基于多因素综合评价法的农村宅基地定级研究——以江西省潢溪镇为例

黄心怡，赵小敏,3*，郭 熙,3，许 婷

(1.江西农业大学江西省鄱阳湖流域农业资源与生态重点实验室，江西南昌330045;2.江西农业大学国土资源与环境学院，江西南昌330045;3.江西农业大学土地科学研究所，江西南昌330045)

土地质量是土地特性指标的综合表述，土地评价工作不仅仅可以解释区域内土地质量高低，而且还可以揭示不同质量状况的土地的空间分布规律。2015年1月，我国农村土地制度改革进入试点工作阶段，农村土地质量评定工作是农村土地制度改革的一项基础性工作，不仅为构建农村宅基地定级估价体系提供基础，也为宅基地使用权的合理流转以及价格的确定提供参考依据。

国外的土地评价工作起点快，最早可以追溯到15世纪。国外土地制度多为私有制，且国外房地市场发展成熟，土地质量评价工作多偏向土地收益方面，定级方法主要采用极差收益法和地价分区定级法，较少使用多因素综合评价法[1]。国内的土地质量评价工作中，主要集中对城镇土地质量的评价，城镇土地评价已经有较成熟的理论和方法[2]，如近几年众多学者的研究焦点在运用遥感技术与GIS技术进行城镇土地质量进行评价[3]。相对于城镇来说，农村是一个较为简单的系统，土地质量评价工作还处于起始阶段，集体建设用地流转市场还不够完善，集体建设用地评价工作尚没有形成成熟的方法和体系。随着广东省和四川省等省份集体建设用地基准地价试点工作的开展，学者对农村集体建设用地的研究也越来越多，刘泰圻等[4]对广东省集体建设用地进行了基准地价测算方法的研究，杨杰[5]则从土地定级角度对广东省集体建设用地进行研究，这些研究成果为我国开展集体建设用地评价工作奠定了基础。本研究从农村宅基地定级因素的选取角度出发，按照现行的《城镇土地定级规程》拟定的城镇土地定级指标体系[6]，结合潢溪镇宅基地定级工作收回的问卷分析结果进行适当的筛选和替换，形成符合潢溪镇实际的宅基地定级因素因子体系，并以GIS为辅助手段，采用多因素综合评定法，对潢溪镇农村宅基地进行了级别的划分，为潢溪镇集体建设用地地价入市提供参考依据。

1 材料与方法

1.1 研究区概况

研究区位于江西省，年平均气温为17.6 ℃，雨量充沛，年降水量1 788.8～2 543.0 mm，属亚热带湿润季风气候；地处东经116°51′42″～116°56′58″及北纬28°18′22″～28°23′26″，人口3.3万，下辖潢溪居委会和倪夏、塔洲、桂林、朝阳、渡口、万山、金墩、丁山、潢溪、店前、大林、逢叶、弋桥13个行政村，总面积47 km2(图1(a))。潢溪镇大部分处于平原地区，呈东南高，西北低的地势。潢溪镇是个农业大镇，具有悠久的农业文化，也有极具特色的加工文化。近几年来，潢溪镇的经济发展水平不断提升，至2015年底，农民人均纯收入6 700元。本次农村宅基地定级研究以鹰潭市余江县潢溪镇的农村宅基地为对象，潢溪镇宅基地总面积为604.19 hm2。

1.2 研究方法

在调查问卷设计上，以行政村为单位，调查分为三大板块，分别是基本信息收集、宅基地基本情况和设施建设现状。基本信息收集包括行政村的户籍数量、人口数量、承包耕地数量和年集体收入等情况；宅基地改革基本情况主要包括宅基地退出情况、农户对宅建房的意愿等；设施条件主要包括村庄基础设施和公共服务设施建设状况。宅基地定级采用多因素综合评定法，是指通过对影响宅基地质量的各种因素因子在社会经济活动中的表现进行综合的分析考虑，揭示宅基地质量的空间分布差异，划分出宅基地的级别。多因素综合评定法可以系统综合的分析各种影响因素因子对宅基地的作用强度，得到宅基地质量在空间上的优劣分布。这种方法的特点是将影响土地质量的直接影响因素与间接影响因素一同包含在考虑范围内，并采用定性定量相结合的方式，得到最终评价结果，可以有效避免因素的主观随意判断，保证级别划分的科学性。

