房地产方面的法律问题研究与对策

樊朝静

（平山县国土资源局，河北 平山 050400）

我国房地产业在经历快速增长期后，目前正处在发展调控的关键期，房地产的交易过程牵涉着许多的复杂问题，任何一个问题都有可能在此次交易过程中发生，这些问题会导致房屋的交易环节变得繁复，同时风险系数也会加大。法律制度的建立实施是确保行业行为有法可依的前提，尤其是在关系到民生的房地产行业中，进一步完善相关的法律制度也能够规范房地产市场的发展，保障人们的购房行为，促进社会的稳定和谐。

一、房地产方面的法律问题

（一）房地产交易中存在的法律问题

房地产交易中经常存在法律风险，售房者在房屋交易中会钻各种法律漏洞，而购房者如果在交易时没有对这些法律漏洞引起重视，会威胁到自身的合法权益。同时在商品房预售也是房产行业中重要的问题，而且当前常见在商品房预售合同中通过对某些法律手段的利用达到规律法律或风险转移的目的的情况。房产开发商对于文字的的各种不同的运用，便在无形之中转移了商品房的预售风险，也使其无法按时交房的法律责任暗中进行了转移。只是从不同的角度进行了文字说明，其中的法律责任承担人便得以转嫁。

（二）房地产抵押登记相关法律问题

在房地产抵押时要进行相关登记，根据法律意义分析是对物权的一种明示，即公示公信物权。因此相关人员可以通过抵押登记，在房地产抵押法律中界定抵押人和抵押权人的权利和义务，并对外观形成相应的权利，进而可以在抵押行为中对双方当事人合法的权益进行有效的保护。当前相关民事纠纷案件中经常出现多重抵押房地产的问题。如果遇到因房地产抵押的沟通问题，应该严格的审核房地产的抵押登记，如果缺少这一项操作，其相应的抵押权就不会生效，尽管抵押合同是有效的，但是也只有抵押权人（获得抵押登记）才有抵押房屋的权利。

（三）房地产交易中“阴阳合同”

房地产行业是关系国计民生的重要行业，二手房交易是房地产市场未来的主力军。面对房产交易过程中日趋严重的“阴阳合同”法律问题。由于房地产交易往往标的额巨大，税赋繁重，为了获取高额贷款，降低税款，在中介机构建议或买方要求下，房产交易“阴阳合同”屡禁不止。

二、房地产方面的法律问题研究与对策

（一）构建完善的房地产法律体系

在构建我国房地产法律体系时，要立法明确，法理依据充分，严格遵从基本法纲领，辅以各职能法为补充。我国房地产法律体系建设尚不完备，发展滞后，势必经历一定的曲折发展过程。针对我国房地产行业缺乏健全和完善的法律体系的现状，相关部门要加快建设和完善我国房地产法律体系建设的步伐，并制定出与当地房地产产业相符合的监督体系，使房地产市场的监督和调控有法可依，促进房地产行业的健康发展。

（二）保证建立的房地产抵押体系健全

想要为在房地产抵押中交易双方拥有一致的权利提供保障，房地产统一的抵押体系的建立是促使其实现的重要途径。因此当前统一的房地产抵押登记系统的建立是改革的一大趋势，房地产抵押登记的行为也会因该系统而更加规范，保证全国范围内房地产抵押权流转的有效性，和房地产抵押市场的规范性，而且还较大程度的推动了房地产抵押权的发展。我国当前相关法律规定，在对房地产进行抵押登记时，必须保证进行登记的房屋管理部门是县级以上的。因为针对房地产抵押权我国在很长一段时期内并不是以全国联网的形式存在，所以也导致没有在全国范围内对抵押权进行流转，也是双重抵押等不合理情况出现的重要因素。当前我国在全力進行全国联网形式的房地产抵押权工作，在全国建立房产抵押登记的统一系统，可为房地产抵押双方的权利提供良好的前提条件。

（三）房产交易合同法律问题的治理措施

惠及买卖双方的税收及贷款政策。要解决好群众住房问题，就要从买卖双方的需求入手。房产交易“阴阳合同”法律问题产生的主要原因一方面是房产交易高税赋，另一方面是购房贷款低额度。高税赋提高了二手房交易成本，紧缩的房贷政策降低了购房者的购买力。“住房不炒”固然是对的，然而一味采取降温降价政策只会让购房者持观望态度，急需现金的卖房人卖不出房，阻碍房地产市场的流通。如何尽快制定出惠及买卖双方的税收及贷款政策，让买房人和卖房人真正受益，才是解决房地产问题的根本性方案。同时要提高意识，加强监管，有关部门也应加强罚款、监察力度，借助我国现有信用体系，把参与偷税漏税的买卖双方当事人及中介公司列入“黑名单”。

（四）银行加强相关企业资质审查

当银行在向客户发放贷款之时，要将贷款投放于那些信誉好、相对比较成熟的企业，与此同时，要严格控制将贷款发放于没有资质、信誉不好的企业，避免发生经济诈骗等现象。

（五）加强执法

对于市场的监管力度的把控，有关部门应给予大力帮助，不仅预防土地浪费现象，还有对那些有着炒房行为的人群有着相适宜的处理办法。

结束语

综上所述，房地产交易时常常会存在许多潜在风险，这些风险对于双方来说均可能会带来一定的利益损失，因此，当事人在进行房地产交易时，应对这件事做到加以重视，同时对各个交易环节做到谨慎进行，具备一定的风险意识，可向法律人员咨询其交易信息是否会对自身权益造成损害，同时，也对房地产交易中较常出现的漏洞做到及时发现，在签订合同时详细检查合同内容是否存在漏缺，避免后期纠纷事件的发生，也给自身权益带来更高保障，这对于房地产交易的双方人员来说都十分重要；人大和政府部门要加强监管和监督，完善房地产方面的法律法规，同时要严格执法、公正司法，促进房地产的市场健康稳定向前发展。