郑州市房地产企业租售并举路径探索

2019-01-15彭继稳

中州大学学报 2018年6期

彭继稳

(郑州大学旅游管理学院,河南郑州 450001)

我国住房市场不平衡状态仍然存在，租售失衡，“重售轻租”现象普遍。租售市场的长期失衡，导致城市的基本住房需求得不到满足，持续的住房供不应求状态引起房价不断上涨，难以保障租房群体的基本权益，严重阻碍了住房市场的健康和完善发展。郑州市作为河南省唯一的人口净流入城市，大量的住房需求随之增加，住房租赁需求比例也不断扩大，但市场上租赁住房比例低，供给主体发育不充分等现象的存在，导致住房市场发展不协调，影响“住有所居”政策的落实。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位下[1]， 2017年8月国土资源部确定郑州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作方案。郑州市积极响应国家政策，发布《培育和完善住房租赁市场试点工作方案》，落实工作重点，开始加快建立租购并举的住房保障制度。

在理论研究上，彭慧(2013)结合租赁型住房，分析了实行租售并举的意义，认为租售并举能够有效解决租赁住房存在的一系列问题，如融资难、入住率低等[2]；毕力格图(2015)认为，扩大我国保障制度的作用，需要在在租售并举的住房模式中处理好政府与受保障对象之间的关系[3]；黄燕芬(2017)提出“购租同权”能够有效促进“租售并举”，带动建立住房租赁市场的长效机制[4]。这些对于住房租赁市场进行购租并举的研究主要是站在政府的角度，很少从企业的自身发展方面来分析租售并举的运营模式，因此本文结合郑州市房地产企业在住房租赁市场中面临的机遇和挑战，探索租售并举的转型模式，以期促进企业创新经营方式，充分响应国家政策，从而促进郑州市房地产市场的发展与完善。

一、郑州市房地产企业租售并举的机遇和挑战

(一)租售并举新机遇

(1)迎战人口争夺，拥有广阔发展空间。随着国家政策的大力支持和房地产整体市场的不断完善，我国住房租赁市场进入快速发展阶段[5]。此外，城镇化的发展，也促进了住房租赁市场空间的进一步扩大。2017年7月广州市发布《关于引发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，对市场租售同权的实现设定了较高标准与要求；8月，河南省印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，要求郑州市落实意见思想，积极进行试点工作；9月，无锡市租赁即可落户[6]。在国家宏观政策指引下，各大城市纷纷出台加快发展住房租赁市场的措施，满足各类群体的住房租赁需求，拉开新的人口争夺战。

郑州市作为河南省会城市，是中部地区重要的人口净流入城市，流入人口包括37%的其他省份流入河南省的人口和63%的在省内城市之间流动的人口，这对郑州市基础设施建设及房地产市场发展等方面具有深远影响，极大地带动了住房租赁市场的需求。房地产企业迎合市场需要，进行租赁市场建设，这是助力城市赢得人口争夺战的重要途径，有望获得巨大发展空间。

(2)城市需求潜力巨大，业务范围广阔。在推动租赁市场发展的过程中，政策落实到位的城市，能够在未来吸引更多人口，在争取优秀人才上占据优势，特别是二线城市。郑州市作为迅速发展中的即将晋升为新一线的二线城市，在住房租赁中拥有巨大的市场潜力。

首先，相较于一线城市，二线城市吸引人口入住的空间范围更大。以郑州为例，近年来人口净流入数量处于快速增长趋势，由发改委预测，到2020年，郑州市总人口将达到1245万人，城镇人口1025万人，城镇化水平达到82%。

其次，城市土地属于稀缺资源，长期处于供不应求状态，但二线城市情况相对乐观，在城市住宅土地的供应上更为突出。一线城市住宅土地供给规划建筑面积较少，比较难以满足房地产企业进行居民刚需住房建设的面积要求，销售市场上面临严峻挑战，而二线城市住宅土地供给规划面积明显高于一线城市。2017年郑州市住宅用地供应1681.78万m2，同比增加40%，占供地总量的21%，供应面积上升明显。