1.3 数据来源

本研究以潢溪镇镇区47 km2为定级范围。以2015年1 ∶ 1 000数字化镇区地籍图为基础地图，保证宅基地界限的完整性，以潢溪镇土地利用现状图为工作底图，结合潢溪镇增减挂钩工作图件，剔除潢溪镇的耕地、工业用地，保留潢溪镇的农村居民点作为此次定级工作的评价对象(图1(b))。本研究所用数据主要有余江县统计年鉴、余江县政府工作报告(2016)、余江县土地利用总体规划、潢溪镇土地利用总体规划以及潢溪镇各个行政村的村庄规划资料等。本研究在实地调研中走访13个行政村至各个村小组，与当地村民和村委会干部交流，发放宅基地基本情况填写问卷，共发放问卷150份，收回有效问卷138份，有效率达92%。

图1 潢溪镇行政区和宅基地分布Fig.1 Huangxi Town district map and homestead distribution

1.4 数据处理

在问卷分析的结果上，借鉴城镇土地定级因素因子体系确定宅基地定级影响因素因子体系，并对因子进行量化、计算，运用ArcGIS软件中的创建渔网功能将定级对象划分为若干个大小、长宽固定的格网作为定级单元的网格，在GIS的支持下采用总分值频率分布直方图法表示定级结果[7]。定级因素因子的衰减方式有指数衰减、线性衰减、无衰减三种类型，将此次潢溪镇农村宅基地定级确定的因素分为扩散性和非扩散性因素[8]，研究中扩散性的因素因子主要指点状、线状因素，非扩散性因素指面状因素。在采用GIS手段进行定级单元分值计算时，呈点、线状分布的定级因素对定级单元中心点的作用分值按衰减公式进行计算，面状因素则按其对空间各点的作用分进行直接计算[9]。扩散性因素其作用分值按以下公式计算：

直线衰减公式：

fij=Fi×(1-r)

(1)

指数衰减公式：

(2)

式(1)和(2)中：fij为定级因子i对j单元格点的作用分值；Fi为定级因子i的功能分；r为定级因子i至j单元格点的相对距离，其中r可按下式计算：

(3)

式(3)中：d为定级因子到单元格点的实际距离；R为定级因子的最大影响半径。

2 结果与分析

2.1 影响因素指标体系的构建

本研究宅基地定级影响因素指标体系的构建以《城镇土地定级规程》为参考，以区位论、经济地理学理论、城市地理学理论以及地租地价理论为依据，选取商服繁华程度、社会经济因素、区位因素、基础设施因素、土地利用因素和环境因素作为宅基地定级影响因素。

不同的影响因素对宅基地定级的影响程度不同，正确地选择对土地质量具有举足轻重的影响因素和因子，能够客观的评定土地的质量，划分农村宅基地的级别，因此，本研究中农村宅基地质量影响因素因子的选取不仅要客观反映出宅基地质量的差异性，而且要突出宅基地自身的特色。繁华程度越高，节点所在的土地位置的级别就越高，与繁华中心距离增大，物质能量交换作用减小，土地级别就逐渐降低，结合实地调研潢溪镇现状的繁华程度，选取镇域范围内的两个商服中心作为商服繁华程度的因子。在社会经济因素因子的选取上，根据潢溪镇的实际发展水平并参考了政府工作报告，发现人口密度因子和农民人均纯收入对宅基地定级的影响最大，人口密度越大，土地级别越高，地价也越高[10]，农民人均纯收入也反映出本村的实际经济生活水平。交通条件越好，越利于人们生产和生活，土地级别就越高，因此在区位因子中选取了距离集镇距离、道路通达度和对外交通便捷度[11]。选取土地利用因子时，根据村域内的实际土地利用情况选取了在一定农村人口的前提下能够反映农村土地利用效率高低的人均农村居民点因子[12]。基础设施的好坏对研究区的区位有较大的影响，基础设施越完善，设备越齐全，土地的级别就越高，在基础设施完善度方面，由于潢溪镇各个行政村的供水方式有所差别，排水方式基本无差别，所以选择供水这一因子；公用设施完备度包括学校、幼儿园、老年活动中心、诊所和集贸市场[13]，根据潢溪镇农村电商发展的情况，增添了邮政设施完备度，选取农村电商这一因子。环境因素也是考察宅基地定级的一项重要指标，在实地走访调研的过程中发现潢溪镇各个行政村的绿地覆盖率无明显差异，因此环境质量优劣度以整个村庄的整洁度为衡量标准[14]，村庄整洁度越高，级别越高，村庄整洁度越低，级别越低。

