政府或其代理人主导建设的产业园区项目规划设计策略——以张家口生命科学孵化器项目为例

当前，产业园区化已经成为我国产业发展的大趋势，并逐渐呈现出升级换代的需求。产业园区建设项目数量庞大，对园区项目规划设计提出了更高的要求。本文以张家口生命科学孵化器项目规划设计为例，重点阐述由政府或其代理人主导建设的园区项目在规划设计过程中遇到的问题及应对策略。

项目概况及特征

张家口生命科学孵化器项目位于张家口西山高新技术产业开发区内（图1），项目用地性质为二类工业用地，总用地面积为289.34亩，容积率要求不低于0.7，建筑高度不高于50米。项目用地较为方正，东西宽约390米，南北长约520米，北高南低。项目主题明确是以生命科学产业为主要支柱的产业园区。该项目由地方政府委托当地国有控股企业投资建设。

通过本项目的规划设计，结合以往类似园区项目的设计经验，笔者认为，政府或其代理人主导建设的园区项目主要具有以下典型特征：

第一，园区总体定位较高，通常为当地政府招商引资的重点工程，对规划设计的要求较高，既要满足功能需求，又要兼具良好的形象，还要具有一定的标志性；

第二，设计先行或设计配合产业规划并行，通常在规划设计启动时，产业规划尚不明确，设计任务也较为笼统，诸多细节未能确定，需要协助建设方确定产业规划及设计任务书；

第三，招商滞后导致使用方的具体要求不清，这就对规划设计成果提出了更高的要求，设计中须考虑多种可能性，最大化满足不同入驻企业的需求；

第四，运营管理模式不清晰，专业人员配置不到位，通常在规划设计时由建设方相关部门人员负责运营管理，其缺乏园区运营管理的成熟经验，往往会导致设计的反复；

第五，所受关注度较高，想法的来源多，需要设计团队仔细筛查，汲取有益的、摈弃无用甚至是错误的信息，保证设计质量。

以上特征在该类园区项目设计中较具代表性，能否处理好这些问题，直接关系到设计的成败。

应对策略

以上列举的特征和问题是多数类似项目无法回避的。对此，笔者结合张家口生命科学孵化器项目规划设计实践，提出以下应对策略：

策略一

张家口生命科学孵化器项目是张家口市重点工程，是带动整个西山高新技术产业开发区的领军项目，项目建设规模及投资均比较大，所受重视程度比较高，故定位以及对规划设计的要求也比较高。

在此前提下，我们提出了3个设计目标：一是区别于传统以生产工艺为本的园区形态，打造以人为本的新型产业园区；二是形式追随功能，不做纯粹为博人眼球的浮华造型；三是注重标志性的塑造，使其成为整个西山高新技术产业开发区甚至张家口地区的园区标杆。

为实现上述目标，我们针对性地确定了3种设计策略：第一，倡导生态、健康、智慧理念，一切从使用者实际工作、生活需求出发，组织规划设计。加强生态景观设计，摈弃传统工业区冰冷生硬的风格，大幅增加绿化面积，重视景观环境营造；鼓励健康生活方式，以绿化、水面、广场等景观元素为载体，引导使用者从户内走向户外，从静变动；建设智慧管理系统，通过科技提升环境，优化管理，为未来园区高效运营提供保证；第二，采用内向型布局思路，打造园区的内部公园。遵循以人为本的目标，综合考虑周边环境、交通等因素，将主要功能性建筑沿用地外围布置，便于车流、人流、物流等各种交通流线的组织，也更容易形成良好的城市界面，内侧留出一定空间，按照公园的设计标准，将其打造成为园区最具活力的公共休闲、活动核心；第三，在用地东南角布置两栋高层塔楼，作为区域标志的同时，也成为整个园区的仪式性入口，未来步行人流从该位置进入。该区域是沈孔路与兴业路的交叉口，是通往张家口主城区、万全区及西山高新技术产业开发区的必经之地，既是交通的交汇处，又是视觉聚焦点，所以，规划设计中将该区域作为整个园区的制高点进行重点强调。

