中小房地产企业拓展土地储备现状及可行性分析

张建庭

（作者单位：金都房产集团有限公司）

一、房地产行业波特五力分析

影响房地产行业的五力分为：

供应商：土地的拥有者和使用者方面：政府、有存量土地的企业、欲搬迁的工厂、拆迁户等，原材料方面为钢铁、水泥以及玻璃等供应商；

购买者：现有的房屋的消费群体替代品：普通商品房、经济适用房、写字楼、商铺的购买者；

潜在的进入者：外资、其他行业的佼佼者等；

替代品：不同类型房地产商品的转换（经济型、豪华型的互相替代）；

行业竞争者：来自项目运作的不同阶段的竞争对手，特别是与自己在同一区域、同一产品、同一个阶段的竞争对手。

从房地产行业波特五力分析来看，政府作为土地的唯一供应商集中化程度自不用说，自从土地改拍卖以来，土地价格一路飙升，与其供应的唯一有很大关系。因此从波特五力分析来看，土地储备对房地产企业影响非常大。

二、中小房地产企业土地储备的困惑与备选方案

基于当前白热化的竞争使房地产业的市场与利润空间日益受到挤压，开发商凾待拓宽视野寻找新的发展空间。房地产行业是一个政策敏感度高、资金高度密集、高风险而且风险种类众多的行业。但基于中小房地产企业由于资金紧张、资金成本高等问题，在土拍过程中往往很难与大型房地产企业竞争，导致中小房地产企业土地储备越来越少，中小房地产企业发展陷入困境。本文从以下三个途径寻找突破：一、寻找合适的存量土地，通过股权转让方式获得土地开发权；二、与人合作开发；三、寻找三四线城市参与土地竞拍，寻求较好的机会拍得土地。有了土地储备，中小房地产企业开辟符合自身发展的具有特色的产品，从而壮大公司。

三、中小房地产企业拓展土地储备方案可行性分析

方案一，通过股权转让形式收购项目

假设案例资料如下：1.规划地上住宅面积118847平方，商业4117平方米，幼儿园1791平方，物业管理用房684平方，地下建筑面积24000平方米，机动车停车位600个，分3年开发，住宅和商业销售均价每平方2.05万元，车位均价每个16.5万元，预计销售收入约30.13亿元。2.建造成本按总建筑面积每平方3500元，预计约5.93亿元。3.销售费用、管理费用按销售收入7.5%约2.26亿元。4.财务费用（不含股东利息）按借款5亿元，2年，年利率10%计约1亿元。5.税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约2.67亿元；土地增值税8.55亿元；企业所得税按利润25%约2.35亿元，税金合计约13.57亿元。6.计税土地成本0.14亿元，股权转让价格10亿元。

根据以上数据测算项目预计盈利7.23亿元，减去股权转让价格10亿元，剔除计税土地成本，投资本项目亏损2.63亿元。根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为负1.45亿元，项目不可行。

方案二，合作开发上海地铁商业项目

假设案例资料如下：1.商业总建筑面积35435.5平方，共地上四层，地下二层，456间商辅，均有独立产权。商场1-4层按均价4.88万元销售，扣除前三年租金15%后销售收入9.26亿元；商场前三年租金收入1.94亿元；商场前三年物业费收入0.23亿元；收入合计11.43亿元。2.商场购入成本6.08亿元；商场改造装修0.15亿元，外立面改造0.06亿元，中央空调0.1亿元，室外装饰灯光0.05亿元，不可预见费用0.05亿元，合计商场改造成本0.41亿元。3.销售费用、管理费用按销售收入6%约0.59亿元。4.财务费用（不含股东利息）按商场抵押贷款6亿元，2年，年利率9%计约1.08亿元。5.税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.66亿元；房产税0.24亿元；租赁税费0.29亿元；土地增值税0.58亿元；办证税费0.14亿元；企业所得税按利润25%约0.38亿元，税金合计约2.29亿元。

根据以上数据测算项目预计盈利0.98亿元及商场地下一二层的所有权，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为0.55亿元。

从项目优势分析：①靠近地铁口，交通便利，未来人口流量大，商业价值高；②周边正在逐渐建设，未来升值潜力大；③项目内其他物业已经交付并且入驻；项目劣势：①由于长期未开业，且被收购，长期未释放消息，导致客户投资信心受挫；②目前周边人气不足，且又处在工业区；根据以上分析，总的来说本项目未来发展潜力大，投资总额较小，项目可行。

方案三，通过竞拍获得土地

假设案例资料如下：1.竞拍地块出让面积为54536m2，容积率1.5-1.8，预计单价住宅1.7万元、商铺0.8万元、车位10万每个，预计项目销售收入16.85亿元；2.土地及契税支出6.29亿元；3.工程及前期支出5.75亿元，其中前期工程费0.46亿元，建安成本4.91亿元，基础设施费0.36亿元，开发间接费0.02亿元；4.销售费用、管理费用按销售收入6.5%约1.08亿元；5.财务费用按借款6亿元，1.5年，年利率10%计约0.9亿元。6.税金：增值税按房地产企业销售不动产税率11%及附加税、印花税约0.73亿元；土地使用税0.02亿元；土地增值税0.55亿元；企业所得税按利润25%约0.41亿元，税金合计约1.71亿元。

根据以上数据测算项目预计盈利1.12亿元，根据项目资金回笼情况，按10%折现率测算，投资本项目净现值为1.24亿元。

从项目优势分析：①距离城市中心区域较近，周边各项配套设施完善；②教育资源丰富，医疗配套齐全；③本项目目前未受政策调控，周边一二线城市客户外溢；④交通利好，绕城高速公路西复线计划于2020年建成通车及地铁开建；项目劣势：①与一二线城市相比，三线城市房价上涨空间相对较慢；②三四线城市购买力有限；根据以上分析，总的来说本项目净现值较好，投资总额相对较小，项目可行。

四、方案实施建议和举措

房地产企业发展到现今，根据房地产行业波特五力分析，增加土地资源储备具有一定的必然性、合理性，但要提高土地资源储备的有效性，必然要根据市场有效需求和企业综合开发实力，有计划、分阶段适度进行土地储备。一方面我们不能盲目拿地，特别是对中小房地产企业而言，经受不起政策调控的冲击。尤其是股权转让形式，因这些项目往往是早期拿地未开发，项目表面来看往往盈利非常高，但因土地成本几乎为零，导致项目土地增值税及企业所得税非常高，虽然项目本身有盈利，但无法收回投资款，故以股权转让形式获取土地开发从目前土地成本比重非常高的时代是不可取的。另一方面，我们也应积极多渠道的谨慎拿地，中小房地产企业应积极参与土地拍卖，根据自身实力及企业产品特色参与竞拍。对于通过竞拍获得土地项目，我们应提前做好税收筹划，尤其是总包单位及设施设备供应商，我们都应选择一般纳税人，在开发过程中，根据销售进度及时取得专票。