中国石油云南销售公司租赁加油站主要法律风险类别与防控措施研究

汤玉波

（中国石油云南销售分公司，昆明 650238）

1 引言

云南销售公司现有近250座租赁加油站，约占公司加油站的40%，租赁站纯枪量约占总纯枪量的43%，单站平均销量在四千吨以上，汽柴比为1.09，租赁站总销量、经济效益在成品油销售中占比较大。出租方通过变相涨租、解约、到期收回等方式会使加油站的数量减少，公司销量减少，严重影响云南销售公司经营效益，逐渐丢失市场份额，租赁站法律风险逐步增大。

2 成品油行业租赁加油站主要法律风险类别

基于成品油业务的特性，结合租赁关系的法律分析，我们认为租赁站法律风险类别主要可以从以下几个方面概括。

2.1 合同主体瑕疵或不适格导致的风险

加油站租赁合同的主体是指租赁合同的当事人，包括出租方和承租方。出租方一般是目标加油站的所有权人、全体股东、代理人、经权利人同意的转租人等。合同主体是否适格，对合同效力、合同履行有重大影响，是较易产生法律风险的环节。

2.2 合同客体瑕疵导致的风险

加油站租赁合同的客体是指作为经营管理对象的加油站整体，既包括加油站的资产，也包括加油站的全部经营权。这些问题可能导致加油站无法正常经营甚至停业，也可能面临消防、安监、环保等管理部门的行政处罚，甚至有可能面临来自第三方的权利主张。因此在合同签订前，应审慎审查租赁标的加油站是否存在上述瑕疵，若存在此类风险，应在决策时充分考虑。

2.3 合同内容瑕疵导致的风险

合同效力瑕疵，合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。通常情况下，依法成立的合同，自成立时生效。在合同主体合法的情况下，现行立法及司法实践对合同效力瑕疵均持审慎态度。即使对于当事人约定的经登记或公证生效的合同，双方若未进行相应登记或公证，但合同已实际履行时，一般也认定合同已成立并生效。合同条款瑕疵，合同条款是合同条件的表现和固定化，是确定合同当事人权利和义务的根据，否则将影响合同成立、生效和履行以及实现订立合同的目的。

2.4 合同履行瑕疵导致的风险

第一，相对方违约。在我方与出租人签订的租赁合同中，往往会约定出租人负有保证加油站房屋及设备无权利瑕疵与实物瑕疵的责任，同时也会要求出租人在某些事项的处理上给予配合。此类风险是否发生，通常基于出租方的行为，我方作为承租方很难控制。第二，我方违约。包括：未经出租人同意擅自改造加油站；经营过程中，因我方原因导致加油站有关证照无法年检、过期；迟延付款、交接行为未固定相关证据、擅自处置交接资产等。若我方的违约行为同时触犯有关行政法规，还可能导致政府部门的相关行政处罚。

2.5 政策、规划等变化导致的风险

租赁加油站因政策变更或规划变化而灭失的风险，因我方非所有权人，不具有与政府等公权机构对房屋土地的征收征用进行协商的权利，也很难或者根本无法申请加油站的迁建，只能被动接受租赁合同无法继续履行的后果，能够寻求的救济途径仅有依据租赁合同形成的债权请求权[1]。

3 云南销售公司租赁加油站主要法律风险类别

云南销售公司租赁加油站主要包括租地自建、合作经营、委托经营、联营、地面资产、经营权租赁等形式。笔者逐站查阅合同，识别每个加油站的法律风险，分析法律风险成因、大小，总结出了云南销售公司租赁站主要风险类别。

第一，合同主体瑕疵或不适格导致的风险。此类风险加油站土地使用权人和经营权人、地面资产所有人常常分离，转租也属于此类型最典型的形式。比如昆明公司普吉站，该站属于西山区黑林铺普吉村第一村民小组，转租给富民县东村供销社，供销社转租给马政，又转租给张之雄，张之雄又转租给中国石油，最后西山区黑林铺普吉村第一村民小组做声明同意中国石油租赁。中间多次转租，中间任何人都可以提出合同无效的主张，法律风险非常大。第二，合同客体瑕疵导致的风险。合同客体瑕疵在公司实践中一般表现为加油站房屋、土地证照不全或有瑕疵；消防、安全、环保等手续不全；加油站资产已经设置抵押或者存在债务等情况。此类风险在公司租赁站中也大量存在。第三，合同效力瑕疵导致的风险。如法律规定租赁期限不得超过20年，此类风险在早期联营协议、名为转让实为租赁、委托经营协议以及租地自建项目中大量存在。第四，合同履行瑕疵导致的风险。我方的不适当履行主要是未按合同约定日期支付租赁费、各种税费等；未按合同约定或依法合规经营，造成被追究违约责任、被处罚或被法院确认解除协议。第五，国家关于加油站租赁的法律、法规、规划以及不可抗力等发生变动导致的风险。在我公司主要有：租金一次性支付，出现国家法律法规政策调整、拆迁、规划、不可抗力导致加油站灭失，付出的租金无法追回；由于早期国家存在关于联营的法律法规，现在联营在法律上已被租赁、合伙等概念代替，目前存在法院对联营定性的问题。

4 云南销售公司租赁加油站主要法律风险防控措施

针对云南销售公司存在的5类主要的法律风险问题，笔者提出了有针对性的防控措施。当然，有些法律风险是在当初签订合同时已经存在，是无法用后天的措施来救济的，只能在法律风险变为事实的风险之后采取合理方式适当处理。

第一，针对合同主体瑕疵或不适格导致的风险，要在合同签订前的严格审查阶段予以避免。要强化律师对相对方的尽职调查，并要求对方出具完备的法律文件。在合同签订后，若发现合同相对方为无权处分人，应立即协调产权人办理追认手续。第二，针对合同客体瑕疵导致的风险。在合同签订前，应审慎审查租赁标的情况，包括加油站各类证照手续的完备性、真实性、合法性、有效性，加油站资产是否存在已被抵押、担保、质押、留置的情形，加油站有无对外债权、债务，加油站资产的情况等。要求合同相对方出具所提供的证照真实合法的书面承诺。资产已设置抵押的，应先将资产上设置的抵押解除或提供担保。对于加油站租赁前的债权、债务，明确由出租方享有权利，承担义务。对于无法审查的隐蔽工程，由出租方担保不得影响我方的使用和经营。同时，在合同签订前，租赁标的若存在此类风险，应在决策时充分考虑，是否采取长期租赁形式。第三，针对合同效力瑕疵导致的风险。租赁合同签订前必须由项目所涉经济、技术、法律等部门对合同各条款等内容进行详细审查，并签署有关意见，切实保证合同内容符合法律规定，条款设计无遗漏，文字准确、严谨。第四，合同履行瑕疵导致的风险。要严格按照合同约定、国家法规要求履行合同，避免因为我方履行不当造成的各类风险。针对公司履行方面的问题具体来说：一是严格按约定按时缴纳租金或土地税费；二是确保依法合规经营，避免对方以我方违法违规经营为由主张解除合同并由我方承担违约金；三是需要改造油站时，要查看合同条款，在租赁合同中未约定改造租赁站条款的，须经出租人同意才可以改造加油站。第五，针对国家关于加油站租赁的法律、法规、规划以及不可抗力等发生变动导致的风险。加油站要不断强化自身建设，既要不断提升合同管理及承办人员的证据意识、程序意识和责任意识，也要提高全公司对法律风险的认识，保护公司合法权益。