云南房地产市场发展现状、问题及对策研究

2019-01-09张旭

时代金融 2019年31期

张旭

摘要：近年来，云南省房地产市场发展持续加快，对地区经济拉动作用明显，但也出现房价上涨过快、市场结构性失衡等问题。本文在阐述云南省房地产市场发展情况基础上，分析了全省房地产市场面临的投资回落风险加大、房地产供需结构失衡、房企资金压力加大等问题。建议通过构建房地产调控长效机制、加强房地产市场跟踪监测和预警等举措，确保房地产市场健康平稳发展。

关键词：房地产市场房地产风险对策研究

一、云南省房地产市场基本情况

（一）房地产投资增长加快，房企投资意愿仍然较高

2018年，云南省房地产开发投资总额3247.23亿元，同比增长16.5%，高于去年同期12.9个百分点，超过全国增速7个百分点，投资增速抬升明显。调研显示，当前房地产企业增加房地产开发投资的意愿仍然强烈，28家被调查房地产企业中，有21家企业（占比75%）表示年内将增加房地产开发投资，其中有10家企业表示计划投资增加主要因为当前销售向好，企业计划开发新项目。

（二）商品房銷售增速放缓，二手房销售难度加大

2018年，全省商品房销售面积4531.88万平方米，增速低于同期14.2个百分点。商品房销售额3406.84亿元，增长33%，高于全国20.8个百分点。问卷调查显示，有19家房企（占比68%）表示新房销售回暖，市场需求大于供给，后期销售还将稳定增长。与新房销售向好不同，二手房交易情况则未现好转。针对21家房地产中介机构的调研显示，2019年一季度，中介机构二手房销售累计成交4921笔，同比减少20.5%;销售面积和金额分别为40.04万平方米和40.37亿元，分别减少20.67%和10.1%。同时，中介机构普遍反映，受地理位置、配套设施、房龄过长等因素影响，大量老旧住房租售困难，处置不易，城区发展面临僵局。调研中，48%的中介机构反映城区老旧住房存在租售困难;43%的中介机构反映房龄30年以上的住宅存在租售困难。

（三）重点城市房地产价格稳定增长，房价上涨预期仍较强

2019年3月，昆明市新建商品住宅环比上涨0.8%，涨幅与2月持平，已连续33个月环比上涨。大理市环比上涨1.3%，涨幅比2月下降0.5个百分点，已连续24个月环比上涨。从房价走势预期看，居民、房企及中介均认为年内房价仍将保持稳中有升，房价预期较为稳定。居民方面，认为房价将上升和不变的居民比重为76.25%，同比提高10.25个百分点，仅有8.75%的居民认为房价会下降。房企方面，82.1%的房地产企业认为今年房价走势将相对平稳，但涨幅相对有限。中介方面，47.62%的中介机构认为今年房价将上涨，52.38%的中介机构预计房价趋于稳定。

二、需要关注的问题

（一）房地产市场区域集中度偏高，风险隐患突出

从云南省房地产市场看，区域集中度高的问题较为突出。2018年，昆明市房地产开发投资1839.79亿元，占全省比重56.66%，占全市固定资产投资41.34%。经济发展过度依赖房地产市场，也导致昆明地区金融资源向房地产行业倾斜明显。截至2018年末，全市房地产相关贷款（含购房贷款）余额4466.78亿元，占全市贷款比例27.46%，超全省总体水平4.48个百分点，贷款余额同比增长25%，高于全省1.74个百分点。当前，全市房地产信贷规模大幅上涨，或将增加房地产行业面临的调控压力。

（二）房地产市场结构性矛盾突出

当前，居民购房的需求仍然旺盛，但全省商品房供给不足、供给质量不高的问题突出，房地产市场供需失衡导致房价居高不下。一方面，居民购房需求仍然旺盛。2018年，全省购房贷款余额同比增长25.92%，高于各项贷款10.63个百分点，反映居民加杠杆购房的意愿仍然强烈。二是可售面积较小，供给不足。全省商品房、商品住宅去化周期分别为15.4个月和8.5个月，如昆明市商品住宅去化周期仅为4.8个月，而调研中57.14%的房地产企业认为当前库存去化较快，库存量较小。同时，从供给结构看，全省商品房供给同质化明显，如云南特色小镇多为文旅小镇，“千镇一面”特征明显，缺乏具有生命力的产业型特色小镇，房地产业高质量发展的特色品牌和优势明显不足。

