有关商业地产财务管理的几点分析

魏贵德

（作者单位：安徽省合肥兴众置业投资有限公司）

虽然我国商业地产发展历史比较短，但是发展势头比较迅速，在商业地产整体高速发展之下，现实中很多的商业地产企业缺乏具有行业特点的财务管理经验。而商业地产的投资金额多，资金密集度高，周期时间普遍较长，开发成本和开发费用大，企业财务人员难以有效控制财务运营过程中政策变化等各种因素带来的风险。本文希望进一步搞清楚商业地产行业财务管理工作的特点、重点及难点，学习行业标杆企业的有益经验，工作做到有的放矢，对财务管理提出一些有益的建议。

一、商业地产运营普遍情况和财务管理行业特点

1.商业地产运营的普遍情况

现阶段商业地产行业风险普遍较大，主要由于电商对传统产业的冲击以及行业发展过快竞争激烈等各种因素导致商业地产的健康发展受到了不小的阻力。商业地产投资额巨大，周期长，运营难度大，受政策影响大，牵涉面多，而当今社会在急剧变化对商业地产带来不可忽视的巨大风险。几年前还是讲一铺养三代，很多地方的商业地产现在变成了三代养一铺，购买商铺客户积极性受到极大的打击，带来商业地产企业财务状况恶化。商业地产外部运营环境变化快，内部运营环境也不是一帆风顺，财务管理面临的外部环境和内部环境不停变化，导致财务管理运作任务繁重。比如商业地产的运营管理公司面对着几百个客户，一个简单的租金收入一个月就需要开几百份发票，给财务工作带来极大的困扰。商业地产市场运营管理状态不佳，同样会导致开发商自持物业价值的贬值，固定资产抵押价值降低，恶化了财务资金周转，影响了企业健康发展。

2.现阶段商业地产主要的几个普遍性财务风险特点

现阶段商业地产经过高速发展期，进入竞争激烈的状态。商业地产投入高，周期长财务风险较高，商业地产运营团队专业化要求越来越高。商业地产由于运营管理特点决定了销售上普遍采用了售后返租的模式，该模式下运营期限长等不稳定因素较多，造成了金融机构及监管部门对售后返租模式高财务风险的关注。商业地产的另一个财务风险特点就是由于采用了售后返租模式带来了金融机构和监管机构对商业地产企业融资的限制措施较多，加大了融资的难度。第三点财务风险的特点是，由于商业地产运营管理对团队的专业化要求较高以及商业环境竞争压力大等因素，导致商业地产运营管理难度较大，后期财务上要求返租带来现金流压力较大以致无法执行合约出现违约现象。

二、商业地产财务管理主要需要关注情况

1.加大对商业地产财务管理的力度

虽然商业地产财务风险较高，从业人员的商业地产行业财务管理经验普遍欠缺，对商业地产的行业财务管理特点并不是非常清楚。商业地产企业的决策层和管理层大多缺少专业的财务管理经验，或者对财务管理的认知度不够高。在销售、工程、财务这三架马车上，大多数总经理可能是认为销售是排在第一位的，因为销售能挣钱，财务只是后勤服务部门，在这种意识下财务管理也就失去了领导的高度重视。甚至有商业地产公司领导认为财务人员很容易招聘而且财务人员工资普遍较低，财务管理的业绩得不到合理的回报和重视，导致财务人员自身对财务管理热情也降低。领导层财务管理的意识淡漠进一步影响了商业地产企业整体的财务管理水平的滑坡。

2.商业地产企业需要加强财务流程和财务制度

规范的商业地产企业财务管理的运行环境要求有规范的财务流程和财务制度，没有规矩不成方圆，财务管理尤其需要有规矩，违反流程与制度的惩罚必究。但是有些商业地产企业，由于管理混乱，财务管理人员变动频繁，连最基本的企业内部财务管理制度也找不到，甚至企业领导怕受到约束太多不愿意执行财务管理制度，导致财务流程和财务制度执行不到位。最近几年国家出台了不少与房产地企业相关的财税政策，但是由于部分商业地产企业财务管理混乱，没有一个好的财务流程和财务制度支持之下，国家的财税政策也同样难以得到充分执行。

三、商业地产财务管理的几点建议

1.企业管理层进一步加强对财务管理重要性认识

一个团队的管理水平高低主要是由领导的认识水平来决定的，团队领导的关注程度决定了财务管理水平得到重视的程度。商业地产企业领导本身要学习财务知识，充分领悟财务管理的重要性，能从专业的角度去考虑财务管理。对财务人员的待遇应与财务管理成果相结合，有奖有惩，提高工作积极性，加大绩效考核力度。比如财务人员的融资取得了较好的业绩，企业应该立即给予相应的提成奖励或者其它物质上的奖赏。重赏之下必有勇夫，能奖才有能人出现，明白财务管理的重要性，企业的领导更要有舍得的精神。

2.加强对与商业地产相关的财务政策的学习

商业地产的财税政策规定比较多也比较复杂，没有一个系统的和经常的学习是很难把握到商业地产财务管理的财税重点。而财税政策的学习也是商业地产财务管理中一个重要的内容，没有学习就不能与时俱进，不能掌握最新的财税知识，无法把财税要求在具体的财务管理中进行把控。商业地产的营改增政策导致了税收政策发生了本质变化，只有及时深入地研究税收政策，才能对相关税收政策选择取舍作出决定，并根据税收政策的变化作出测算和计划，以便及时对商业地产整体的财税规划作出调整。从商业地产的决策管理层到每个财务人员都应对财税政策的变化保持学习，加强提升自身财税知识。

3.加强对先进财务管理理念的掌握运用

一些经营时间较短管理经验不足的商业地产企业，应就财务管理理念进行行业对标。对照先进的行业财务管理理念，寻找身身财务管理水平的不足。比如，有些大型的商业地产企业已经采用了OA办公与财务报销相结合，进行办公无纸化也加速了报销的速度，提高了财务管理效率，类似这种经验这就值得管理落后企业去学习研究。比如也可学习研究在商业地产楼盘经营户采用电子商务结算系统，进一步对支付系统优化利用，这样可以利用大数据进行分析后以便向金融机构融资决策提供依据，对市场管理及营销活动提供方向，对财务管控重点指出具体要求。

四、结束语

商业地产的健康发展对地域内的经济发展具有非常重要的意义，商业地产的财务管理是企业管理的重要组成部分。通过以上的一些文字分析，希望能给商业地产的从业人员一些有益的帮助。要从商业地产的财务管理领导重视着手，加强细节的把控和宏财税政策的研究，积极进行行业管理对标活动，加强企业的资金利用效率，减少财务管理差错，进一步把商业地产的财务管理水平再上一个新台阶。