房地产项目的重点成本控制

张丽华

房地产项目成本控制贯穿整个项目建设始末，房地产开发企业想要实现行业利润水平，并实现利润最大化，就必须要实施项目成本控制与管理，只有这样才能实现成本可控，利润可实现。

一、成本控制体系的建立

项目成本控制不是某一个人或某一个部门的事情，要做到全员全成本控制，结合成本控制考评制度，只有建立适合本企业自身发展的完善的成本控制体系，才能做好项目成本控制。完善的成本控制体系应包含组织机构的设置、制度的制定、目标成本设定、动态成本管理、重点成本过程控制。

二、成本控制制度的制定

成本控制制度是成本控制的依据，只有制定有效的成本控制制度，才能使成本控制有据可依。成本控制制度不是单独的某项制度，而是一系列的制度。相关制度应覆盖采购、招投标、工程设计变更、现场签证、动态成本、工程预结算、成本控制考评制度等。

三、项目目标成本设置及动态成本管理

1.不同阶段目标成本

（1）可研阶段目标成本。可研阶段目标成本的设定主要是考察项目可行性，属项目概念设计阶段的成本测算，其作用主要是控制拿地成本。项目立项前，应对项目位置、周边环境、项目地经济状况等做好调查，为项目立项起到支撑作用。应与相关政府主管部门多多沟通，争取政策上的优惠及较高的容积率，变相降低土地成本。

（2）规划设计阶段目标成本的设定，属项目方案设计阶段的成本测算，其作用主要是控制规划方案及施工图设计，设计是项目整体成本控制的关键，加强设计阶段整体成本意识至关重要。在设计单位的选择上，可针对设计方案进行招投标，择优选择设计单位。实行限额设计，并加强对设计图纸的审查，控制设计对成本的影响。成本及工程应配合结构设计、基础设计评估，材料、设备选择评价，尽可能为设计提供经济合理性建议。

（3）施工阶段目标成本的设定，图纸出具后确定的目标成本，更接近整个项目的实际成本，其作用主要是控制工程建设过程成本。施工阶段目标成本做为整个项目成本控制的重要依据，应尽可能详尽。目标成本编制前应出具设计及产品定位详细说明，取得施工图、施工工艺和方案，并在编制前完成市场调研及询价的相关工作，为目标成本的制定提供充分的依据。项目分期建设实施的，应分别制定总目标成本与分期目标成本；实行分期动态成本管理和总体监管。在项目目标成本确定后，随着项目不断开展，各项成本的逐渐实现，定期将项目已经发生的成本记录、同预计发生的成本项目合并后与目标成本比照，及时反映项目成本构成情况，同时对预计将超出目标成本的项目预警并采取相应措施，保证实现项目目标成本控制。

四、采购过程中成本控制

根据采购商品、服务种类、金额等的不同，区分不同的采购方式，可设定不同限额标准，对于直接采购限额内、垄断行业、特殊情况的采购可采用直接采购方式，对于其他采购应视情况分为询价、竞争性谈判、招标采购。房地产企业应设置专门的审计、监察部门或是设置专人负责审计、监察工作，设置明确的监督举报渠道，避免采购过程中的徇私舞弊行为，间接影响采购成本。

采购前，应做好采购预算、工程量清单、谈判说明文件、招标文件说明等，预算、工程量清单保证不多算、不少算、不重复、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项，清单项、谈判说明文件、招标文件描述清楚准确完整避免含糊不清，规范材料样板、工料规范，减少后期合同履行过程中的纠纷和风险，降低项目成本。

采购过程中，应加强对对供应商各项资质审查，在能够满足工程质量及项目形象定位要求的供应商中选择价格低者，以达控制采购成本目的。

签订合同过程中，考虑问题要全面，应充分考虑规划变更、原材料市场价格波动、加减项等影响，约定变更后计价方式等因素。还要考虑该合同是否在目标成本范围内，且该合同签订后对应成本项目规划余量是否还能满足剩余工程需求。

集中采购。对于规模较大的企业，如果开发产品的标准化程度较高，预采购项供应商市场较成熟、易形成规模性采购，可以采用集中采购。如开关插座、防盗门、涂料、电梯、外保温、门窗、中央空调等。

五、施工过程中工程设计变更及现场签证成本控制

1.工程设计变更及现场签证的成本控制原则

为减少工程造价纠纷、确保工程质量和工程进度、有效地控制成本，应加强工程设计变更及现场签证管理。设计变更及现场签证应及时，禁止先实施、后审批，禁止事后补办；一个变更或签证应编制一个预算。

2.设计变更成本控制

在设计变更前，相关部门应组织施工方、监理方、设计方进行技术性、经济性、合理性评审，并由各方签署评审意见，明确变更相关内容（包括变更的原因、位置或范围、变更的做法、增减的工程量、相关图纸说明，以及签证所发生的费用应由何方担负等）。各方评审后，由成本控制部门出具详细预算，并经相关部门审批确认后组织实施。

3.现场签证由欲签证单位或项目工程管理部门提交申请，明确变更相关内容，成本控制部门进行审核，并对现场签证费用编制预算，经相关部门审批确认后组织实施。

六、工程结算阶段成本控制

进入工程结算阶段，相关部门整理结算资料，结算资料应完整、真实、必要和合理，使工程情况完整、准确。工程结算应本着实事求是、客观公正的原则进行审核，考虑具体实际情况可结合外部审计单位，参考国家或地方统一制定的建设工程工程量清单计价规范、预算定额、费用定额（标准）、材料价格信息、直接费价格指数以及其他有关的计价取费规定，保证结算结果的准确性。

七、项目融资成本控制

目前，大多数房地产企业融资形式、渠道较单一，单一的融资渠道获得的资金有限、对资金来源方依赖程度较大。企业应结合自身情况，尽可能多的获取资金来源。项目融资方式有债权融资、股权融资和同时兼备债权和股权的融资方式。此外，施工方垫资、适当延长日常工程、服务付款期也可缓解短期资金压力，也属变相的融资方式。充分考虑各种融资资源，采用多种融资形式，综合考虑各项融资组合，此外签订合同时考虑还本结息方式及时间，可适当降低融资成本。

八、营销成本控制

应针对市场环境、营销阶段、自身项目特点等做好成本预算及营销计划，制定分年度成本预算总额，并与营销回款计划配比弹性控制，以保证项目周期营销回款计划及成本总额控制的实现。

总之，房地产企业要想做好项目成本控制，必须从上到下，从始至终，时刻保持成本控制理念，设定目标成本，实行动态成本控制，关注重点控制项，实现企业利润最大化。