最后，对于中小型房地产企业来说，限于资金能力和拿地门槛等要求，在二线城市获取土地相对容易。目前，我国已有多个一线城市为了防止出现“炒地”热潮，开始实行“限地价”，拿地门槛逐渐升高，中小型企业缺乏获得土地资格。郑州市作为快速发展中的二线城市，选择机会更多，市场竞争相对较小，中小型房地产企业仍然能够获得较大的发展前景。

(二)租售并举转型的挑战

(1)转型要求高、难度大。房地产企业进行租售并举业务结构和收益结构都面临严峻挑战。第一，企业租售转型必须以相应规模的物业开发为支撑，具备相对成熟的现金流创造能力，以及贯穿始终的保守财务策略。第二，企业租售并举转型需要依赖外部条件的支持，比如，市场繁荣、迅速成长的资本市场、合理的物业价值等，而且这些是企业发展中的不可控因素，需要有发现机遇的战略眼光。第三，企业在租售转型中会面临高风险，需要有足够的战略眼光。

(2)投资物业收益率较低。在市场繁荣阶段，房地产企业转型的投入资本回报率较高，而在市场发展速度相对回落的阶段，企业资产回报率会呈现较低状态。近几年，整个房地产市场发展迅速，但波动明显，投资物业的资产回收率出现降低趋势，资产和资本回报率面临较大风险。在房地产企业进行租售并举转型的阶段，这一风险发生几率更大，企业获取土地的成本不断提高，导致企业运转资金比例发生变化，缩小了租金收益的上升空间。在这种状况下，企业进行租售并举的转型可能会降低整体收益，使企业面临巨大的投资风险。

(3)企业运营过程复杂。企业持有租赁住房进行租售并举，需要按照相关配租程序、租金标准及其他要求来运营，在这过程中会存在很多管理上的问题，例如日常监管、物业管理、配套商业经营等问题。目前市场上住房租赁群体(如中低收入无力购买住房的家庭、毕业大学生、外地务工人员等)需求各异，对于缺乏租赁运营经验的多数房地产企业来说都是艰巨的任务，运营管理各方面条件都亟待提高[7]。

二、郑州市房地产企业租售并举转型的条件

(一)外部市场条件

(1)房地产市场处于向上发展的阶段。在房地产市场长期发展繁荣的大背景下，房地产投资才会呈现增长状态，此类型的增长不仅能够缩短企业开发物业产品的销售期，大大增加租金收益，加速投资物业成长，而且对于促进企业成长具有重要意义。这些都是影响房地产企业进行租售并举转型的重要因素，有利于降低转型风险。近年来郑州市房地产市场的发展整体呈现稳中向上的趋势，发展较为迅速，如图3所示，住宅、办公、商业销售价格波动中上升，2011—2016年间住宅价格平均增长17.3%。房地产价格的持续上涨，为郑州市房地产企业提升投资物业能力创造了广阔空间，使投资物业与开发物业比例不断增加。

图3 2011—2016年郑州市楼价变动情况(单位：元/m2)数据来源：CRIC资讯

图5 新一线城市租金回报率(单位：%)数据来源：CRIC资讯

(2)合理的租金回报。租金收益是房地产企业进行租售并举的核心，也是其目标所在，该收益能够有效保护企业的现金流。如图4、图5所示，郑州市作为快速发展中的新晋一线城市，租金回报率达到2.32%，在新一线城市中排名第六，低于南阳、洛阳等省内城市，也低于太原、西安等周边省会城市，但是却高于北京、上海、广州、深圳四大一线城市。国家统计局数据显示，郑州每年流入人口约28万人，年度常住人口平均增长18万至20万人，不断增加的租赁住房需求是郑州市的租金回报率也逐渐增加。住房租赁需求的不断增加，使郑州成为投资价值巨大的城市。

