关于二手房市场可持续发展的相关研究

严志锋 南通市不动产登记中心

引言：近年来，我国房地产事业飞速发展，一度实现井喷式增长，房价持续上涨，致使很多城市纷纷出台了一系列限价、限购、限贷等政策，来强化房地产市场的宏观调控。在日益激烈房地产市场竞争中，一手房交易量逐年增多，房价居高不下，致使很多购买能力相对薄弱的人群，开始关注二手房市场，但我国二手房市场各项制度还不够完善，致使二手房市场的很多潜力没有发挥出来，无法为消费者提供更加优质的房源。基于此，开展关于二手房市场可持续发展的相关研究就显得尤为必要。

一、二手房市场的特性

第一，二手房市场交易多在买方、卖方、中介商三方洽谈下完成，但无论是卖方还是买方对二手房市场不甚了解，对中介商有很强的依赖性。

第二，国家政策住宅货币化致使人们的消费观念发生了很大改变，经常选择以旧换新的方法来实现住房的接替消费，形成了大量的二手房源。

第三，二手房市场的交易活跃度，致使二手房市场存在产销两旺现象。

第四，二手房市场的消费群体和一手房市场的消费群体，并非呈现绝对独立的关系，很多二手房客户，同样也是一手房的潜在需求客户。一旦收入或者消费需求发生转变，就会选择一手房。

第五，二手房市场交易主体比较复杂，既有个体和小单位，也有大中型其一，但主体为多元消费者，交易比较分散，批量购买比较少。

二、目前二手房市场存在的问题

（一）起步晚，待发展

近年来，我国逐步放开了二手房市场，二手房源的数量、规模不断增加。尤其是自2010年以来，二手房成交量每年都在提升，并且年增长率超过2.8%。但受到区域社会经济及地域环境的影响，我国二手房市场的起步比较晚，和美国、德国、日本等发达国家相比，还存在不小差距，各种制度和体系还有待完善。

（二）环节多，风险大

和一手房市场相比，二手房市场体系还不够完善，交易手续复杂，交易环节众多，涉及到很多政策及制度，交易风险也比较大。比如：买方总是担心，房屋产权问题、税费问题、房屋实况和实际情况是否相同等。二手房市场经纪行业缺乏规范性和标准化，也对买方造成了很大困扰。总而言之，二手房市场要想实现持续发展，需要综合考虑国家政策，把控市场走向，依托房地产整体市场，合理应用各种方法及手段。

（三）规范性差，交易行为待完善

随着二手房市场的不断发展，房地产交易市场体系和制度将会越来越完善，为二手房行业的发展提供新的机遇。从二手房市场发展进程中来，很多城市的二手房市场，仍然存在经纪机构品牌效应差、规模小、经营行为缺乏规范性、诚信度差等问题。对二手房市场的可持续发展造成了较大影响。

三、实现二手房市场可持续发展的对策

（一）完善供需平衡机制，发展消费型市场

通过分析国外二手房市场发展情况，完善、健全、规范的二手房市场，其成功交易量是新房交易量的5～8倍，但我国二手房市场还远远没有达到这一比例。主要原因是二手房市场在发展中会受到一手房市场直接导向的影响，很多城市投资型房产交易量非常大，但用来生活和居住房子的交易量则比较小。为解决这一问题，二手房市场要加大消费型市场发展力度，抑制投资型市场的发展，从而逐步实现二手房市场的供需平衡，实现可持续发展。

（二）完善产权制度，推动二手房市场可持续发展

我国二手房市场起步比较晚，尚未形成完善系统的产权制度，致使二手房的产权形态多种多样，包括：经济适用房、廉租房、定向安置房、安居商品房等。这一点也是导致二手房在交易过程中，极易发生产权纠纷问题的主要原因，此外，买方对二手房的很多信息不够了解，很难做出购买选择，更多情况下会选择一手房，非常不利于二手房市场的可持续发展。因此，当地政府必须尽快完善产权制度，增加买方购买二手房的决心，让他们更多的了解二手房相关信息，从而更加放心的购买二手房，推动二手房市场持续发展。

（三）加强信息对称性，提升成交量

目前了解二手房市场相关信息的渠道包括：中介商介绍、买方卖方沟通、房地产网站、新闻报纸、户外广告等。二手房信息在传播过程中，买方和卖方之间存在利益冲突，买方很难从表面现象获得房子的全部信息，卖方也几乎不可能为买方提供详实的信息。而买方获取二手房信息的渠道有限，无法真实有效的获得相关信息[1]。双方在交易过程中很难实现信息对称，从而影响了二手房的成交量。基于此，中介机构，必须加强对二手房相关信息的核实工作，对二手房的产权所有人、面积、年限、使用情况、户口信息等进行全面调研，并鼓励交易双方信息对称性，从提升二手房市场的成交量，实现持续、健康、长久的发展。

（四）构建二手房税赋承担体系，降低税赋压力

目前二手房市场中，主要由买方来承担大额税费，在一定程度上增加了买房者的压力。虽然目前很多城市都对二手房的税费进行了调整，但买方在购买二手房时，仍然存在疑虑及担心，和一手房相比，仍然觉得二手房税费过高，还不如买一手房划算，这种想法也是目前影响二手房市场成交量的主要原因。因此，必须构建合理的二手房税赋承担体系，让买方对税费有一个清楚认识，提升交易促成的概率。

结束语：综上所述，本文结合理论实践，分析了二手房市场可持续发展，分析结果表明，我国二手房市场中还存在很多问题亟待解决，致使二手房成交量一直得不到有效提升。从完善供需平衡机制、完善产权制度、加强交易过程信息的对称性、构建合理二手房税赋承担体系等方面同时入手，可有效解决买卖双方之间存在的问题和疑虑，提升二手房成交量，促使二手房市场实现可持续发展。