根据研究区实际有效问卷处理结果并结合我国现行的城镇土地定级参评因素因子[15]，确定此次农村宅基地质量评定的因素因子体系，共6类因素16个因子，如图2所示。

图2 潢溪镇宅基地定级因素指标体系Fig.2 Huangxi town homestead grading factor index system

2.2 定级单元划分结果

图3 潢溪镇评价单元网格Fig.3 Huang Creek town evaluation unit grid

本研究运用ArcGIS中的DataManagement模块中的创建渔网功能创建格网，以潢溪镇行政范围界线为掩膜边界，将潢溪镇农村宅基地评价范围划分规格为30 m×30 m，实际面积为0.09 hm2的方格，随后将生成的格网与评价对象相交，进行转点处理并运用空间连接功能形成评价单元格网(图3)。本研究共划分9 621个农村宅基地定级单元网格。

2.3 因素权重的确定

根据潢溪镇农村宅基地体系结构特点，采用层次分析法结合德尔菲法的方法确定潢溪镇宅基地质量影响因素权重[16]，根据选取的六大潢溪镇宅基地质量影响因素建立一个判断矩阵，邀请余江县规划局、国土局、交通局等多个部门的专家，对潢溪镇农村宅基地定级因素的重要性进行打分。根据专家打分的结果，将商服繁华程度、社会经济因素、区位因素、基础设施因素、土地利用因素和环境因素标记为w1、w2、w3、w4、w5和w6，其判断矩阵W为：

表1 农村宅基地定级因素因子权重汇总

2.4 定级单元总分值的计算

图4 定级单元作用分值分布频率Fig.4 Grading unit score frequency distribution chart

本研究确定的点状因素有商服中心、距离集镇距离、学校、幼儿园、诊所、老年活动中心、集贸市场、农村电商，线状因素有道路通达度，潢溪镇的宅基地定级过程中，道路通达度由国道、县道和乡道综合反映，呈线性衰减模型[17]。在ArcGIS中，点状、线状因素对周围土地的影响随距离增加而呈指数规律递减，以商服中心为例，由于繁华影响程度的大小与距离有关,且其作用分值随距离的增加呈指数衰减，因此商服中心按指数衰减公式进行计算，潢溪镇有两个商服中心A和B，根据两个商服中心实地的调研情况发现两个商服中心具有显著的差异，A商服中心比B商服中心的营业面积大、营业额高、商服内部道路交通更为便捷，A商服中心各方条件明显好于B商服中心，所以将A归为一级商服中心，B为二级商服中心，根据实际情况确定一级的功能分为100，二级为70。它们的作用分值按照100—0和70—0进行衰减。利用GIS中的欧式距离将商服中心划分为5个距离区，每一个距离区内的商服作用分相同。

运用欧氏距离计算完点状、线状的作用分之后，根据其权重算出最后的综合栅格作用分值。农民人均纯收入、人口密度、供水、排水、人均农村居民点面积和村庄整洁度可抽象为面状因素，面状因素按纯多边形计算，无衰减模型，直接计算其在空间上的作用分[18]。将面状作用分与栅格作用分在定级单元中进行叠加，得到定级单元的总分值。