(3)资本市场的融资支持，寻求企业间合作。资本市场的融资能够迅速扩大房地产企业的现金流平台，各企业之间的联合开发也能有效延长资金链，使负债率维持在低位，成为租售并举转型过程中的基础条件。2016年以来，郑州市房地产市场在迅速成长的过程中伴随着巨大波动，各类调控政策纷纷出台，开发建设融资渠道逐渐收紧，房地产企业面临严峻考验。近年来，郑州有多家房地产企业开始寻求社会帮助或者与其他企业合作，探索各种融资形式，例如以转让股权方式实现融资的目的。以河南建业地产为例，2017年7月将原价值3.5亿元的公司20%股权，以1.5亿元的价格转让给郑州安永置业有限公司和中城基金。

(二)企业内部条件

(1)稳定的物业现金流平台。以郑州市领先地产企业建业集团为例，自2015年以来，企业另辟蹊径，物业管理业务不再专注于收费标准较低的住宅物业，转变服务重点到商业、办公等非住宅上来。例如写字楼、酒店式公寓等，于2016年增加企业管理服务范围，增加多个物业开发管理项目，有效增加了企业物业业务收入。除此之外，2017年中国物业百强榜之一的正商发展控股子公司河南兴业物联网公司从办公、商业等非住宅项目拓展物业管理服务，持有货币资金8851万元，应收账款1602.13万元，净现金流2027.66万元，充足的物业管理资产有效促进了企业内部资金循环，成为开发融资新的突破口。

(2)丰富的运营与管理经验。企业实现租售并举转型，不仅要创建平衡点的内部现金流平台，企业管理能力的积累、运营经验的总结和发展模式的探索的重要性同样不可忽视。随着我国房地产市场的迅速发展，郑州市房地产行业也上升到一个新的台阶，进入到快速发展逐渐完善的阶段。以未来、清华园、正弘等品牌为代表的各大新型品牌地产相继诞生，外地开发商也不断进入郑州市场进行开发建设。与此同时，郑州市区各大地产企业也开始走向地级市，不断扩展业务范围。除此之外，各方面社会资金也融入到房地产市场，在此过程中不断形成的管理经验、发展模式及运营能力促进郑州市房地产企业迅速发展完善，使郑州市迎来房地产发展火热期，进一步创造了房地产企业的价值提升空间。

三、郑州市房地产企业租售并举路径研究

就目前郑州市的房地产发展环境来说，企业可以适当加大资金杠杆，探索住房租赁市场，创新企业租售并举方式，发展长租公寓市场，全周期、全结构、全模板经营，积极探索持有物业。

(一)前期条件：平衡销售业绩和现金流

企业销售额是运营资金的重要成分，也是企业目标实现的有力证据，销售业绩是收益的前提，企业的生存和发展阶段都需要以业绩来体现。房地产企业在参与租售并举转型的前期过程中，要保持销售收入与租金收入的平衡，加大物业发展力度，使物业销售资金在企业运营中占合理比重，确保销售回款增长，逐步完善企业租赁运营能力，增加租赁住房投资。

流动性是企业的根本，对企业来说至关重要，要实现现金流预算管理，保持现金流平衡。现金流直接关系到企业价值创造能力，在租售并举前期，企业发展租赁业务需要以大量现金流为支撑，要求企业资金实力雄厚。房地产具有投资回报期长的特点，建设租赁住房更是如此，资金周转困难是租售并举面临的主要问题。因此，企业在进行租售并举的前期阶段要着力平衡内部现金流，有效组合住房租赁业务，分散企业进行租赁业务可能存在的风险，加快资金回笼速度，留有充足的资金流动空间来支撑业务拓展，维持企业内部现金流平衡，降低资金周转不灵发生的可能性。

(二)中期基础：创造良好的金融环境

目前，我国房地产企业开发建设主要由三个资金来源：一是以土地招拍挂的方式用自有资金取得土地使用权；二是以银行贷款为主；三是通过商品房预售加速资金回流，实现开发建设资金链循环[8]。在这种形式下，房地产企业大都会选择以能够迅速高效获得回款的销售方式，来收回资本投入，偿还银行贷款，降低其所面临的巨大融资压力，而不是选择出租经营。这实际上限制了住房租赁市场的发展，不利于企业租售并举的转型。

