056>0.05，所以模型在0.05显著性水平下不存在异方差； DW值为1.779，离0较远而靠近2，故可以判断出不存在自相关。

模型运行结果表明：对集体工业用地价格具有显著性影响的主要因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(1)从社会经济因素来看，村人均纯收入每增加1%时，集体工业用地价格上涨18.7%，人均农村居民点面积每增加1%时，集体工业用地价格增加8.9%，说明农户人均纯收入和人均农村居民点面积越多，农村经济发展水平越高，农户主体意识越强，农村集体经营性建设用地价格也会越高。(2)从区位交通因素来看，离国道距离每增加1%，集体工业用地价格下降2.8%，到客运站的距离每增加1%时，集体工业用地价格下降8.5%，体现出区位交通对集体工业用地的重要性。

从表7可以看出，社会经济因素对集体工业价格的贡献度为52.8%，区位交通因素为47.2%； 人均纯收入、到国道的距离、到客运站的距离、人均农村居民点面积对集体工业用地价格的贡献程度依次降低，其中，人均纯收入对集体工业用地价格的贡献程度最高，贡献度为40.7%，最低为人均农村居民点面积，贡献度仅为12.1%。

4 结论与讨论

利用179份实例对集体商服用地和工业用地的价格影响因素及各类因素的贡献率进行了实证研究，可以得到以下结论：(1)影响农村集体商服用地价格影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施，其中乡镇财政收入、人均纯收入为正向显著影响，到客运站的距离、到国道的距离、教育设施为负向显著影响； 影响农村集体工业用地价格的影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离，其中人均纯收入、人均农村居民点面积为正向显著影响，到客运站的距离、到国道的距离为负向显著影响。(2)社会经济因素对农村集体商服价格的贡献度为69%、区位交通因素为20.4%、公共设施因素仅为10.6%，其中，乡镇财政收入对农村集体商服用地价格贡献程度最高，达到35.6%，到国道的距离对价格的贡献度最低，仅为5.2%； 社会经济因素对农村集体工业用地价格的贡献度为52.8%，区位交通因素为47.2%； 其中，人均纯收入对集体工业用地价格的贡献程度最高，贡献度为40.7%，人均农村居民点面积对价格的贡献度最低，仅为12.1%。

对商服用地和工业用地分别开展农村集体经营性价格影响因素的研究，目前尚处于不断探索之中。该文的实证研究结果总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律，说明农村集体经营性建设用地与国有城镇建设用地的价格形成机制基本相同，但存在部分因素与国有建设用地价格规律相违背，如教育设施对集体商服用地价格具有反向作用，因此，农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。

致谢：江西农业大学许婷、曹丽萍、易丹、黄心怡、赖夏华、陈蕾等同学参与调研，仅此致谢！