略论宾阳县大陆村乡村旅游地产的发展前景

黄欣玲，曹冰凌，吴青林

（江西农业大学，江西南昌330045）

随着城乡居民收入的不断增长，人民生活水平的不断提高，城市化进程和生活节奏的加快，人们开始向往大自然、回归大自然，开始追求一种自然的生活状态，人们开始注重生活品质，提高生活质量，强调在回归自然的同时也要保证居住空间和居住环境的舒适性。在这种背景下，人们对住宅的需求正在逐渐改变，旅游地产便应运而生。旅游地产是以旅游开发为基础的，是旅游业与房地产业相结合的新兴产业，是以旅游为前提基础的一种房地产开发、经营和管理的方式。作为一种新兴产业，旅游房地产往往拥有着优雅的环境、多样化的休闲配套设施与优质的服务等优势，很好地迎合了人们对度假需求及新的消费时尚，因而，旅游房地产正在成为旅游及房地产项目开发的新热点。近年来随着国家支持与推进旅游业发展的新政策不断出台，其中包括旅游地产在内的旅游领域存在大量投资机会，大量房企也开始进军旅游地产，积极探索如何在保护生态环境的基础上合理开发旅游地产，实现企业的转型升级。乡村旅游和旅游地产两者的结合能产生双赢的效果，使旅游地产业迎来一个快速发展的时期。

南宁市宾阳县古辣镇大陆村位于宾阳县东部，距离县城28公里，全村共有180户720人。大陆村三面环山，新中国成立前是商贾要道之地。嘉庆年间，宾阳、永淳两县掀起了人力挑夫贩运食盐生意热潮，大陆村村民充分利用本村依山傍水的自然条件，发挥自己的聪明才智，建盐房、筑盐灶，煮熟盐出售，宾阳、永淳两县辖区群众食用盐大部分都由大陆村供应。2015年，县委、县政府把大陆村推荐确定为市级2015年生态乡村建设综合示范村，各级各部门积极行动，协调配合，县委、县政府先后投入4617万元建设大陆村村级公共文化中心，进村道路、供水及排污工程、综合办公楼等基础设施。如今，大陆村抢抓县委、县政府决定打造“宾阳香米产业综合示范基地”的机遇，充分发挥核心区域优势，积极成立了农业经济开发有限公司，加大土地流转力度，整合土地资源，通过租赁、置换耕种等方式，集中了山地2000多亩，水田、旱地600多亩，用来发展现代农业、乡村旅游业和特色生态产业，努力打造形成集生态产业、农产品加工、乡村休闲旅游为一体的精品旅游示范点。2018年，经过广大热心村民群众积极参与、谈论研究和筛选审核，初步评出”首府南宁十大最美乡村“，古辣镇大陆村是其中之一。

1 大陆村乡村旅游发展现状

1.1 稻田艺术带热乡村游

过去，大陆村人多地少，村民大多数外出打工。近几年，村里先富村民韦进群倡议成立了村民合作社，村民把土地集中交给合作社统一管理，走现代农业的路子。凭借优美的自然生态环境，大陆村乡村旅游逐渐兴起，身处宾阳香米产业示范区的大陆村更是做起了香米文章。见多识广的韦进群决定在村里创作稻田画。美轮美奂的稻田画吸引了不少当地居民，随着大陆村稻田画在网上流传，陆续有外地游客前来参观。而且，紫色的水稻成熟后，颜色仍是紫色的，是一种营养价值很高的粗粮。他们打造古辣香米品牌，向游客出售优质香米和粗粮，打造旅游、观光、休闲、购物于一体的休闲旅游农家乐基地，带动当地香米产业和旅游业的发展。

1.2 因势利导打造稻田品牌

以‘稻田艺术’主题，打造互动性、体验性、参与性强的亲子游乐项目，如稻草人创意大赛、摄影大赛、农旅亲子体验活动等，让游客们可看、可赏、可玩。“找‘稻’新大陆欢乐嘉年华”为主题的宾阳县生态农旅活动月汇聚了农旅创作大赛、文化精品展演、民俗体验等，体现新农村生态文化旅游盛会，活动突出生态乡村旅游魅力和民俗文化特色，注重旅游与文化、农业等相关产业的融合互动，游客不仅可以参与有趣的活动，还可以体验到宾阳的稻乡文化。