在以上策略的基础上，最终确定了两个代表性方案：方案一突出强调联系，通过整合公共配套服务功能而成方形环廊，成为外围主要功能性建筑与内侧公共活动空间的过渡，使内外紧密联系，同时，悬浮环廊具有较强的视觉冲击力，标志性较为突出（图2）；方案二结合“生命科学”的主题，由细胞概念提炼出出正多边形元素，与内部公共活动空间结合设计，共同形成与生命科学主题相呼应的核心组团，分区更清晰，布局更灵活（图3）。

建设方最终选定方案二，主要原因如下：第一，园区规模较大，存在分期建设的可能性，方案一虽然造型新颖，但不利于分期建设；第二，入驻园区企业均为高新技术类企业，很多企业对保密要求较高，过多的联系不利于园区未来运营管理；第三，方案一会造成较大的面积浪费，且悬浮连廊造价较高；第四，方案二各功能区体量规模设计更为合理，整体形态更加均衡，重点突出。

综上，在该类园区建设项目中，运营管理与投资造价是建设方最为关注的两大要素，设计时应重点考虑，同时，还要因地制宜地考虑建设步骤、周期、难度等。

图1 项目区位及周边路网结构

图2 方案一整体效果图

图3 方案二整体效果图

策略二

本项目规划设计启动时，建设方除提供用地现状图、地界图及规划设计条件外，其他设计资料均不完善。同时，产业规划尚在研究当中，设计任务描述比较笼统。对此，我们制定了以下应对措施：首先，大量搜集国内外有关生物医药产业发展的研究报告、文章，总结了生物医药产业发展中的问题，梳理出其中共性的结论，同时，对张家口本地产业结构进行了系统调研，并结合当地的城市发展定位提出本项目的定位标准。其次，针对国内20多个类似的项目案例，从建设背景、区位特征、产业构成、建设规模、设计风格、功能布局、组织架构、运营模式、管理系统以及建筑单体规模、柱网、层高等多个方面进行研究，为本项目设计任务书的制定提供重要依据。最后，与建设方项目主要负责人员进行实地调研，并与相关案例的设计、建设及运营管理等各方举行座谈，博采众长。在此过程中，引导项目建设方主要负责人员对该项目建立起较为具体、系统的认识，为后续双方的交流、沟通打下了坚实的基础。

图4 规划设计理念及布局

图5 东南角效果图

图6 核心组团效果图

通过以上工作，我们确定将以高新技术为依托、以生命科学为主题、以生态健康为理念，打造智慧型科技园区。同时，明确了设计任务内容：一是研发功能部分，由孵化中心、标准研发楼、普通研发楼、高端企业总部研发楼四大板块组成。其中，孵化中心面对新生企业，为有潜力的创新创业团队提供研究场所，并提供多方位的服务和支持；标准研发楼为成长性较好的中小企业提供研究场所，保证已取得的研究成果能够快速成型、落地；普通研发楼与高端企业总部研发楼均为成熟的中大型企业提供研究场所，不同的是，普通研发楼服务于普通企业，高端企业总部研发楼服务于行业内比较有代表性的龙头企业。二是配套服务功能部分，包括中试中心、物流中心、接待中心、运营管理中心等功能块。在此基础之上，综合考虑地方产业容量、投资预算、设计条件等因素，确定本项目容积率为1.5，并明确了各部分功能的建设规模，为规划设计工作的顺利开展铺平了道路。（图4-图6）