在此背景下，郑州市房地产企业进行租售并举的中期需要降低对外部融资条件的依赖程度，结合融资机构的支持条件，适时调整经营策略，改善融资结构，探索各方面的房地产企业业务发展融资渠道。例如借鉴国际先进经验推进房地产投资信托基金试点的建设，促进资金来源多元化，更好地利用市场融资，应对各种可能存在的市场风险。除此之外，保守的财务原则也具有极大的借鉴意义，比如能够确保企业内部足够的现金流来进行持有型物业扩张，并保持持有物业与投资物业的平衡，分散金融风险，缩短租售并举转型周期。

(三)转型重点：平衡物业结构和收益结构

房地产企业竞拍土地的主要目标集中在资金回报率和其盈利能力上，企业运营规模的扩大主要依靠内部的资金高周转模式，但是企业发展租赁业务自身持有土地却可能降低资金使用效率，延长自有产品价值实现周期。目前，在国家政策引导下，房地产企业开始布局发展住房租赁业务，资产管理能力也越来越成为未来房地产企业竞争的主要形式。目前，万科是最早开展住房租赁业务的企业，在2015年就成立了长租公寓业务部来发展长租公寓业务，进军住房租赁市场。CRIC资讯数据显示，2017年排名前三十的房地产企业已经有30%正采取不同的形式进入住房租赁市场，发展租赁业务，进行租售并举建设。

均衡配置现金流，不仅会影响到房地产企业进行市场投资和土地获取过程，还会影响到企业开发物业的结构，最终作用到企业内部收益结构上。随着企业租售并举过程的逐渐推进，其周期不断变化，企业经营利润当中所包含的租金份额也在不断发生变化。一般情况下，繁荣期所占份额会下降，萧条期则会上升，因此需要平衡企业物业结构和收益结构，强化企业资源整合和投资并购的能力，为企业创造良好的投资回报。

四、房地产企业积极融入租赁市场、租售并举的建议

(一)出租库存商品房，发展租赁地产

近年来，郑州市房地产市场在波动中迅速发展，但由于政府限购、限贷等一系列调控政策的出台，库存商品房增加，房地产投资增速放缓甚至出现下滑现象，进而影响到整体经济的发展。在这一背景下，郑州市房地产企业需要实施规模化的租赁服务，提高企业发展住房租赁业务的经营和管理水平，建立有利于多方利益实现的住房租赁平台，促进形成各类住房租赁企业与社会住房租赁机构共同发展的局面。同时，通过新建、改建、收购或长期租赁库存商品房等多种方式扩展房屋来源，出租给有需要的人群，满足市场租赁需求。

此外，房地产企业要在国家政策的指引下大力发展住房租赁市场，适时调整企业战略，利用集体土地、自有土地建造只租不售的房子，发展租赁地产，一方面有利于满足市场上无力购买住房的中低收入群体的住房需求，有效保障“住有所居”；另一方面帮助企业拓展业务范围，迎合政策和市场需要，拓宽资金来源，促进企业实现利润最大化。

(二)加大与政府的合作

租赁住房自身的公共性与社会保障性等特点，决定了房地产企业参与建设租赁住房不仅需要自身的积极性，而且需要政府相关政策的鼓励与推进。政府有责任为企业排除参与租赁住房建设的制度性障碍，为其开发建设保驾护航。目前郑州市大多数房地产企业面临资金供应不足的风险，紧靠企业自身难以达到理想效果，因此需要积极利用政府税收、金融等一系列政策，把其他企业和机构的社会资本吸引到租赁住房建设当中来，努力拓宽和创新企业参与租售并举的渠道和途径。

在政策还不完善的情况下，企业可以选择代建的模式，在政府主导下参与住房租赁运营，当政府规定部分租赁住房可以出售或将部分商业出售收回成本时，企业就可以利用建设租赁住房的机会，以较低的价格获取土地，这对于中小房地产企业走出困境也提供了道路。