居民建筑不得影响教室采光

■梁永良

案例：辽宁省某学校周围居民动迁，动迁后某房地产公司在距学校教学楼南面39 米的地方，建起了一座8 层楼房，严重影响了教学楼的正常采光。为此，学校校长找到了有关部门的工作人员，咨询了国家对房屋建筑间距规定的相关要求，明晰了某房地产公司按照居民建筑计算楼房与教学楼建筑间距的情况，明确了该楼房属于违章建筑的事实。《辽宁省九年制义务教育条例》（修正）第20 条第2 款中规定：“学校教室附近不得建设影响教室采光的建筑物。”第30 条第7 项规定：“违反第二十条规定，除限期退还或拆除外，造成损失的，应予赔偿损失，对直接责任人员，由其主管部门给予行政处分；情节严重触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。”某学校依据上述法规规定，将某房地产公司涉嫌违法的行为向市、区两级人大等部门进行了投诉，得到了有关领导的高度重视和大力支持，使得某房地产公司承认了违法事实，并答应赔偿。在双方协商赔偿方案时，学校校长向房地产公司代表算了一笔账，鉴于教学楼自然光线不足，主要用灯光补充，导致一个教室每月电费就需要多支出20 元，14 个教室被挡光，一年10 个月是2800 元，教学楼使用年限100 年就需要多花费28 万元。经过多方努力，最终某学校和某房地产公司达成了协议，该房地产公司赔偿学校20 万元，并拆除已盖好楼房的一个开间以减轻对教学楼的挡光程度。

分析：本案中，某房地产公司没有直接侵害某学校的财产所有权，但由于二者相邻而产生了相邻关系。相邻关系是指土地、土地上的自然物或建筑物的相邻所有人在使用或经营这些相邻的不动产时，相互发生的权利义务关系。在相邻关系中，一方在使用或经营自己的不动产时，负有不得妨碍对方合理行使权利的义务，同时也有权要求对方不妨碍和侵犯自己权利的合理行使。在相邻关系中的这种权利称为相邻权。相邻权的实质既表现为相邻不动产所有人或占有人行使财产权的一种限制，也同时表现为相邻不动产所有人的财产权的一种扩大。相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有人或占有人。相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻不动产的所有人或占有人行使其财产所有权或占有权所体现的利益。如何处理好这些相邻关系呢？《中华人民共和国民法通则》第83 条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”依据这条规定，相邻关系各方应当按照以下几种方式，处理好相邻关系。一是不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。二是不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。三是不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。四是建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。五是不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。六是不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。七是不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，某房地产公司给作为相邻方的某学校在采光方面造成了妨碍，违反了法律的相关规定。经过多方努力，最终某学校和某房地产公司达成了协议，由某房地产公司承担两项法律责任：一是排除妨碍，即拆除已盖好楼房的一个开间以减轻对学校教学楼的挡光程度；二是该房地产公司赔偿学校20 万元。这份协议是符合《中华人民共和国民法通则》第83 条规定的。排除妨碍和赔偿损失，都是承担民事责任的方式。排除妨碍是指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时，要求侵害人排除或请求人民法院强制排除，以保障权利正常行使的措施。排除妨碍责任的构成要件包括以下两个部分。一是存在妨碍他人行使民事权利或者享有民事权益的状态。妨碍状态多为行为造成的，如违章建筑物妨碍相邻一方通风、采光等。二是妨碍状态具有不正当性，即妨碍没有法律根据，没有合同约定，缺乏合理性。有些妨碍还造成他人财产的损失，需要赔偿损失。赔偿损失是指责任人以支付一定数额的金钱，救济权利人损害的一种民事责任方式。对于财产损失、人身损害、精神损害，均适用赔偿损失的民事责任方式。无论是对违反合同，还是对侵权行为造成损害，赔偿损失的民事责任方式都是适用的。用金钱赔偿的方式来填补损害，则是民法上最常见和最有效的民事责任方式。

本案中，某学校依据《辽宁省九年制义务教育条例》（修正）有关规定，向有关部门进行了投诉，是一种正当的寻求解决问题的途径。市、区两级人大等部门有关领导高度重视和大力支持，使得某房地产公司承认了违法事实，并答应赔偿，是一种对教育高度负责的态度。《辽宁省九年制义务教育条例》（修正）是由辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议审议通过的，属于地方性法规，在辽宁省范围内适用。《中华人民共和国民法通则》是由第六届全国人民代表大会第四次会议通过的，属于法律，在全国范围内适用。根据《中华人民共和国立法法》的有关规定，法律的效力高于地方性法规，地方性法规不得与法律相抵触。与法律不抵触的地方性法规，可以适用；与法律相抵触的地方性法规，不得适用。《辽宁省九年制义务教育条例》（修正）第20 条第2 款、第30 条第7项规定，与《中华人民共和国民法通则》第83 条规定不抵触，可以作为解决辽宁省学校与其他单位相邻关系问题的法律依据。