（三）房地产销售放缓加剧资金到位压力

2018年，全省房地产开发投资到位资金2969.57亿元，增长5.75%，增速同比回落2.66个百分点，到位资金情况总体较为稳定。但从资金结构看，金融机构贷款占比下降，开发资金更多来源于定金和预付款。2018年，全省房地产开发投资到位资金中，表内贷款和自筹资金占比分别为10.52%和33.11%，同比分别下降6.83个和8.65个百分点。结构变化表明，在表内贷款审批趋严以及表外融资渠道收窄的情况下，房地产开发投资增长将更多地依靠房地产销售情况决定，近期商品房销售放缓，房企资金回笼压力加剧。

（四）房企拿地积极性偏低

调研显示，28家被调查企业中，仅有2家企业（占比7%）参加了住宅用地拍卖，共购置土地32宗，同比减少21.95%;成交金额44.32亿元，同比减少32.53%。同时，仅有4家企业（占比14%）表示未来参与土地拍卖的积极性上升，有7家企业（占比25%）表示参与积极性将下降。主要因为：一是土地价格过高，价格上涨速度较快。53.57%的样本企业反映目前土地价格较高且增长速度较快，企业表示很难承受成本压力。如某房地产开发有限公司反映当地土地市场价格涨幅在70%左右，由去年每亩80万元上升至140万元;二是企业无用地需求。受政策影响，部分项目停工，企业表示前景不明朗。三是房企土地储备充足。部分房企表示目前还有待开发的房产项目，对土地需求较小。

（五）中小房企资金链风险加剧

从房企融资情况看，金融机构房地产开发贷款审批政策趋严，绝大多数金融机构采用总行名单制管理。调研显示，28家样本企业银行借款总额同比增长8.15%，低于负债增速19.16个百分点。大型房企除银行贷款外，债券融资也是其重要融资手段。但是，中小型房企融资渠道单一，不具备债券融资条件，导致融资难度明显加大，与大型房企形成两级分化现象。调研显示，6家企业（占比22%）反映当前企业资金链较为紧张，且全为地方性中小房企;16家企业（占比57%）认为当前企业融资难度有所加大，其中有12家（占比75%）为地方性中小房地产企业。由于房地产属资金密集型行业，企业负债经营的特征明显，融资渠道收窄导致中小型房企资金链断裂压力上升，调研中有67%的银行认为中小房企债务风险压力加剧。

（六）棚改支持力度下降，或负面影响房地产销售增速

近年来，棚改货币化安置政策对三四线城市去库存起到了积极作用，全省大部分三四线城市商品房去化周期均缩短至10个月以内，但三四线城市房价上涨压力加剧。2018年以来，棚户区改造政策面臨较大调整。一方面，棚改开工计划腰斩过半。2019年全国棚改计划同比大幅收缩51%，云南省棚改计划开工数比2018年完成量减少3.94万套，减少28%。另一方面，货币化安置比例将降低。棚改支持力度下降，或将全面影响全省房地产销售及投资增速。

三、政策建议

（一）继续坚持因城施策、一城一策、分类指导

一是政府相关部门应加强规划和指导，科学把握房地产用地和商品房供应节奏。二是合理确定棚户区改造实物安置比例，进一步压实地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，保持市场供给平衡、结构合理。三是各级政府应按照供求平衡、结构合理、满足居民多层次住房需求的原则。

（二）加快构建房地产调控长效机制

一是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑市场周期性波动影响，稳定市场预期。二是完善房地产市场政策和法规，根据市场调控的短期和长期目标，制定相应的政策规范，形成行业全面、高效的法规制度体系。三是加强监督和审查，重点关注房企资质认定、销售合规性等问题，对违法违规行为严厉查处。

（三）加强房地产市场跟踪监测和预警

一是完善房地产市场的数据分析与研究机制，建立房地产企业监测预警体系，推动房地产市场平稳健康发展。二是政府部门及金融机构要加强项目投资情况、销售情况、库存情况等信息的共享，约束房企盲目开发行为。三是加强银政企合作，制定应急方案应对个人断供、房企资金链断裂等风险。

参考文献：

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