1.3 香米产业撬动乡愁经济

宾阳县大陆村以古辣香米产业特色与美丽宜居乡村建设相结合，以成熟的产业链和标准化的生产，实现产村互动，农旅结合，把大陆村打造成“稻花乡里”示范村。农旅融合是未来乡村旅游发展的方向，是农民增收的一个重大支撑点。2016年启动了广西宾阳万顷香米产业示范区项目，该项目是自治区政府扶持宾阳县重点打造的15万亩涉优质香米种植示范区，并计划在3到5年内建设成为自治区级水稻种植产业示范区和自治区级休闲农业和乡村旅游示范区，同时该项目也是目前宾阳县最大的规划农业与旅游融合、统筹城乡发展的项目。

2 适宜大陆村开发的旅游地产的形式

2.1 旅游住宅地产

旅游住宅地产是大陆村旅游地产开发的主要形式，是游客们的第一居所，旅游住宅地产最主要的应该是考虑到居住者的居住条件，如生态环境，交通条件，地理区位，基础设施状况等因素。同时，要依据大陆村独特的自然资源，增加花草树木的绿化面积，使之体现出大陆村旅游住宅地产的独特优势，并逐步完善旅游住宅地产的配套设施，使之满足居住者的需求，突出生态自然特色。

2.2 “民宿”形式

大陆村在打造旅游地产之初，就对大陆村的农宅进行整体改造，使之美观大方，独具田园特色。大陆村后期整体改造农宅150户，村民把平顶屋改为坡顶屋，并在屋顶上盖上小蓝瓦，并把墙体粉刷成白色，添加女儿墙、飘檐等，每户院落的整体设计都不一样，做到整体风格大致相同，又一户一景独具特色。

2.3 旅游疗养院

大陆村依据地理位置和自然环境的优越性开办了一个大型的旅游疗养院，这是一个将休息、度假、观光旅游和理疗健身结合起来的旅游专项场所，旅游疗养院一般具有优越的理疗设施和先进的理疗手段，在这里的游客一般是以治疗、康复为主，旅游和观光为辅。

3 大陆村乡村旅游房产的发展条件分析

3.1 有利条件

1）优越的区位条件

古辣镇位于宾阳县东南部（如图1所示），辖着11个村委，共有人口50172人，总面积112.4平方公里，境内平原开放，生态环境优越，一年中温暖多雨，冬冷夏热。区内交通便利，交通便捷，有湘桂、黎钦铁路、桂海高速公路、省道宾横公路穿境而过，并分别设有稔竹火车站和高速公路出入口。走高速公路到首付南宁仅79公里，至工业城柳州仅138公里，至南宁到广州高速公路六景转盘15公里。

图1 古辣镇大陆村区位条件

2）便捷的对外交通条件

大陆村到古辣镇上只用40分钟的车程，交通条件的改善，将为大陆村信息、物资的流通奠定良好的基础，便于人口的集聚，有利于旅游地产的发展。

3）丰富的旅游资源

大陆村依托香米种植优势，打造了全国最新颖的大面积3D稻田艺术，丰富多样的艺术图案吸引了全国各地的游客驻足；大陆村的玉米迷宫、创意石头画、农创市集和乡村美食街等，用绿色植物制造游客项目，以绿色环境打造休憩模式，给游客们带来了新奇的游乐体验；大陆村接连推出的“找稻”新大陆、“欢乐嘉年华”生态旅游主题活动月、稻田文化艺术节等旅游节庆活动，以及“奇趣宾阳”山地自行车赛、2018“活力宾阳”田园迷你铁人三项赛等旅游推介活动，不断提升了古辣镇大陆村的稻田艺术知名度和古辣香米品牌影响力。

4）丰富的土地资源

在土地资源方面，古辣镇还是一块尚未开发过的处女地，大陆村呈标准的长方形，是平坦而贫瘠的旱地，是房产投资商开发旅游地产的现成宝地，而且地理位置较高，可开发面积达八千多亩，地价低廉，是宾阳县重点推出的招商引资项目。

3.2 不利条件

1）旅游地产的法律政策不够完善

旅游地产行业属于旅游业和房地产业结合的重要产业，但这个行业在宾阳县还处于发展阶段，我国目前还没有出台关于旅游地产的相关的法律法规，宾阳县政府关于旅游地产的政策仍然不够完善，宾阳县的旅游地产开发具有很强的政策性，需要政府进行引导规划，但政府政策有时也不大完善，在实施过程中也会出现大量的问题，严重影响宾阳县旅游地产的发展。