2.5 定级结果与检验

2.5.1 农村宅基地定级结果 运用总分值频率分布直方图法对农村宅基地的定级单元总分值进行断点，按照潢溪镇农村宅基地定级单元总分的频率分布规律，划定土地级别。具体步骤如下：(1)根据单元总分值结果形成分值分布频率图(图4)；(2)根据分值直方图的分布规律，划分级别界限；(3)根据专家的意见和指导，确定将潢溪镇农村宅基地划分为三个级别。

表2 潢溪镇农村宅基地定级单元总分区间

2.5.2 农村宅基地定级结果检验 潢溪镇农村宅基地定级工作采用多因素综合评定法初步划分了宅基地的级别，土地定级的验证一般采用土地级差收益测算法和市场交易价格定级两种方法[19]。由于潢溪镇经济发展较为落后，宅基地制度改革还处于初步阶段，土地市场不发达，交易案例不多，不适宜采用土地级差收益测算法和市场交易地价来验证宅基地定级的合理性。因此此次农村宅基地定级结果采用定性的方式进行检验，邀请多名余江县规划局、国土局、交通局等部门的专家进行定级结果合理性评判，结合国土部门的相关意见，得出此次农村宅基地定级结果在合理的范围内[20]。

2.6 农村宅基地定级分析

2.6.1 农村宅基地定级空间分布特征 为了直观反映出潢溪镇农村宅基地级别的空间分布特征，在ArcGIS支持的基础上，对潢溪镇宅基地评价分值字段进行属性设置，运用分级色彩区分不同级别的评价对象。从潢溪镇农村宅基地定级结果图(图5)中可以得到，一级土地面积小于二级土地面积，三级土地面积最少，且从定级单元总分的频率分布图(图4)中可以看出级别面积基本成正态分布。

图5 潢溪镇农村宅基地级别Fig.5 Huang town Homestead level chart

在农村宅基地级别的分布图中可以得出以下空间分布特征：第一，土地定级的空间分布是成片分布，与交通条件水平密切相关，在道路交错地带，主要分布一级、二级土地，一级、二级土地主要沿潢溪国道、县道两侧分布，有明显延伸现象，三级土地分布在交通不便，无主要干道地区；第二，在潢溪镇西侧的一级土地主要为潢溪村、万山村的宅基地，潢溪村是原潢溪镇镇政府所在地，有较深厚的经济技术基础，人口密度大，经济发展水平较高。在潢溪镇东侧的一级土地，主要是店前村和渡口村，渡口村是现潢溪镇镇政府所在地，近几年来，新镇政府所在地人口逐渐聚集，人口流动量逐渐加大，经济发展水平也逐步提高。三级土地主要集中在金墩村、倪夏村和逄叶村，这是因为离镇中心距离远，交通条件不便，村庄经济发展水平不高。潢溪镇农村宅基地级别图的空间分布特征说明了经济水平的高低和交通的便捷与否对农村宅基地的土地质量有着极重要的影响，越靠近经济发达地区和越靠近交通要塞地区的宅基地土地质量相对越高，反之，则越低。

2.6.2 定级因素对级别的影响分析 在农村宅基地定级中，因素对土地质量的作用分值，反映了各个因素对土地质量的实际影响程度[21]，作用分值越高，影响程度越大。由于不同因素具有不同的扩散方式，因素对土地级别的作用程度不同[22]。从潢溪镇农村宅基地定级结果来看(图4)，不同于城镇土地定级的结果，扩散性因素占定级因素的比重较大，对定级结果影响程度较非扩散性因素的大，在本研究中，扩散性因素对宅基地定级的影响程度与非扩散性因素的影响相差无几。