策略三

招商滞后、入驻企业不确定是该类项目面临的普遍问题。因此，设计团队需要根据有限的信息进行尽可能合理的预判，最大限度地满足将来入驻企业的使用要求。

我们从总体规划及建筑单体两个层面分别确定了一系列具体应对策略：

总体规划层面：人行、车行出入口分设，人行出入口设在东南角，并延伸到核心组团；车行出入口沿沈孔路、兴业路及北侧规划路分别设置，方便使用的同时，为将来分区管理提供可能；设置外环路，路面宽度9米，双向两车道，满足不同车型的通行要求；地块划分尺度及每个地块规划建筑单体规模不宜太大，并且周围路网成环设置，为将来从不同方向进入提供便利；结合核心组团景观设计，在广场下集中设置高标准污水处理系统，保证“生态健康”设计定位的精准实现。

建筑单体层面：除东南角两栋双塔高度为50米之外，其他建筑高度均控制在24米以下，层数不超过5层，双塔自然成为区域标志；建筑朝向均呈南北向，控制楼栋面宽、进深在合理范围之内，尽可能满足通风采光要求；内部垂直交通、公共卫生间及其他辅助功能空间在满足规范的前提下，尽量集中布置，主要使用空间尽可能连续、完整；综合造价因素，建筑主体结构形式确定为框架结构，柱网尺寸不小于8.4米，层高不低于4.2米；所有研发空间均设计外窗，尽可能利用自然采光通风，并预留上下水和机械加压送风井道，为将来有特殊通风要求企业的入驻提供可能性。通过以上策略控制，可保证园区建成后能够满足绝大多数入驻企业的要求。

策略四

园区对运营管理的要求非常高，很多运营管理措施须在规划设计中尽可能考虑进去。该类园区通常在规划设计时，均无法确定运营管理模式，常由建设方相关部门人员负责运营管理，参与规划设计，缺乏实际管理经验，影响规划设计阶段的沟通与管理。

针对这种情况，笔者建议分步骤、分阶段确定与运营管理相关的设计内容，这样可以让非专业的运营管理人员由浅至深逐步学习掌握，进入角色。

设计之初，可通过收集国内已建成项目案例资料，汇编成研究报告，让运营管理人员了解园区运营管理的不同模式以及不同模式的特点与适用范围，然后结合自身项目的具体情况确定大方向，如建设方自己运营管理还是聘请专业运营管理团队。本项目最终确定为建设方自己运营管理。

设计理念初步确定时，通过实地调研走访并吸收其他类似项目的经验，确定自身项目的运营管理大概轮廓。

设计草案初步确定时，邀请有成熟运营管理经验的专家、团队较为系统地传授相关经验，并进行必要的指导，确定具体的运营管理系统，尤其是与规划设计相关的内容，如园区是否封闭式管理，是否存在分区管理的可能性，出入口及内部路的管控模式等。本项目最终确定采用开放式管理模式，园区不设围墙，不进行封闭，但智能监控系统覆盖整个园区，确保安全；园区也不进行分区，统一管理；各建筑单体设置独立门禁系统，通过智能识别授权进入；建设数据处理中心，通过智慧管理系统，对园区环境进行实时监测，为入驻企业及使用者提供网络服务，节约人力，提高运营管理效率。

策略五

园区规划设计的好坏直接影响到入驻企业的满意度，甚至影响一个城市的形象。园区的建设必然会比一般民用建筑设计受到更多的关注和重视，也必然会有来自不同层面的意见或建议，如政府领导、建设企业、招商运营团队等。面对这些声音，设计团队必须时刻保持头脑冷静、思路清晰，须谨记项目设计定位和设计任务书的要求，恪守规划设计条件及规范的红线，认真分析不同意见和建议的合理性，积极采纳有益的部分，摒弃有问题的甚至错误的部分，这样才能保证设计沿着科学的思路进行。

结语

产业园区建设是个复杂的工程，包含多个阶段，而规划设计只是多个阶段中的一个。当然，即使规划设计这一个阶段，也远不止本文所探讨的这些内容，实际过程也异常繁复。笔者仅将规划设计过程中体会较为深刻的几点梳理出来，希望对同行、对园区建设方或管理者都能有所助益。