2）盲目建设，缺乏统一的规划管理

大陆村正处于旅游地产开发和建设的早期阶段，缺乏统一的规划管理和行业标准，在开发过程中盲目建设会导致土地资源的浪费，也有可能破坏大陆村的自然生态环境，严重影响旅游地产的建设，并出现旅游地产开发前期质量不高，设计不完善等问题。

3）旅游屏蔽性突出，相对关注度不高

南宁市宾阳县旅游资源丰富，例如思陇镇的昆仑关旅游景区、古辣镇白鹤观、昆仑关古战场、宾阳龙岩山、回风塔、思恩府、科试院、宾阳炮龙老庙、情人谷风景区、宾阳八仙岩、宾阳传统工艺陈列馆、宾阳金坑峡，宾阳县丰富的旅游资源对古辣镇大陆村的旅游景点有着极大的屏蔽作用，减少了游客的关注度。

4）休闲娱乐项目较少，游客体验不足

除了需要有良好的硬件配套设施外，旅游地产开发建设还要有良好的住宿条件和度假环境，还需要有更多的休闲娱乐项目，要注重营造一种和谐、宁静、轻松的氛围，使游客在日常工作中释放压力，身体和心灵上都能得到解放。但大陆村的旅游地产休闲娱乐体验项目仍然较少，游客体验不足，回游率不高，旅游地产就难以发展。

5）基础配套设施和服务设施不完善

大陆村基础配套设施和服务设施仍然不够完善，道路交通条件较差，村内供水、供电、给水、排水、网络通信等基础配套设施仍需完善，而且科教文卫体等事业也相对落后，这些都在一定程度上影响了古辣镇大陆村旅游地产的持续健康发展。

4 大陆村乡村旅游房地产发展的建议

1）政府提供政策上的保障，促进宾阳县旅游地产的建设

宾阳县要发展旅游地产，在政策上要提供相应的支持，要加强旅游地产项目的监督和管理，防止房地产开发商在开发过程中有破坏生态环境、浪费土地资源、过度开发建设的破坏行为，使宾阳县旅游地产的发展能符合宾阳县的城市发展规划和旅游发展规划，进而推动宾阳县经济的发展。

2）以保护自然生态环境为前提，进行旅游地产开发建设

大陆村要在保护自然生态环境的基础上进行旅游地产开发项目的建设，要注重保护生态环境，既要绿水青山，也要金山银山，不能以牺牲生态环境为代价来获得经济的进步和发展，在注重经济建设的同时也不能忽略环境的保护，物质文明进步的同时，也要推进经济文明的建设。

3）以城市为依托，提高市场知名度

南宁市宾阳县要加大宣传力度，调查旅游大众的出行目的和影响他们选择旅游出行目的地的主要因素，扩大大陆村的旅游地产形象，增加其休闲娱乐项目的影响，大陆村的市场知名度在一定程度上有了提高，乡村旅游才能得到发展，旅游地产项目才能进步。

4）逐步完善配套设施

一个地区旅游地产要健康发展，一定要有完善的配套基础设施和服务设施，大陆村要对村里的交通、通讯、供水、供电都投入大量资金，给大陆村营造一个良好的居住环境，大陆村的基础设施也要考虑到旅游区的整体特色，目前大陆村房地产配套设施已经日趋完善，但相比城区内还有待于提高。

5）确定大陆村的接待能力和服务级别

一个地区的环境承载量和人口承载量会影响到旅游地产项目的发展，要经过调查分析得出大陆村所能承受的最大人口容量和环境承载能力，根据自身的发展现状明确旅游地产发展的方向和相应的服务级别，为旅游地产的发展奠定良好的基础。

6）结合农村人居环境建设、共同推进地区发展

旅游地产的发展要考虑到旅游地的基础服务设施和生态自然环境条件，这与旅游者对旅游地的体验和感受密切相关，所以旅游地产的发展要考虑到农村生态环境的建设，改善农村人居环境和基础设施环境，保护和展示大陆村的生态自然资源，推进大陆村的旅游地产的建设。

综上所述，良好的旅游房地产开发能形成旅游业和房地产业双赢的局面，旅游房地产开发成功的关键在于明确发展方向和发展模式，要确保项目建成后经济效益、社会效益、环境效益和文化效益良好，这样才能长期持续地带动城市经济发展。