3 讨论与结论

3.1 讨论

3.1.1 影响因素选取对宅基地定级的意义 农村宅基地质量影响因素是指对土地质量有较大影响并能反映农村宅基地质量差异的社会、经济、自然等条件[23]，因素因子的选择与确定是定级的基础和整个工作的第一环节。由于农村宅基地制度的特殊性，对农村宅基地定级因素的选择研究在土地经济学理论研究中具有一定的创新性和前瞻性，对建立农村集体建设用地定级估价制度具有重要的实践参考价值，同时，建立农村宅基地定级影响因素指标体系，也是科学、客观合理构建农村土地市场的重要基础。本研究运用多因素综合评价法对潢溪镇农村宅基地进行定级，按照土地质量综合评价结果分析宅基地在空间分布上的差异[24]。研究共选取了商服繁华程度、社会经济因素、区位因素、基础设施因素、土地利用因素和环境因素，在具体因子的选取过程中，根据潢溪镇整体经济发展水平较落后的实际情况有所侧重。

3.1.2 宅基地影响因素与城镇定级影响因素的异同 潢溪镇宅基地定级的影响因素因子的选取借鉴了城镇土地定级完整的影响因素因子指标体系，根据潢溪镇实际调研情况，构建符合潢溪镇现状实际的宅基地质量影响因素因子体系，这是在现有定级水平上的创新，使定级因素的选取因地制宜，能够客观的反映宅基地实际使用情况，也使定级结果符合当地农村实际经济发展水平。宅基地定级影响因素因子体系跟城镇土地定级影响因素因子体系在因素层面大体上一致，因子具体的选取上则根据实地走访情况而确定，如在基础设施因素选取因子时，供水、排水、供电等在城镇住宅用地中差别不大，而在农村，供水、排水就有地域差距；差异还体现在学校因子的选取上，在农村就近上学的规律体现不明显，如中学，一个镇最多有一到两所中学，对各个村的影响程度相差不大，因此中学对农村宅基地定级的影响不大，在定级因素选择过程中可以排除或者赋予较小权重。由此可见，定级影响因素因子的选取只有符合研究区的实际状况，摸清各个因子对宅基地质量的影响程度，才能客观的对农村宅基地进行划分。本研究构建的定级因素因子指标体系可为余江县其他地区开展宅基地定级估价工作提供参考。

3.1.3 农村宅基地定级存在的问题 由于现状宅基地定级工作暂无系统完整的定级规程，只能参考《规程》上较为成熟的因素指标体系，因此在许多因素因子的选取上、指标体系的构建上以及因素权重的确定上都不可避免的受到城镇土地定级因素因子体系的影响，在评价过程中就容易忽视农村宅基地定级较为难以量化的影响因素因子。随着农村宅基地制度改革的深入，以及村级土地利用规划编制工作的开展，规划也成为影响农村宅基地质量的一大重要因素，本研究未将规划因素[25]纳入评价范围，此外，本研究在定级因素因子评价模型、级别划分的方法上也尚未作充分的探讨分析，因此有待进一步深入研究。

3.2 结论

本研究以潢溪镇农村宅基地为研究对象，根据潢溪镇农村宅基地实际调研情况并借鉴城镇土地定级因素因子体系，结合潢溪镇自然社会经济发展状况、土地市场发展情况等确定出商服繁华程度、社会经济、区位、基础设施、土地利用和环境六大宅基地质量影响因素，采用多因素综合评价法并借助GIS技术对潢溪镇农村宅基地进行级别划分，结果表明：(1)农村宅基地定级评价工作的影响因素因子选择，在参考《规程》的基础上，结合研究区实际情况进行适当的筛选与增加，本研究根据农村宅基地的具体情况，创新性的增加了土地利用因素，可以客观反映宅基地的利用效率。(2)潢溪镇农村宅基地一级土地181.98 hm2、二级土地302.20 hm2、三级土地120.00 hm2，分别占宅基地总面积的30.12%、50.02%、19.86%，级别面积呈正态分布趋势。(3)本研究结果符合潢溪镇宅基地实际情况，可以合理客观的反映潢溪镇宅基地质量的空间差异规律，说明研究选取的定级影响因素因子、采用多因素综合评价的方法，符合科学客观原则。对宅基地的定级划分，不仅可以加强对农村宅基地的规范管理，优化农村居民点现状布局，合理配置农村各类土地资源，而且对宅基地使用权的合理流转提供保障依据，对农村集体建设用地入市以及农村土地市场的健康发展有积极的促进作用。